"דירה חדשה בתמ"א 38 תעלה פחות מדירה חדשה באותו אזור"

"דירה חדשה בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של תוספת בנייה על בניין קיים תעלה בין 5% ל-15% פחות מדירה חדשה דומה באותו אזור. לפעמים גם דירות יד שניה באותו אזור יהיו יקרות יותר מהדירה שנמכרת במסגרת תמ"א 38 במסלול תוספת בנייה", כך אמר אתמול (ג') אוהד דנוס יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בפאנל מקצועי בנושא תמחור הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 בוועידת שיווק ומכירות להתחדשות עירונית שנערכה בתל אביב.

עוד אמר דנוס כי: "כאשר שמאי מעריך את שוויה של דירה בתמ"א 38 לצורך דו"ח אפס הוא מתייחס רק לשוויה של הדירה היום בהתאם לעסקאות שנעשו בעבר הקרוב ובסביבה הקרובה הוא לא יכול להתייחס לפוטנציאל ולחלומות על עליית ערך עתידית. בשנים האחרונות למדנו שבענף הנדל"ן החלומות התגשמו והמחירים עלו אבל היו גם תקופות בנדל"ן שמחירים ירדו ולכן התמחור של הפרויקט צריך להיות מדויק על מנת שהיזמים לא יגיעו לכשל שוק. סיבה נוספת שקשה לקחת בחשבון פוטנציאל עתידי היא שהממשלה בפניקה וקשה לקחת בחשבון את המהלכים שלהם, רק לפני שבוע הם הורידו פטישון קטן של מס רכישה אי אפשר לחזות את העתיד ולכן אנחנו מתבססים בקביעת שווי הנכס רק על ניסון העבר".

דן גינגיס, מנהל חטיבת אלדר SOHO הפועל בתחום שיווק פרויקטי תמ"א 38, ציין בוועידה כי שיווק של תמ"א 38 מתחיל כבר בשלב התכנון של הפרויקט והוסיף כי: "אחד האתגרים בשיווק של פרויקטים של תמ"א 38 הוא תקציב השיווק הזעום הנגזר ממספר הדירות הקטנות שיש לשווק. כיום, בפרויקט רגיל עלות הקמת משרד מכירות בסיסי מגיעה לכ-400 אלף שקל ובפרויקטים של תמ"א 38 לעיתים זהו כלל תקציב השיווק. הפתרון טמון בשיווק יצירתי".

מיכל בראון מאלטשולר שחם שהשתתפה גם היא באירוע התייחסה לנושא מימון הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 ואמרה כי בתקופה האחרונה המחירים של מימון בנקאי וחוץ בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38 ירדו: "העלות היא בעיקר העמלות מסביב ופחות הריבית ולכן אם בונים מימון מדויק היזם יכול לקבל שקט לאורך זמן ולא מחוייב בפריסייל מהיר של הדירות. בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה הגופים המממנים דורשים מכירת דירות במסגרת פריסייל הנעה בין 15% ל-30% מהדירות, תלוי בפרויקט וביזם. לגבי ההון העצמי יזמים קטנים צריכים לגייס כ-25% מההון הנדרש אלא אם כן מדובר ביזם גדול ומוכר. יזמים שזה הפרויקט הראשון שלהם יתקשו לקבל מימון ואז הם לרוב נאלצים להכניס כשותף יזם מוכר או להוכיח שהפרויקט רווחי מאוד ולהיות מלווים על ידי יועצים מומחים".