מה קורה בעיריית חולון?

זוג בני 80 ו-87, שמכרו בחודש נובמבר שעבר דירת 3 חדרים בקומה שנייה מתוך 3 קומות בבניין משותף בחולון, הגישו באחרונה בקשה לתביעה ייצוגית, בטענה לגביית היטלי השבחה נטולי בסיס. בתביעה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב באמצעות עוה"ד ערן פלסר ושלומי אבני ממשרד אבני פלסר, דורש הזוג להורות לעיריית חולון ולוועדה המקומית להשיב כספים שגבו ב-24 החודשים שקדמו לתביעה, לכל מי שנגבה ממנו היטל השבחה בעקבות מכירת דירה שאינה בקומה עליונה הסמוכה לגג, בגין זכויות הרחבה על הגג. "את זכויות ההרחבה על הגג יכולים לנצל רק בעלי הדירות הסמוכות לגג בלבד ולכן לא הועילו לדירות שאינן בקומה העליונה ולא השביחו אותן", נכתב בבקשה. "ובאין השבחה ומימוש זכויות אין הצדקה לגבות היטל השבחה". בנוסף מבקשים התובעים להורות לעירייה על הפסקת גבייה זו לאלתר.

בני הזוג התגוררו בדירה ברחוב חנקין 13 בחולון, מאז שרכשו אותה מהקבלן ונכנסו לגור בה בשנת 1967 ועד ספטמבר 2012 כשעברו למודיעין כדי לגור ליד בנם, ומכרו את דירתם הישנה. עם מכירת הדירה, קיבל הזוג דרישה להיטל השבחה בסך 28 אלף שקל מהוועדה המקומית, אותו שילמו תחת מחאה.

את היטל ההשבחה דרשה הוועדה המקומית בגין תוכניות המתירות הקמת חדר יציאה לגג מתוך הדירות העליונות בשטח עד 40 מ"ר, והקמת פרגולה. בבקשה לתביעה ייצוגית צוין כי העירייה והוועדה המקומית חייבו את הזוג לשלם היטל השבחה בגין תוכניות שהלכה למעשה לא הועילו לדירתם, ולא היה בהן כדי להשביח אותה. כי אמנם שטחי הגג שלא הוצמדו לדירה מסוימת הם רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, אולם מזכויות הרחבת הבנייה רק בעלי הדירות העליונות יכולים ליהנות.

החלטות קודמות

התובעים מוסיפים כי קבלת התביעה לא תפגע בעירייה ובוועדה המקומית מאחר שבבוא היום יוכלו לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות ההרחבה על הגג אם וכאשר בעלי הדירות העליונות יממשו אותן.

בבקשה הוזכרו כמה החלטות שניתנו בעבר נגד מדיניות העירייה והוועדה המקומית ושחלקן סוקרו בהרחבה ב"גלובס" בין היתר ההחלטה שנתנה יו"ר ועדת הערר כרמית פנטון בחודש מאי 2014 בה ציינה במפורש כי "הוועדה המקומית הרחיקה לכת בדרך זו עד... אבסורד, ואף הודיעה כי תשלח הודעת חיוב בהיטל השבחה בגין עסקת המכר לכל בעלי הרכוש המשותף, אף שאינם צד לעסקה ואף שלא אירוע כל אירוע של מימוש זכויות לגביהן. אין מחלוקת כי העוררים להם דירה בקומת קרקע, אינם יכולים לנצל זכויות שמקנות התוכניות".

על החלטה זו הגישה עיריית חולון ערעור לבית המשפט שקבע בחודש אוקטובר האחרון כי מאחר שמדובר בסוגייה עקרונית, יש לקבל את חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה בעניין, שצפוי להגישה לבית המשפט בקרוב.

אחת ההחלטות החדשות שניתנו לאחרונה על ידי יו"ר ועדת הערר החדשה עו"ד גילת אייל, מתייחסת למקרה שבו עיריית חולון חייבה בעל דירה בן 80 שמכר את דירתו בהיטל השבחה בסך 30 אלף שקל. גם במקרה זה דובר בדירה הממוקמת בקומת קרקע בבניין משותף בן שתי קומות ברחוב אבשלום 5 בעיר. עיריית חולון חייבה את המוכר בהיטל השבחה בגין תוכנית המתירה הקמת חדרי יציאה לגג מתוך הדירות.

מוכר הדירה הגיש ערר על החיוב, בטענה כי החוק מעניק פטור מהיטל השבחה למכר של דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר. הוועדה המקומית טענה כי המוכר לא זכאי לפטור כי ממילא אינו יכול להרחיב את דירתו שבקומת הקרקע מתוקף התוכנית המשביחה, ולכן הפטור לא חל עליו.

לאחר הגשת הערר ניתנה במאי 2014 ההחלטה על ידי יו"ר ועדת הערר פנטון, אשר קבעה כי דירות שאינן בקומות העליונות אינו יכולות להיות מושבחות עקב אישור תוכניות אלה. עיריית חולון הגישה ערעור על ההחלטה, שטרם הוכרע.

ועדת הערר קבעה כי אין מקום להמתין להכרעה בערעור, מה גם שמדובר באדם בן 80 ששילם היטל השבחה ב-2010. הוועדה הוסיפה כי מעבר לכך מסתמן כי בשל הפסיקות האחרונות, התחדדו הקשיים ביכולתה של הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה מהדירות התחתונות בגין תוכניות המאפשרות חדרי יציאה לגג ופרגולות. הוועדה ציינה כי תנאי יסודי ובסיסי לקיומה של חובת תשלום היטל השבחה הינה קיומה של השבחה המעלה את שווי הנכס עקב אישור תוכנית. מכאן שדרישת התשלום חייבת להתבסס על הוכחת עליית שווי עקב אישורה של התוכנית.

אייל קבעה כי השומה של העירייה כלל לא בחנה את השאלה איך משפיעה תוכנית להקמת חדר על הגג על ערכה של דירת העורר בקומת הקרקע,.

אייל קבעה כי עמדת הוועדה המקומית לפיה החיוב מושת על עליית ערכו של החלק היחסי ברכוש המשותף בגין התוכנית, אינה עולה בקנה אחד עם בסיס לחיוב בהיטל השבחה.

התשלום הושב למוכר הדירה

"התפיסה לפיה הבניין כולו הושבח כתוצאה מהתוכנית בסכום בגינו יש למסות את כל בעלי הדירות בבניין על פי חלקם היחסי ברכוש בלי שהוכחה עליית ערך הדירות, אינה יכולה לעמוד", קבעה אייל והוסיפה כי אם לא הוכחה עליית שווי הדירה, לא חלה השבחה ונשמטה ההצדקה לגביית ההיטל. עוד קבעה כי העירייה לא הוכיחה עליית שווי הדירה בקומת הקרקע באמצעות השוואת שוויה לפני אישור התוכנית, ולפיכך ביטלה אייל את דרישת היטל ההשבחה וקבעה כי התשלום יושב למוכר הדירה.

מעיריית חולון נמסר בהתייחס להחלטת ועדות הערר כי "מאחר שהיו שתי החלטות ועדת ערר סותרות, הגישה חולון ערעורים לביהמ"ש המחוזי כדי לקבל עמדה סופית בשאלה מי צריך לשלם בגין ההשבחה הנובעת מהוספת זכויות בנייה על גג בית משותף. הסוגיה אינה פשוטה כלל, שכן ביהמ"ש המחוזי ביקש עמדת היועץ המשפטי לממשלה וממתינים לקבלתה. העירייה תכבד כל החלטה שתתקבל בנושא, ומבחינתה היציבות וסופיות העמדה הן החשובות. בנוגע לתביעה הייצוגית, הרי שהיא הוגשה באותו הנושא בדיוק, ועל כן עמדת היועץ המשפטי לממשלה וביהמ"ש המחוזי בערעורים, לכשיתקבלו, יחייבו גם בהליך התובענה הייצוגית. בינתיים ניתן לומר כי הסכום המוזכר בה מופרך".