קבינט הדיור עסוק בעיקר בהורדת הביקוש ובשינוי ייעוד קרקעות

בשבוע שעבר התכנס קבינט הדיור החדש בפעם הראשונה. הקבינט החדש, המונה לא פחות מ-15 שרים (לעומת 9 במושבו בכנסת הקודמת), אישר שורה של החלטות מהותיות הנוגעות לענף הנדל"ן. עיקר תשומת הלב הופנתה לנושא הראשון שעלה על סדר היום של הקבינט: העברת הסמכויות מידי משרד הפנים לידי שר האוצר והקמת מטה דיור לאומי בעל סמכויות נרחבות, וכך הנושאים האחרים נידונו ואושרו בשקט יחסי, למרות שמשמעותם רבה והשלכותיהם גדולות ומיידיות.

הנושא השני שעמד על סדר היום היה הכרזה על תשעה אזורים חדשים שיעברו לטיפול הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), ובפעם הראשונה מדובר גם בשטחים שאינם בלב אזור עירוני, ואף חורגים לשטחים פתוחים מובהקים.

כזו היא למשל קרקע צפונית ליישוב בת חפר, המשתרעת על 670 דונם שעליהם מתוכננות להיבנות 1,300 יחידות דיור. שטח זה תואר בחוות הדעת של ראש מינהל התכנון, בינת שורץ, כאזור "המצוי באזור חקלאי ונוף כפרי פתוח". תוכנית אחרת שאושרה להכרזה כתוכנית ותמ"לית מתייחסת לגבעת קושט שבבסמת טבעון. מדובר בקרקע ששטחה 250 דונם עליה מתוכננות להיבנות 520 יחידות דיור. על פי חוות דעת של ראש מינהל התכנון, חלק משטח זה נמצא בתחום תוכנית המתאר המחוזית של חיפה (תמ"מ 6), ובחלקו בתחום התוכנית המחוזית של מחוז צפון (תמ"מ 9/2). בשל העובדה כי בעבר נחלק שטח זה בין שני המחוזות, השטח הנכלל בתמ"מ 6 מוגדר כיישוב עירוני, אך השטח הנכלל בתמ"מ 9/2 מוגדר כישוב כפרי, אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ושמורת טבע.

"המקרים הראשונים קלים"

נקדים ונאמר שהתוכניות לשני השטחים הללו תואמים את תמ"א 35, אך גורמים שונים בענף סבורים שהמתחמים החדשים שהוכרזו כעת בוותמ"ל עושים צעד אחד נוסף לקראת הדבר ממנו חששו בשנה שעברה - הפשרת שטחים חקלאיים והפקעת שטחים פתוחים לטובת בנייה למגורים. מי שבקיא בהליכי החקיקה של הוותמ"ל יזכור שאת חלקו השני, הקנייני, לא הצליחו בסוף להעביר, אבל כולם סבורים שכעת, כשהנושא יחזור לשולחן הדיונים, יהיה אולי אפילו מי שינסה להעביר אותו דרך חוק ההסדרים כדי להימנע מהליך חקיקה רגיל.

חוק הוותמ"ל כפי שהוא פועל כיום וכפי שאושר בשנה שעברה בכנסת, הוא רק חלק אחד מהחוק המקורי. החוק, שאושר כהוראת שעה למשך 4 שנים בכנסת הקודמת, כולל רק את החלק התכנוני שמאפשר לוועדה להתכנס, לדון בקרקעות השונות בהליך מזורז, ולאשר את תוכניות הפיתוח לגביהן.

אלא שיש לחוק חלק נוסף ומשמעותי יותר, ואשר מבדל את וועדות הוותמ"ל מכל הוועדות הדומות שהוקמו עד כה: החלק בחוק העוסק בהיבט הקנייני, וקובע הליך חדש ומהיר להפקעת קרקע חקלאית. ההליך, שקיבל את השם "מנגנון הנטילה", מאפשר להפשיר קרקע חקלאית או קרקע פתוחה בשולי הערים למטרת פרויקטים בתחום הדיור, עם כללי פיצוי חדשים לבעלי הקרקע. זהו מנגנון שמקצר באופן משמעותי את זכות ההתנגדות ומאפשר למדינה לקדם תוכניות בנייה למגורים על שטחים שכיום הם שטחים פתוחים.

החלק השני בחוק טרם קיבל את אישור הכנסת. המתנגדים לו היו גורמים במגזר החקלאי ופעילים של ארגוני סביבה, שחששו שאישורו יוביל לפיתוח מהיר ומואץ על חשבון שטחים פתוחים וקרקע חקלאית.

איתמר בן דוד, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע, אומר שהוותמ"ל עסקה עד כה רק במתחמים מסוימים משום שהיא ועדה חדשה, שצריכה קודם כל להראות שהיא עובדת: "כדרכן של ועדות חדשות, המקרים הראשונים שנכנסים לוועדה קלים. הרי מדובר בפיילוט והמטרה שהוא יצליח ולא ייכשל. עכשיו, אחרי שהוועדה השתפשפה, אני סבור שנראה עוד תוכניות פיתוח על קרקע חקלאית. אלא שלשם כך יהיו חייבים לאשר את החלק הקנייני בחוק. אני מאמין שלא סתם כל הנושא היה רדום עד עכשיו. היה נוח לכולם לא להעיר את החקלאים וההתנגדויות מוקדם מדי. אני חושב שהמכות הגדולות עוד לפנינו".

הכי פשוט לקחת קרקעות חקלאיות

בישיבות ועדת הפנים של הכנסת שהתקיימו בשנה שעברה בטרם הוחלט לפצל את החוק, נשמעו התנגדויות קשות לנושא זה. נציגי החקלאים והמושבים השוו את הוותמ"ל לכלי שיאפשר למדינה לנהוג כמו שנוהגים במדינות לא דמוקרטיות שבהן פשוט מסלקים אנשים מהבית ללא אפשרות להתנגד, ושר האוצר דאז, יאיר לפיד, שקידם את החוק, אמר על החוק המתגבש "אם נחשוב שכדאי לבנות על שטח מסוים, כדי להוריד את מחירי הדירות, אנחנו ניקח אותו. גם אם מישהו יושב עליו 70 שנה. זה צורך לאומי".

לפיד אמנם כבר באופוזיציה, אבל החוק צפוי לעלות שוב בקרוב כדי להשלים את מה שלא עבר בכנסת הקודמת.

"נלחמנו קשה נגד החלק הקנייני של הוותמ"ל בכנסת הקודמת ונעשה זאת שוב עכשיו", אומר עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי. "כבר בדיונים שנערכו בשנה שעברה הראו גורמי תכנון שאפשר למצוא תוכניות קיימות עם חסמים למאות אלפי יחידות דיור ואין צורך בהפשרת שטחים חדשים. אבל הם פשוט לא יודעים להפוך את זה לתוכנית שאפשר לקדם, והכי פשוט לקחת את הקרקעות החקלאיות. אני מייצג את המגזר הכפרי אבל גם את האינטרס הלאומי. בעולם הנאור יודעים שבעוד 30 שנה צפוי להיות מחסור במזון, ולא מגדלים אותו באוויר.

"אף אחד לא מדבר על תוכנית לאומית שתכלול בינוי וגם שימור המרחב. מדברים רק על פיתוח בלי לחשוב על השנים הבאות. אני מסכים שבחלק מהמקרים צריך לתת קרקע, בחלק מהמקומות. אבל בשכל ולא במהירות ובתוכניות מפחידות".

באשר לקידום החלק השני של הוותמ"ל בכנסת הנוכחית סבור קוכמן שמדובר רק בעניין של זמן: "הם לא ויתרו על הנושא, ואני מוטרד מזה כי הדבר צפוי להוביל לפגיעה דרמטית באנשים. ההצעות היו שבעל זכויות שלא יסכים להעברת הקרקע יכול אפילו ללכת לכלא. אני מקווה שבטיוטות החדשות יהיו תיקונים ואיזונים. התפיסה צריכה להיות שכל הצדדים ירוויחו, תכנון מהיר מחד וגם תמורה הוגנת לבעלי הזכויות".

לשאלה האם ייתכן שהממשלה תנסה להעביר את החלק השני של החוק במסגרת חוק ההסדרים כדי לדלג על הליך החקיקה הרגיל עונה קוכמן: "קשה לי להאמין שיהיה בתוך חוק ההסדרים, כי יש כבר רמיזות של בג"צ שלא ייתן לחוקים מסוימים לעבור שם בלי הליך חקיקה רגיל. אחד מהנושאים הללו זה חוק כל כך דרקוני כמו התוספת של הוותמ"ל".

תוכניות שאושרו בקבינט הדיור האחרון:

מורדות רמות בירושלים - 1,400 יח"ד - 30% השכרה

קרית גת מערב - 8,000 יח"ד - 10% השכרה

רובע מנחם בבאר שבע - 4,600 יח"ד - 20% השכרה

מתחם בת גלים בחיפה - 1,000 יח"ד - 0% השכרה

גבעת קושט בבסמת טבעון - 520 יח"ד - 30% השכרה

נהריה - 1,000 יח"ד - 10% השכרה

מתחם עין התכלת בנתניה - 800 יח"ד - 30% השכרה

הרחבה ביישוב בת חפר - 1,400 יח"ד - 0% השכרה

טמרה - 1,500 יח"ד - 0% השכרה

בזבוז קרקע משווע ומטריד

אם מחפשים פתרון למשבר הדיור לא נמצא אותו בהכפלה של ישוב פסאודו-כפרי מהסוג שמתוכנן לצד בת חפר וטבעון, שברוב שטחו יגורו עוד אנשים בצמודי קרקע (50% בצמודי קרקע ועוד 50% בבנייה רוויה נמוכה). מהלך זה, הוא בזבוז משווע על גבול המטריד, ולא ייעול. לו היו מופשרים שטחים כאלה בצמוד לישוב עירוני, אפשר היה לבנות עליהם 7,600 יחידות דיור, שהם 6,000 יותר מאשר בתכנון לצד בת חפר. הנתון הזה מתבסס למשל מפרטי תוכנית קיימת שטרם אושרה לעיר נתניה, שבה 100 דונם - תשיעית משטח התוכנית בבת חפר, ועליהם מתוכננות 900 יחידות דיור.

מכאן אפשר להסיק שהפשרה הנוכחית לא נועדה להגדיל את כמות יחידות הדיור במדינה וגם לא בהכרח תוריד מחירים, כי צמודי קרקע אינם בדיוק הדיור שמיועד למעוטי יכולת, או למי שרק מתחילים את דרכם העצמאית בחיים.

כשבני ישראל עלו לארץ והיא חולקה לנחלות, נקבעו כללים לגבי גבולות הישובים. את הערים, כך כתוב (דברים ל"ה, ה'), תתחום טבעת היקפית של אלף אמה (בערך 500 מטרים) שתשמש כ"מגרש"- שטח פתוח לנוי העיר (בלשון ימינו - שצ"פ, שטח ציבורי פתוח), ולאחריה עוד טבעת של אלפיים אמה (קילומטר בערך) לשדות וכרמים. חכמי המשנה היו נחרצים והוסיפו ש"אין עושים שדה מגרש ולא מגרש שדה ולא מגרש עיר ולא עיר מגרש". אלף שנה מאוחר הסביר רש"י, ש'חורבן השדות ממעט את הזריעה' ועל כן פוגע ביישוב א"י, ואין עושים מגרש לשדה, מאחר ו'אין עיר נאה בלא מגרש'.

ומכאן שתי נקודות למחשבה לפני שמאשרים הפשרת הקרקעות: הראשונה, חוסר יעילות משוועת של משאב הקרקע, בהשוואה להרחבת ישובים עירוניים, והשני, שרלבנטי לפחות לשליש מחברי הוועדה הדתיים, דילמא הלכתי אמיתי לגבי היתר להפשיר קרקעות חקלאיות לטובת מגורים.

*** רפי רייש מנכ"ל SUITS עירוניות חכמה

בנייה שתפגע ביישוב ותותיר בו פילים לבנים

בצד השני של הארץ, בלי רעש גדול, התפרסמה השבוע תוכנית לבנייה של שישה מלונות שישתרעו על פני 1,100 דונם, על שפת המכתש במצפה רמון.

העיירה מצפה רמון מושכת אליה תיירים המבקשים מקום לעצירת לילה בדרכם לבלות בטבע הייחודי שמאפיין את האזור, בטיול ג'יפים, ספורט אתגרי, בתצפית כוכבים לילית וכדומה. סוג תיירות כזה מחפש מקום לינה ללילה אחד או שניים, חדר שקט וזול, ורצוי בתוך העיר, כדי להצטייד במצרכים הדרושים לטיולים בסביבה.

בנייה המתוכננת על המצוק לא זו בלבד שאינה מתאימה לסוג התיירות הזה ופוגעת בערכי הטבע, היא גם תייבש עסקים מקומיים ותשאיר בעיר פילים לבנים של יוזמות שלא יצליחו להחזיק מבחינה כלכלית.

במצפה רמון יש לא מעט מבני מגורים שאינם מאוכלסים ויכולים בקלות להפוך למלונות שמתאימים לסוג התיירות המאפיין את הסביבה. ההוכחה לכך היא "מלון רמון", מלון הפועל בעיר מספר שנים בהצלחה לא מבוטלת. כמותו גם "צימר בשיכון" - יוזמה של צעירים החיים בעיירה, אשר הפכו בלוק מגורים ישן למקבץ צימרים שאליהם צמוד בית קפה המשרת את האורחים ואת תושבי העיר גם יחד. עוד יוזמות מקומיות דומות לאלו פוזרות בעיר, ואותן צריך לעודד, אותן ולא הקמת מלונות חדשים.

לכל ישוב עדיפה תיירות שמבלה בעיר ומכלכלת את העסקים של תושבי המקום. תכונית המלונות הנוכחית שולחת את התיירים להתמקם מחוץ ליישוב, כדי שיוציאו רק במלונות הרשת את כספם. רווחי המלונות האלה ייעברו להנהלת הרשת בתל אביב, ותושבי המקום לכל היותר יועסקו בהם בשכר מינימום במשרות זוטרות.

ראש העיר עם חזון היה מעודד עסקי תיירות שמפתחים את כלכלת העיר, תורמים לתושבים, ומשאירים את הכסף בתוכה.

*** דרור גרשון, מנכ"ל עמותת מרחב לעירוניות