תוכניות המדינה בנדל"ן יועילו רק למי שמבוסס

עוד לפני שברור אם התוכניות הנוכחיות לפתרון מצוקת הדיור יורידו או יעלו את המחירים, אין שום ספק שהן מתוכננות לשכבות המבוססות, שיש בידן לפחות ההון העצמי לתחילת המסע לקניית דירה ■ מה יעשו מי שאין להם? בשבילם כרגע אין אפילו תוכנית מגירה

הפגנות המחאה בקיץ 2011 / צילום: רפאל שיבי
הפגנות המחאה בקיץ 2011 / צילום: רפאל שיבי

תוכניות הממשלה הרבות להגדלת היצע הדירות והניסיון להורדת המחירים על ידי תוכניות אחרות, כמו מע"מ בשיעור אפס ומחיר מטרה, מעלות כמה סימני שאלה לגבי נושא שעד היום לא קיבל כמעט התייחסות נאותה מאף גורם - ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת מגורים. אין זה סוד שהשלב הראשון ברכישת דירה ובאישור המשכנתא, הוא גובה ההון העצמי של הרוכש, שהלך ותפח יחד עם העלייה התלולה במחירי הדירות.

בזמן שהצעדים להגדלת ההיצע מתחילים לפעול ותוכניות הדירות המוזלות לזכאים נמצאות בשלבי אישור, נשאלת השאלה עד כמה יעזרו החזר המע"מ או הדירות המוזלות של מחיר מטרה למי שמלכתחילה אין בידו ההון העצמי הנדרש. הדבר מתחדד בעיקר נוכח תוכנית מע"מ בשיעור אפס ואי הוודאות השוררת היום בקרב הציבור וגם בקרב הענף כולו לגביה.

נושא זה אף עלה בדיונים הקדחתניים שמתנהלים בימים אלו ממש בוועדת הכספים של הכנסת, להכנת הצעת חוק מע"מ בשיעור אפס לקריאה שנייה ושלישית בכנסת. סוגיית ההון העצמי עלתה בהקשר זה כאחת הטענות המופנות נגד התוכנית: "הטבה זו תעזור בשורה התחתונה רק למי שיש לו ההון העצמי", אמר חבר הכנסת עיסאווי פריג' (מרצ), "גם בתוך הקבוצה הקטנה של הזכאים להטבה המלאה (דירה בסכום של עד 1.6 מיליון שקל), מי שיש לו אבא עשיר ויכול להביא הון עצמי יצליח לקבל אותה ומי שבא ממשפחה חלשה יישאר בחוץ. לא משנה אם השני לוחם קרבי ושירת את המדינה והכול, אם אין לו הון עצמי הוא לא יוכל לממש את ההטבה".

פרופ' מומי דהן, ראש בית הספר למדיניות ציבורית באוניברסיטה העברית ומי ששימש בעבר גם בתפקיד הכלכלן הראשי במחלקת המחקר של בנק ישראל, יועץ כלכלי בכיר למנכ"ל משרד האוצר וחבר הפורום המייעץ לשר האוצר, מסכים כי מדובר בנקודה בעייתית.

"סוגיית ההון העצמי היא נקודה חשובה שמעידה על כך שהטבת חוק מע"מ בשיעור אפס היא בעלת אופי רגרסיבי. מי שייהנה מההטבה הזו, וזה רק חלק מאוד קטן באוכלוסייה, הם הזכאים שיש להם ההון העצמי. מי שזכאי מכל הבחינות, ואולי אף עולה על אחרים באופי השירות הצבאי ובדברים אחרים, אבל מגיע ממשפחה קשת יום או דלת משאבים, יישאר זכאי רק על הנייר. ומי שיכול לגייס הון עצמי נמוך, ייקבל באותה המידה גם הטבה פחותה יותר. המשמעות היא שזו הטבה המותנית ביכולת כלכלית וזה רק יגדיל את אי השוויון. שוב, גם בתוך קבוצת הזכאים, מי שייפגע הוא מי שחסר יכולת כלכלית".

דהן מתייחס גם באופן כללי לחוק המע"מ בשיעור אפס ומבקש להדגיש כי הוא מקווה שהחוק לא יעבור: "אני עוסק במדיניות ציבורית מאז 1989, ולא ראיתי מעולם חוק עם כל כך הרבה מתנגדים. זו הפעם הראשונה שכל המומחים לכלכלה מסכימים כולם על משהו, הסכמה נדירה של הקהילה כולה, שהחוק הזה, על המע"מ, מוטב שלא יעבור".

גם דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, מודה שהגבלת בנק ישראל על ההון העצמי מהווה בעיה לקהל לא קטן של אנשים: "הרף הזה שנקבע, שאף בנק לא יכול לחרוג ממנו, יוצר בעיה. קשה להעריך כמה אנשים כאלו יש, כי מי שיודע שאין לו את ה-25% ממחיר דירה הנדרש כהון עצמי לרוכש דירה ראשונה בכלל לא מגיע לבנק. לפני ההגבלה, היקף האנשים שקיבלו מימון של למעלה מ-75% על הנכס עמד על בין 10% ל-15%. ככל שמחירי הדירות האמירו, כך גם גדל ההון העצמי הדרוש למשכנתא.

"כך, ככל שהמחירים ממשיכים לעלות יש יותר אנשים שמתקשים לרכוש את הדירה. למצוקה הזו מצאו שני פתרונות בתקופה האחרונה, האחד הוא הלוואה נוספת שלוקחים רוכשים להשלמת ההון העצמי, אם מהבנק, אם מההורים ואם ממקום העבודה. לפעמים, ההורים משעבדים נכסים קיימים כדי לתת לילדים השלמה להון העצמי. פתרון אחר שאנחנו רואים הוא שאנשים רוכשים דירה זולה יותר באזור שהם לא מתכוונים לגור בו אבל יכולים להרשות לעצמם את המחיר, ואז משכירים ושוכרים באזור אחר".

"חולמים שיוכלו להגיע לבנק"

בחודשים האחרונים נשמעו פעמים אחדות רמיזות על כך שבבנק ישראל שוקלים או שקלו לשנות את אחת המגבלות הראשונות שהטיל הבנק על רוכשי דירה ראשונה - החיוב להביא 25% הון עצמי לפחות ברכישת דירה.

גם חברת הכנסת מירי רגב, יו"ר ועדת הפנים והסביבה, אומרת בראיון כי תגיש הצעת חוק שתאפשר להביא מהבית הון עצמי של 20% בלבד.

שר השיכון, אורי אריאל, התייחס בעבר לנושא בראיון ל"גלובס" ואמר כי "לדעתי יש מקום להקל וכבר הבעתי את דעתי בפני הנגידה. בינתיים דעתי לא התקבלה ויש אפילו קולות הקוראים להכביד עוד את הדרישה. אין ספק שההון העצמי הוא מכשלה להרבה זוגות צעירים ואני שומע את זה בכל מקום. יש דרך להתגבר על זה על ידי עזרה מההורים או הלוואות אבל זו לא דרך המלך, ואני מעדיף לא להשתמש במעקפים".

לדברי חיים פיאלקוף, מי שכיהן בעבר כמנכ"ל משרד השיכון, "בעבר זוגות חלמו על היום שבו יוכלו להשתחרר מתשלום המשכנתא. היום הם חולמים מתי יוכלו לצבור את ההון הדרוש כדי שיוכלו להגיע לבנק, לקחת משכנתא ולהתחיל לשלם".

אלא שלאור השמועות ואולי גם התקוות כי בכוונת בנק ישראל לשנות את ההתייחסות להון העצמי של רוכשי דירה ראשונה, כאן המקום להבהיר שהדבר כלל לא נמצא על הפרק, כפי שהבהירה נגידת בנק ישראל קרנית פלוג בתשובה לשאלת "גלובס נדל"ן".

לדברי פלוג, "ההוראה שהגבילה את שיעור המימון נועדה להפחית את הסיכונים בתחום האשראי לדיור, ובכך גם לצמצם את ההשלכות המשמעותיות של התממשות משבר בשוק הנדל"ן. צעדי בנק ישראל היו אפקטיביים עד כה בהפחתת מאפייני הסיכון של תיק האשראי לדיור, וביטולם אינו עומד כעת על הפרק. יצוין, שכבר במקור הקלה ההוראה עם רוכשי דירה ראשונה, שעבורם נקבע יחס מימון מקסימלי של 75%, לעומת משקיעים, שעבורם נקבע יחס של 50%".

כאמור, הקלה בדרישת ההון העצמי מצד בנק ישראל איננה עומדת על הפרק וכפי שניתן לראות מתשובתו הרשמית של בנק ישראל הגבלה זו נועדה להגן על הבנקים אולם אין כל התייחסות מצד שום גורם למי שאין באפשרותו לגייס את ההון העצמי.

"שוק הדיור סובל מבועה"

בכל הנוגע למגבלת ההון העצמי של בנק ישראל, סבור פרופ' דהן כי אין מקום להקלה בדרישת ההון העצמי של מחוסרי הדירות, שתפתה אותם ליטול על עצמם סיכונים גבוהים ומיותרים.

למרות שתוכנית מע"מ אפס עלולה לדבריו ללבות את הביקושים ואת המחירים, השינוי בשוק מוכרח בשלב כלשהו להגיע.

דהן: "אני חושש ששוק הדיור סובל מבועה. יש בזה סכנה, ואף אחד לא יודע מתי בועה זו תתפוצץ. לא רק אני אומר את זה, גם קרן המטבע העולמית קבעה את זה לא מזמן. מסיבה זו אני לא חושב שיש מקום להקלה בדרישות של ההון העצמי מצדם של הבנקים. דבר כזה רק יעודד אנשים לקחת הלוואות שהן מעבר ליכולת שלהם והמשמעות היא, כאשר יש חשש לבועה ברקע, היא לשלוח אותם לתוך צרה צרורה. הדרך היחידה לטעמי להורדת הדרישה של ההון העצמי היא רק באמצעות ירידה במחירי הדירות - על ידי הגדלת ההיצע ולא על ידי הגדלת הביקושים".

מייזליק סבור כי יש להקל על דרישות ההון העצמי של רוכשי דירה ראשונה באמצעות תוכנית ממשלתית, שתיתן ערבות מדינה לבנקים על מימון גבוה יותר. "יש אנשים שיש להם יכולת החזר מצוינת אבל לא יכולים להעמיד הון עצמי מספק. ההגבלות של בנק ישראל לא מחברות בין השניים ולכן זה לא ניתן לשיקול דעת. ייתכן שהקלה בתחום זה יכולה להיעשות על ידי הסתכלות על שני הנתונים יחד, והחלטה להגדיל מימון בתנאי שכח ההחזר גבוה. בנוסף, הממשלה יכולה להחליט לתת ערבות מדינה, ביטוח, על ההפרש של המימון מעל 75%".

מע"מ אפס: הבנקים יצטרכו לתמחר את הסיכון הגדל

סוגיה נוספת שטרם נתקבלה תשובה עליה, הנוגעת גם היא להון העצמי הנדרש כמו גם לתוכנית מע"מ בשיעור אפס, היא דרך ההתמודדות של הבנקים עם התוכנית. מכיוון שהטבת המע"מ קובעת בצורה חד משמעית שרוכש דירה מוטבת לא יוכל למכור אותה במשך חמש שנים לאחר קבלת המפתח, ואם יעשה כן יצטרך להחזיר למדינה את המע"מ בתוספת ריבית והצמדה, קיים כאן אלמנט של סיכון למי שמממן את הרכישה - הבנק.

בנוסף, במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא מצד הרוכש, ומעבר דירה שכזו אל הבנק בכינוס נכסים, יצטרך הבנק, על פי החוק המוצע, לשלם את ההפרש של המע"מ. מדובר בעוד סיבה לכך שהסיכון שעומד בפתחו של הבנק, גם אם הסיכוי שלו קטן יחסית, עדיין עשוי להשפיע על תמחור ההלוואה. "באמת לא ברור עדיין איך הבנקים יתייחסו לדירות המוזלות", אומר דהן, "אני משער שהבנקים יתמחרו את הסיכונים הללו, אם דרך ריביות ואם דרך הון עצמי. במקרה של התפוצצות בועה, או שהבנקים ירגישו שהסיכון לכך גדל, זה יקבל ביטוי גדול יותר".

לדברי מייזליק, "עדיין לא יודעים איך הבנקים יתייחסו לנושא הזה, לדירות מע"מ אפס או מחיר מטרה. אבל על פי הכללים הנהוגים כיום, המשכנתא מחושבת על פי עלות הדירה ולא שווי הדירה - כלומר לפי מחירה דה-פקטו אחרי החזר המע"מ הצפוי - וייתכן וימשיכו ללכת בכיוון זה".

צרו איתנו קשר *5988