940 א' ש' לדירת 100 מ"ר בראש-העין; איפה הבעיה כאן?

מכרז מחיר מטרה ראשון פורסם היום: כולל 2,048 דירות שמתוכן 1,248 במסגרת תוכנית מטרה ■ בובליל: "מתחמים מסוימים יישארו מיותמים"

השכונה החדשה בראש העין / צילום: יוסי כהן
השכונה החדשה בראש העין / צילום: יוסי כהן

המכרז הראשון בראש-העין במסגרת תוכנית מחיר מטרה פורסם היום (ה'): השמאי הממשלתי טל אלדרוטי סיפק את הנתון המרכזי, שלפיו שווי מ"ר דירתי עבור זכאים הוא 9,400 שקל כולל מע"מ. במילים אחרות, דירה לזכאים בגודל סטנדרטי של 100 מ"ר תעלה 940 אלף שקל. עלות הקבלן לבניית מ"ר על-פי סטנדרט של משרד השיכון מוערכת בכ-5,300 שקל למ"ר דירתי כולל מע"מ בבניינים של עד 10 קומות, וגבוהה יותר ברבי קומות.

תוכנית מטרה, ביוזמת שר הבינוי אורי אריאל, היא האופציה היחידה שעומדת על הפרק לרכישת דיור מוזל, לאחר ביטול תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד.

המכרז בראש-העין כולל 10 מתחמים לבניית 2,048 דירות בנייה רוויה, שמתוכן 1,248 יחידות דיור במסגרת תוכנית מטרה. על מנת להפוך את המכרז לאטרקטיבי יותר, בשניים מתוך 10 המתחמים שולבו גם זכויות לשטחים מסחריים. בשבוע הבא אמור לצאת מכרז משלים לעוד כ-700 יחידות דיור בראש-העין במסגרת מחיר מטרה, ומשרד הבינוי יזמן קבלנים לתדרוך והבהרות על תנאי המכרז וסיור בשטח.

מספר הדירות לזכאים בראש-העין יעמוד על כ-60% ממספר הדירות הכולל ולא על 80% ממספר הדירות כפי שהוצהר בהכרזה על התוכנית. הוצאות הפיתוח למשרד הבינוי, על-פי הסכמי-הגג שנחתמו לפני כשנה, נעות בין 216 אלף שקל ל-250 אלף שקל ליחידת דיור ובאחד המתחמים עד כ-290 אלף שקל ליחידת דיור.

מדובר בעלויות פיתוח שבשנה האחרונה התייקרו מאוד. בכרמיאל, למשל, שבה תנאי הקרקע קשים יותר מראש-העין, דרש משרד הבינוי לפני שנתיים הוצאות פיתוח של 70-100 אלף שקל לדירה, ובמכרז האחרון לפני חודשים אחדים נדרשו עלויות פיתוח של יותר מ-200 אלף שקל.

המגבלות והקשיים

על-פי המכרז, הקבלנים יוכלו למכור דירות רק אחרי קבלת היתר בנייה, דבר שיגביל אותם במכירה מוקדמת. מגבלה זו תגרום לקושי בהגעה להסכמי ליווי בנקאי של הבנייה, המבוססים על נתוני מכירה מוקדמת. בנוסף, הקבלן לא יוכל לגבות מהזכאים תוספת מחיר בגין תוספות ושינויים שהרוכש מבקש לבצע בדירתו.

הזכאות להשתתף בהגרלה, שכלליה יייקבעו על-ידי משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל, שמורה לחסרי דירה או למשפרי דיור. הזוכה בהגרלה יתחייב לא למכור את דירת מחיר המטרה במשך 5 שנים ממועד אישור האכלוס, אולם יהיה רשאי להשכיר את הדירה. זכאי שהוא משפר דיור וזכה בהגרלה יחויב למכור את דירתו האחרת בתוך 12 חודשים ממועד אישור האכלוס בדירת מחיר המטרה.

שטח הדירות לזכאים לא יפחת מ-60 מ"ר ולא יעלה על 150 מ"ר. לפיכך, צפוי שהדירות לזכאים לא יהיו בשום מקרה דירות גג ודירות גן, שאותן הקבלנים ישמרו למכירות לרוכשים בשוק החופשי שאינם זכאים. התב"עות באזור זה מתירות דירות בגודל עד 175 מ"ר. קבלנים שירצו לבנות דירות קטנות יחסית לזכאים ויחד עם זאת לממש את סך כל זכויות הבנייה, יצטרכו להגדיל מאוד את הדירות שאינן לזכאים עד לגדלים בלתי סבירים באזור ראש-העין.

על-פי המכרז, יזם יוכל לזכות רק במתחם אחד מתוך עשרת המתחמים. אם לא ייבחר זוכה למתחם מסויים, יוכל משרד הבינוי להציע אותו למתמודד אשר הגיע למקום השני במסגרת מתחם אחר.

קרקע בחינם?

במכרז לא נקבע מחיר מינימום לקרקע, כך שתיאורטית ניתן להציע מחיר אפס עבור הקרקע, ואז תהיה העדפה למי שמציע יחס גבוה יותר של דירות לזכאים במתחם עליו הוא מתמודד. מתחם שיהיה בו רק מציע אחד - יבוטל ויוצע מחדש.

במסגרת המכרז פורסמו גם הקנסות שיושתו על קבלן הסוטה מכללי המכרז ועל רוכש המפר את ההסכם (למשל חריגה מכללי ההגרלה או זכאי המוכר לפני תום 5 שנים). גובה הקנסות הללו עשוי להגיע לסכומים של 300 אלף שקל להפרה.

ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, אומר: "לאחר בחינת המכרז בראש-העין אני חושש שהתוצאה שנקבל תהיה הפוכה מהתוצאה הרצויה שאליה מכוון משרד הבינוי. השילוב של פרסום מתחמים גדולים עם העובדה שעלויות הפיתוח הנדרשות גבוהות משמעותית מהמקובל, ביחד עם תנאים נוספים כגון קנסות גדולים ובלתי סבירים שמשולבים במכרז, העובדה כי שיטת מכירת הדירות במחיר מטרה טרם נקבעה - כך נרשם במכרז - ובצירוף שיטת המכרז עצמה, תביא, לדעתי, לפגיעה בהצלחת המכרזים ולפגיעה בתחרות.

"בתנאים אלה אני חושש שכמות המציעים במכרזים תהיה דלה עד אפשרות שמתחמים מסוימים יישארו מיותמים ללא מציעים כלל. בעת הזו הייתי מצפה שמשרד הבינוי יהיה ער למצוקה ויקל את תנאי המכרזים שאותם הוא מוציא, דבר שיגביר את התחרות ואת השתתפות השחקנים מקרב הקבלנים במכרזים".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988