ניתן לתבוע גם פיצוי מוסכם וגם נזק אחר

כל הסכם מקרקעין כולל בתוכו סעיפים הקשורים לפיצויים בעת הפרת ההסכם.

על פי רוב הצדדים קובעים שתי סוגי הפרות. האחת הפרה רגילה והשנייה הפרה יסודית.

הפרה רגילה יכולה להפוך גם להפרה יסודית אם והצד המפר לא מתקן את ההפרה .אך ההפרה יסודית נכנסת לפעולה מרגע ההפרה עצמה. גם הפרה יסודית יכולה להפוך להפרה רגילה, אם והצד הנפגע לא פועל תוך זמן סביר לחייב את המפר לתקן את ההפרה יסודית ואז יש לתת למפר שוב ארכה.

בין כך ובין כך, בכל החוזים הצדדים קובעים כי הפרה יסודית יזכה בפיצוי מוסכם שהוא בדרך כלל הינו סכום עונשי גבוה מאוד.

אמנם לבית המשפט יש סמכות להפחית את הפיצוי המוסכם אך נשאלת שאלה האם מי שנפגע מהפרה של צד שני, רשאי לתבוע גם פיצוי מוסכם וגם נזקים נוספים אחרים? השאלה מתעוררת לאור סעיף 15 ( ב) לחוק החוזים תרופות הקובע כי

(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

לכאורה על פי האמור בסעיף הנ"ל, מי שנפגע אמור לבחור בין שתי אופציות. או פיצוי מוסכם או פיצוי מסוג אחר. ההבדל הוא בכך שבפיצוי מוסכם אין צורך בהוכחת נזק. אך אם הנפגע חושב שמגיע לו נזק גדול יותר, אז נטל הוכחה עליו מהשקל הראשון של התביעה ועליו להוכיח את הנזק שהוא טוען ותובע.

לאחרונה ניתן פסק דין חשוב (ע"י כב' השופטת שרון גלר בבית משפט השלום בתל אביב) המבהיר נקודה זו והחידוש שבו הינו לגבי נזקים מאוד דומים כתוצאה מהפרת הסכם אחד.

במקרה דנן התובע השכיר עסק לנתבע. יש לציין כי בין הצדדים היחסים החוזיים לא צלחו ובעקבות תביעות קודמות, נקבע כי הנתבע כשוכר הפר הסכם שכירות וכעת המשכיר (התובע) תובע דמי שכירות בגין התקופה מיום הגשת התביעה ועד הפינוי בפועל.

התובע קרי המשכיר, תבע שני סוגי פיצויים. גם פיצוי מוסכם של 1,200 ₪ ליום למשך 280 ימים וגם תבע את דמי השכירות של אותה תקופה בצרוף ריבית והצמדה. כלומר בגין אותה תקופה , המשכיר תבע גם פיצוי מוסכם וגם דמי שכירות.

הנתבע טען כי לאור סעיף 15 (ב) הנ"ל אין אפשרות כזו.

השופטת גלר דחתה את טענת הנתבע וקבעה כי:

"בענייננו, אמנם שני ראשי הנזק, מרכיב התביעה בגין דמי שכירות שלא שולמו ומרכיב הפיצוי המוסכם, קשורים לישיבת הנתבע בנכס, אך זאת, לטעמי, בשני היבטים שונים. מרכיב דמי השכירות מפצה את התובע בגין אובדן דמי השכירות החוזיים בלבד, בעוד שמרכיב הפיצוי המוסכם בגין פינוי הנכס באיחור הינו רחב יותר ונועד ליתן לתובע פיצוי בגין גלריית נזקים רחבה יותר, כגון אובדן האפשרות של התובע להשכיר את הנכס לאחר במחיר גבוה יותר, או להתגורר בו בעצמו (כפי שאכן אירע בפועל לאחר פינוי הנכס על ידי הדייר), הטרדה והעלויות הכרוכות בהליכים משפטיים לפינוי הדייר ועוד כיוצא באלו נזקים הקשורים לשיבושים והנזקים הכספיים אשר נובעים מאי אי פינוי הנזק במועד. מכאן, שכבר מטעם זה, ובהתאם להלכה הפסוקה הנ"ל, מדובר בראשי נזק שונים, אשר ניתן לתובעם במצטבר "

כמו כן נקבע על בסיס (ע"א 628/87 יוסף חורי) כי מה שאסור על פי סעיף 15 (ב) הינו תביעה במצטבר על אותם נזקים יחד עם vפיצוי מוסכם. אך אם מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים אין כל מניעה להגיש תביעה הן בגין פיצוי מוסכם והן בשל ראש נזק אחר.

ת"א 31817-06-11 מולר נ' גאק.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

21629\0\1