65% הנחה לקרקע, 15% הנחה לדירה

1,028 דירות בקרית מוצקין: מכרז "מחיר למשתכן" ראשון (חי/138/2015)

נתוני מכרז המכרז מיועד לחכירת 20 מתחמי מגורים לבניית 1028 יח"ד בשיטת "מחיר למשתכן". הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ) הנמוך ביותר.

האזור קרית מוצקין היא עיר במחוז חיפה, המונה כ-40 אלף תושבים. העיר משתרעת על שטח שיפוט של 4,000 דונם בלבד ונחשבת אחת מעשר הערים הצפופות בישראל.

העיר נעדרת אזורי תעשייה ואזורי המסחר בה מצומצמים. המתחמים נשואי המכרז הנדון ממוקמים בשטח מחנה כורדני, בחלקה הצפון מערבי של קרית מוצקין, אשר שימש בעבר כבסיס לשעת חירום ופונה בשנת 2008. שטח זה מהווה הרחבה של שכונת "משכנות האומנים".

מצב תכנוני תוכנית ק/408, כורדני, על תיקוניה, משתרעת על פני 833 דונם ומייעדת הקמת שכונת מגורים בת 3,500 יח"ד, כולל שטחים לצרכי ציבור, בתי ספר, גני ילדים, מרכז תחבורה, אזור תעשייה ואזור למבנה מסחרי. ייעוד 12 מהמגרשים המשווקים במכרז הנו מגורים ג' ושמונה מגרשים נוספים הנם בייעוד מגורים ג' מיוחד.

מגורים ג' - מגרשים 409-418 מיועדים להקמת בניינים מדורגים בני 7 קומות, 22 דירות בכל בניין. שטח עיקרי ממוצע של 90 מ"ר לדירה. מגרשים 704-705 מיועדים לבניינים בני 8 קומות מעל קומת עמודים, 28 דירות בכל בניין. שטח עיקרי ממוצע של 90 מ"ר ליח"ד לדירה.

באזור מגורים ג' יוקצו לפחות 1.3 מקומות חניה לכל דירה ששטחה קטן מ-120 מ"ר ו-2 מקומות חניה לכל דירה ששטחה גדול מ-120 מ"ר. לא תותר הצמדה של יותר ממקום חניה לדירות הקטנות מ-120 מ"ר והמקומות העודפים יועמדו לרשות כל דיירי הבניין.

תותר הקמת חניה תת קרקעית ומיקום מחסנים מתחת לפני הקרקע.

מגורים ג' מיוחד - מגרשים 901-908 מיועדים להקמת מגדלי מגורים בני 24 קומות על קומת עמודים גבוהה ושני מרתפי חניה, הכוללים 94 דירות בכל בניין. שטח עיקרי ממוצע של 110 מ"ר לדירה. באזור מגורים ג' מיוחד תיבנה חניה תת קרקעית ולא תותר חניה בקומת העמודים. תותר הקמת מחסנים בקומת הביניים של קומת הכניסה.

סקר מחירים עסקאות שנעשו לאחרונה בדירות חדשות בשכונת "משכנות האומנים": דירות 4 חדרים, כ-100 מ"ר, נמכרות במחיר של כ-1.35 מיליון שקל; דירות 5 חדרים, כ-120 מ"ר, נמכרות במחיר של כ-1.55 מיליון שקל. המחירים משקפים ערכי שווי שנעים בטווח של 13-14 אלף שקל למ"ר.

תחשיב כלכלי התחשיב הכלכלי נערך למגרש 410, המצוי באזור מגורים ג' ומיועד לבניית 22 יח"ד. התחשיב נערך לדירה ממוצעת בשטח 102 מ"ר, 12 מ"ר מרפסת. לדירה תוצמד חניה עילית אחת.

מסקנות עלות קרקע ליחידת דיור (ללא פיתוח), בייעוד מגורים ג', במכרז הנדון הנה כ-77.5 אלף שקל. במכרז רמ"י שנערך במהלך פברואר 2015 נרכשו על ידי יזמים מגרשים בשכונה בייעוד מגורים ג', במחיר ממוצע של 275 אלף שקל ליח"ד (כולל פיתוח). קרי - הוזלה של כ-65% בעלות הקרקע.

בהנחה של עלות בנייה ישירה בסך 3,600 שקל למ"ר ורווח יזמי בשיעור 15% על סך עלויות הפרויקט, שווי מ"ר בנוי נאמד בגבולות של 9,040 שקל לפני מע"מ.

דירת 4 חדרים נשוא המכרז צפויה להימכר לזכאים במחיר של 1.15 מיליון שקל, לעומת מחיר שוק של דירה דומה העומד כיום על סך של 1.35 מיליון שקל - הנחה של 200 אלף שקל (15% ממחיר הדירה).

תוצאות המכרז תלויות בעלות הבנייה הישירה וברווח היזמי הנדרש, לכן קיים יתרון ליזמים הפועלים באמצעות ביצוע עצמי, המאפשר את הוזלת הבנייה.

הכותב שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת מימון הון עצמי

כללי התחרות

מציע רשאי להגיש הצעה ולזכות במתחם אחד או יותר.

התחרות היא על מחיר סופי למ"ר בנוי.

המחיר שניתן להציע במכרז לא יעלה על מחיר המקסימום (כ-9,500 שקל למ"ר, ללא מע"מ).

הזוכה הוא המציע מחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ) הנמוך ביותר. אם תתקבלנה שתי הצעות זהות (או יותר), ייערך תמחור בין המציעים.

המחיר למ"ר דירתי יכלול את כל מרכיבי מחיר הדירה לרבות עלות הקרקע, התכנון, הפיתוח, ההקמה, ערבויות חוק המכר, שכ"ט עו"ד ורישום הבית המשותף.

כל הדירות יימכרו לתושבי ישראל חסרי דיור, בעלי תעודת זכאות לדירת מחיר למשתכן.

מחיר דירת מחיר למשתכן לא יעלה על המחיר המתקבל ממכפלת מחיר הזכייה בשטח הדירה. בנוסף, השטחים הבאים יחושבו ע"י המקדמים: מרפסת/גינה - 30%, מחסן -40%, מס' מקומות חניה - 200%. למחיר יתווסף מע"מ, והוא יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה.

הזוכה מתחייב למכור דירות מחיר למשתכן לזכאים שייבחרו בהליך של הגרלה, וזאת רק לאחר קבלת היתר בנייה.

רשאי להגיש הצעה כל יחיד או תאגיד. לא יתקבלו הצעות מעמותות ומקבוצות רכישה.

הדירות ייבנו על פי מפרט שלא יפחת מהמפרט המינימלי המצורף. לא יתאפשרו שדרוגים.

הזוכה מתחייב למכור 10% מהדירות לבני המקום.

רוכשי הדירות לא יהיו רשאים למכור את דירתם לצד שלישי, טרם חלוף 5 שנים מקבלת טופס 4. ניתן יהיה להשכיר את הדירה לפני מועד זה למטרת מגורים.

למה כן

שיווק מהיר באמצעות הגרלה, ללא הוצאות שיווק ופרסום.

מכירת הדירות מיד עם קבלת ההיתר מקטינה את הוצאות המימון.

בנייה מהירה במפרט סטנדרטי ללא שינויי דיירים.

למה לא

חשיפה לעלייה במחירי עלויות הבנייה.

סך תקבולי הפרויקט קבוע ומוגבל מראש.

זכייה במכרז תדרוש שיעור רווח יזמי נמוך מהמקובל.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988