האם דירת גג בבניין מחסלת את החלום לתמ"א 38?

בבניינים רבים העומדים בקריטריונים למימוש פרויקט תמ"א 38 ניתן למצוא דירות שנבנו על שטח קומת הגג. קיומה של דירת גג יוצר לעיתים קושי משמעותי בקידום הפרויקט שהינו מורכב ורווי אתגרים לכשעצמו. יחד עם זאת, אין המשמעות בהכרח, כי אפסו הסיכויים למימוש פרויקט.

סוג הפרויקט הניתן למימוש בבניין משפיע רבות על אופן ההתמודדות עם קיומה של דירת הגג ועל הסיכויים לגבש את ההסכמה הנדרשת למימוש הפרויקט. כאשר קיימת כדאיות כלכלית מספקת למימוש פרויקט הריסה ובנייה מחדש לפי תיקון מס' 2 לתמ"א 38, ההתמודדות עם קיומה של דירת גג בבניין הקיים תהיה לרוב קלה יותר, שכן הבניין הקיים נהרס כליל ובעלי דירת הגג נדרשים לפנות את דירתם יחד עם שאר הדיירים כנגד העמדת ערבויות מתאימות מצד היזם.

כך, נוצר שוויון מסוים בין בעלי הדירות ובעלי דירת הגג; כולם מקבלים מהיזם דירה חדשה ובדרך-כלל גם חניה. ואולם, במקרה זה בעלי דירת הגג ככל הנראה לא ישובו לדירת הגג בבניין החדש, אלא לדירה שתיבנה באחת מהקומות הנמוכות יותר. הסיבה לכך נעוצה במדיניות הנוכחית של רוב הרשויות המקומיות, שאינן מעניקות ליזמים זכויות בניה מוגברות בעת מימוש פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש לפי תמ"א 38.

כדי להגיע לכדאיות כלכלית מספקת בפרויקט, היזם ידרוש לרוב לקבל את דירות הגג והגן בבניין החדש - הדירות היקרות ביותר בפרויקט, המספקות את עיקר ההכנסות עבורו. יחד עם זאת, היות ומדובר בבניין חדש עם אפשרויות תכנון רבות יותר מאשר בפרויקט תוספת בנייה על הקיים, נוצר מרחב גדול יותר לניהול משא ומתן בין היזם לבעלי דירת הגג להשגת הסכמה לפינוי דירת הגג הקיימת.

כך, למשל, בעלי דירת הגג יכולים לשוב בסיום הפרויקט לקומה גבוהה יותר בבניין החדש או לזכות בכיוונים חדשים לדירה, אולי אף בשטח נוסף. אפשרויות אלה מגבירות את הסיכויים להשגת הסכמה מול בעלי דירת הגג ולמימוש הפרויקט.

עיבוי וחיזוק המבנה הקיים לצד תוספת קומות

כאשר מדובר בפרויקט עיבוי וחיזוק המבנה הקיים ובניית תוספת קומות לפי תמ"א 38, המצב מורכב יותר. באופן ברור, בעלי דירת הגג מושפעים בצורה שונה לחלוטין מיתר בעלי הדירות. לעיתים, על מנת לממש את הפרויקט יהיה צורך להרוס את דירת הגג או לחילופין, להשלים את הבנייה בקומת הגג סביב היחידה הקיימת.

מצב של הריסת דירת הגג יתאפשר באמצעות רכישת דירת הגג על ידי היזם ופינוי של בעלי הדירה מהבניין לצמיתות, או באמצעות גיבוש עסקה בין בעלי דירת הגג ליזם לפיה בעלי הדירה יפנו את דירת הגג שתיהרס למשך תקופת הפרויקט וישובו בתום הפרויקט לדירה חדשה באחת מהקומות החדשות שייבנו.

במקרה של הריסת דירת הגג, הנכס הקנייני של בעלי דירת הגג אינו קיים יותר פיזית במשך תקופת הבנייה ועל כן היזם ייאלץ לממן עבור בעלי דירת הגג דיור חלופי הולם ולמסור לבעלי דירת הגג ערבויות מתאימות.

לעומת זאת, במקרה של רכישת הדירה על ידי היזם מחיר הרכישה יהא לרוב לפי מחיר השוק ולעיתים יגלם גם את פוטנציאל מימוש הפרויקט. כך או כך מדובר בעלויות בלתי מבוטלות המועמסות על הפרויקט. לכן, פתרונות מסוג זה יתאפשרו רק בפרויקטים הממוקמים באזורי ביקוש עם ערכי קרקע גבוהים, או בערים בהם הרשות המקומית העניקה זכויות בניה מוגברות בפרויקטים של תמ"א 38 באופן המאפשר ליזם לספוג את העלויות.

במקרה של השלמת הבנייה סביב דירת הגג הקיימת, אופי דירת הגג משתנה לחלוטין לרבות חסימות אפשריות של נוף, אור וכיווני אוויר. כמו כן, השלמת בנייה סביב דירת הגג מגבילה את אפשרויות התכנון בקומות החדשות שייבנו וכרוכה בקשיים טכניים בעת הבנייה. לכן, פתרון זה מועדף פחות הן על יזמים והן על בעלי דירות גג ומקשה על גיבוש הסכם בין הצדדים.

בנוסף, קיימת חשיבות למצב הזכויות הקנייניות בשטח הגג. יש להבחין בין מצב בו שטח הגג הפנוי מוצמד בטאבו לדירת הגג או לדירה אחרת בבניין לבין מצב בו שטח הגג מהווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות. כמו כן, יש לבחון האם זכויות הבנייה העתידיות בגג הבניין הוצמדו לדירת הגג או לדירה אחרת בבניין.

כאשר שטח הגג הפנוי מוצמד לדירת הגג, בעלי אותה דירה מוסרים למעשה ליזם שטח של קומה שלמה לשם מימוש הפרויקט - ולכן הם זכאים לתמורה גדולה יותר ממצב בו הם מוסרים ליזם את דירת הגג בלבד. אם זכויות הבניה העתידיות בבניין הוצמדו גם הן לשטח הגג הפנוי ולדירת הגג - על אחת כמה וכמה.

במקרים אלה, בעלי דירת הגג מחזיקים למעשה בלעדית ב"מפתחות" למימוש הפרויקט, ולכן הגיוני שידרשו מהיזם תמורה גדולה יותר משאר הדיירים בבניין. עובדה זו עלולה להקשות על מימוש הפרויקט. ועדיין, ישנם מקרים, גם אם מועטים, שבהםן בעלי הדירות יעדיפו לקדם פרויקט בבניין כדי לחזק אותו כנגד רעידות אדמה ולהשביח את נכסיהם על אף שהתמורה המוענקת לבעלי דירת הגג גדולה מזו המוענקת להם.

ישנם מצבים חריגים בהם זכויות הבנייה העתידיות בגג הבניין מוצמדות לדירה מסוימת בבניין, שאינה דירת הגג. במקרה כזה, האפשרות למסירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 או כל תב"ע אחרת מצויה בידי בעלי הזכויות בדירה אליה הוצמדו זכויות הבניה העתידיות. ללא הסכמתם, לא ניתן יהיה לממש את הפרויקט. במקביל, היזם יידרש להתמודד עם קיומה של דירת הגג תוך ניסיון לשמר כדאיות כלכלית לפרויקט, דבר העשוי להתגלות כמורכב ביותר עד בלתי אפשרי.

כאשר שטח הגג הפנוי מהווה רכוש משותף של כלל בעלי הדירות, אנו שבים למצב בו נמסרת ליזם מאת בעלי דירת הגג הדירה בלבד ולרשות הצדדים עומדים הפתרונות המפורטים מעלה, בהתאם לסוג הפרויקט המקודם בבניין.

■ הכותבת היא עורכת דין המתמחה בתחום הנדל"ן והבעלים של "אפרת נדל"ן", המתמחה בניהול פרויקטים של תמ"א 38