חם גם ביולי: מוכרי הדירות לא ממהרים להוריד מחירים

מדד גלובס-הומלס: מי שמחפש בכל זאת סימני האטה יכול אולי לזהות אותה בדירות הגדולות - שם נרשמו ירידות ב-9 מ-15 אזורים

שלטי למכירה / צילום: איל יצהר
שלטי למכירה / צילום: איל יצהר

בתרחיש האופטימי שצייר שר האוצר משה כחלון, בחודש יולי ידם של הקונים היתה אמורה סוף סוף להיות על העליונה. העלאת מס הרכישה למשקיעים לשיעור מינימלי של 8% (לעומת 5% קודם לכן), וההודעה על תחילת שיווקי מכרזי קרקע בשיטת "מחיר למשתכן" (במחיר קרקע מסובסד, ובמקרים רבים גם בתוספת סבסוד פיתוח ומתן מענקים ישירות לרוכשי דירה ראשונה) אמורה היתה להקטין משמעותית את הביקושים מצד משקיעים ומחוסרי דירה - התופסים ביחד כמעט 60% מהשוק.

אבל בפועל, נתוני לוח הומלס לחודש יולי רחוקים מלהצביע על פאניקה בקרב המוכרים. שום אזור לא הציג ירידת מחירים רוחבית. בארבעה אזורים - פתח תקווה, נתניה, השרון ומודיעין - נרשמו עליות בכל סוגי הדירות. ויחד עם זאת, מי שמחפש בכל זאת סימנים ראשונים לאיזושהי האטה יכול אולי לזהות אותה בדירות הגדולות בנות חמישה חדרים - שם נרשמו ירידות ב-9 מתוך 15 האזורים שנבדקו (שם תוספת של 8% למחיר ברכישת דירה נוספת יכולה להיות מאוד משמעותית). אם כי, מוכרחים לומר, במרבית המקומות הירידות היו מינוריות וזניחות יחסית, ודאי כשמדובר על מחיר ממוצע מבוקש.

כעת תולים באוצר תקוות בחוק ההסדרים, שיעבור בוודאי עוד לא מעט טלטלות עד לאישורו הסופי, וכולל שורה של צעדים שנועדו לתמרץ מכירת דירות והוספת דירות (בעיקר יד שנייה) לשוק. כך למשל, לרוכשי דירה תינתן שנה בלבד להשלמת מכירת הדירה הקודמת (אם ברצונם להמנע ממס רכישה ומס שבח); יורשי דירות יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח רק במידה ויימכרו דירתם בתוך שנתיים; בנוסף, העיריות יוגבלו במתן אישור שימוש חורג למשרדים, לליניקות וכדומה היושבים כיום בדירות מגורים רבות במרכזי הערים.

 

בכל מקרה מדובר כרגע בשאלה של אלטרנטיבות. המשקיעים (גם אם מדובר ביורשים) מתקשים למצוא חלופות מניבות יותר או מסוכנות פחות בשוק הנוכחי. לכן, אחרי התנפלות הרוכשים על דירות בחודש יוני (רגע לפני העלאת מס הרכישה), נראה שגם בתנאי הריבית הנוכחית - על הלוואות מחד ועל חסכונות מאידך - תשואה ברוטו של 3%-4% מהשכרת דירה השאירה בשוק מספיק משקיעים גם ביולי, למגינת ליבם של מחוסרי הדירה ומשפרי הדיור (והשר כחלון).

מתודולוגיה:

מדד גלובס-הומלס מציג 2 פרמטרים - מחיר מבוקש לדירה בלוח האינטרנטי הומלס ותשואה ממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

בכל מקרה, חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא שכר הדירה המבוקש ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה בתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-5,070 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

גם האיום הקבוע להשית יותר מס על בעלי הדירות צריך להילקח בחשבון בחישוב ההכנסה העתידית הצפויה.

waze_6-8-15
 waze_6-8-15

תשואה על חדרים
 תשואה על חדרים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988