"מחיר מטרה" במודיעין: שווי שלילי לקרקע

מכרזים קודמים שנערכו במודיעין, הן בשכונת "נופים" והן מכרז המע"ר שתוצאותיו התפרסמו לאחרונה, עוררו עניין רב בקרב יזמים רבים ותוצאותיהם היו בהתאם, קרי - מחירי קרקע גבוהים שלא יאפשרו את הורדת מחירי הדירות. רבים מהיזמים הביעו ספק לגבי היתכנות מכרזי "מחיר למטרה" ולפיכך תוצאות המכרז הנדון והשלכותיו, מעוררות עניין רב בשוק הנדל"ן.

נתוני המכרז:

המכרז מיועד לחכירת שישה מתחמי מגורים לבניית 697 דירות, מהן 524 דירות במחיר מטרה. אזור המע"ר ממוקם במרכז העיר מודיעין, לאורך שדרות דם המכבים, והחשמונאים, והרחובות תלתן, ערער, פיקוס ויונה הנביא.

מצב תכנוני:

תוכנית מד/8/23, בה ממוקמים המתחמים נשוא המכרז, מהווה את תוכנית המע"ר של מודיעין. התוכנית קובעת תכנון מחודש למע"ר, שמשלב שימושים עירוניים כגון מבני ציבור ותרבות, תעסוקה משרדית, חזיתות מסחריות רציפות, עם שדרה ירוקה מפותחת שתהווה מרחב עירוני חי ותוסס. בנוסף, התוכנית קובעת בינוי חדש לאורך שדרות החשמונאים.

מתחם המע"ר אמור להיות אזור שיאפשר פעילות עירונית שוקקת בכל שעות היום. הוא יהיה נגיש לחלקי העיר השונים ברגל, באופניים במכונית ובתחבורה ציבורית.

על פי התוכנית ייבנו 1,642 דירות בבניינים בני 9-12 קומות, 100 דירות עבור מעונות סטודנטים בבנייה של 12-14 קומות, כ-200 דירות להשכרה, 150 חדרי מלון ותיירות, 220 דירות לדיור מוגן. בנוסף, הפרויקט יכלול כ-67,500 מ"ר מסחר, כ-78 אלף מ"ר מבני ציבור וכ-54 אלף מ"ר תעסוקה.

תנאים עיקריים:

המכרז כולל 5 מתחמים, כמפורט בטבלה. המכרז קובע מחיר מכירה מקסימלי של 11,200 שקלים עבור מטר מרובע דירתי לכל דירה המיועדת למכירה במחיר מופחת (להלן "מחיר המטרה").

הזוכה במכרז יהיה מתמודד שיציע את המחיר הגבוה ביותר עבור המקרקעין, ואין דרישה למחיר מינימום כלשהו. במקרה שבו מציע אחד לפחות הציע מחיר קרקע חיובי, תזכה ההצעה עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר. מציע שיציע מחיר קרקע אפס יצרף להצעתו גם הצעה בה יציין את מספר דירות המוצעות על ידו כדירות מחיר מטרה, כאשר מספר זה לא יעלה על מספר דירות מחיר מטרה כמפורט בטבלה - ולא יפחת מ-50% מסך יחידות הדיור במתחם. במקרה זה תזכה ההצעה בה הוצע מספר דירות מחיר מטרה הגבוה ביותר.

כל מציע יוכל לזכות במתחם אחד בלבד, אלא אם כן, במתחם נוסף לגביו הגיש הצעה, לא הוגשו הצעות נוספות.

הזוכה מחויב למכור דירות מחיר מטרה במספר ובשטח שלא יפחת מהנקוב בטבלה, במחיר שאינו עולה על מחיר המטרה, לתושבי ישראל בעלי אישור זכאות, שייבחרו בהגרלה. הזוכה רשאי למכור את יתר הדירות בשוק החופשי, ללא הגבלת מחיר.

דירת מחיר מטרה לא תימכר לפני מועד קבלת היתר בנייה. רוכשי הדירות לא יוכלו למכור את דירתם טרם חלוף חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) לבניין. שטח דירת מחיר מטרה לא יפחת מ-60 מ"ר ולא יעלה על 150 מ"ר.

דירות מחיר מטרה ייבנו על פי מפרט טכני שלא יפחת ממפרט המצורף למכרז.

סקר מחירים:

מסקר מחירי עסקאות שנרקמו בסביבת המע"ר עולים הממצאים הבאים:

דירות 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר נמכרות במחיר של כ-1.55 מיליון שקל. דירות 5 חדרים בשטח כ-125 מ"ר נמכרות במחיר של כ-1.85 מיליון שקל. מחירים אלו משקפים טווח של 14-15 שקל למ"ר.

על פי הגדרות המכרז, מחירי דירות מחיר מטרה יעמדו על כ-1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים וכ-1.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. הדירות יכללו מרפסת שמש, מחסן וחניות.

אומדן שווי:

בדיקת ההיתכנות נערכה למתחם 38080, שבו 118 דירות שמהן 89 דירות מיועדות למחיר מטרה. ניתוח נתוני המכרז ובדיקת היתכנות כלכלית מעלים, בין השאר, את הממצאים הבאים:

תמהיל דירות המטרה: על פי תנאי המכרז, שטח מינימלי לבנייה של דירות מחיר מטרה הינו 19,643 מ"ר, קרי - כ-220 מ"ר ברוטו-ברוטו ממוצע לדירות. מדובר בדירות גדולות יחסית, בשטח ממוצע של כ-120 מ"ר.

תקן חניה: תקן חניה לדירות בשטח עד 75 מ"ר הינו חניה לכל 1 דירה עד 3/4 דירה (לפי שיקול הוועדה) ואילו לדירות ששטחן העיקרי יותר מ-75 מ"ר נע התקן בין חניה לכל 3/4 דירה או לכל 1/2 דירה.

מרתפי חניה: בשטח המע"ר נקבע כי כל החניות ימוקמו בשטח המרתף. כל חניה צמודה לדירת מטרה, כרוכה בעלות עודפת של כ-50 אלף שקל.

קיימת חשיבות מכרעת לעניין תמהיל הדירות המתוכנן. יחד עם זאת, לאור דרישת השטח המינימלי של דירות המטרה, ספק אם ניתן לכלול בתמהיל דירות קטנות.

אומדן שווי קרקע: ניתוח שווי הקרקע נערך בשיטת החילוץ, לפיה נגזר שווי הקרקע על ידי הפחתת מרכיבי המע"מ, הרווח היזמי וסך עלויות ההקמה, הישירות והעקיפות, מסך התקבולים ממכירת הדירות. בהתבסס על עלות בנייה ממוצעת בסך 3,600 שקל למ"ר, ועל רווח יזמי בשיעור של 15%, ספק גדול אם נותרה יתרה חיובית לשווי הקרקע.

מסקנה: על מנת שניתן יהיה להגיש הצעה בערכים חיוביים לשווי הקרקע, יידרש לוותר על מרכיב מתוך הרווח היזמי, האמור לעיל ולהסתפק בשיעור רווח נמוך מ-15%. לפיכך קיים יתרון ליזמים אשר פועלים באמצעות ביצוע עצמי ונהנים גם מרווח קבלני.

הכותב שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא הראל