בועת הנדל"ן: הדירות שמחיריהן זינקו פי 3 תוך עשור

דירה שעלתה ביבנה כ-447 אלף שקל לפני עשור עולה היום כ-1.45 מיליון שקל ■ דירה שעלתה בבאר יעקב כ-590 אלף שקל לפני עשור עולה היום כ-1.56 מיליון שקל ■ צפו בטבלה שמראה את טירוף הנדל"ן ב-10 שנים

יבנה הירוקה בבנייה / צילום: איל יצהר
יבנה הירוקה בבנייה / צילום: איל יצהר

עליית מחירי הדיור הובילה לכך שחיים סביבנו לא מעט מפסידים: בעיקר עשרות אלפי הזוגות הצעירים מחוסרי הדירה, ואיתם לא מעט אנשים שתכננו לשדרג את דירתם, וראו כיצד הפער בין הדירה הקיימת לזו שהם חולמים לקנות גדל והולך ויוצאת לחלוטין מהישג ידם.

אבל מה לעשות, שיש כמובן גם מי שהרוויח מעליית המחירים, ולא מעט. לא מדובר ביזמים או בקבלנים, שטוענים השכם והערב שתקנות חדשות ועלויות הביצוע הגבוהות העלו את המחיר בלי להעלות כמעט את הרווח, אלא בבעלי דירות שרכשו דירה בזמן הנכון, ומצאו עצמם עם השקעה שהשביחה עצמה יותר מכל מסלול אחר.

בדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציגה את עשר הערים שבהן עלו מחירי הדירות הממוצעים בשיעור שהוא כמעט בלתי נתפס - מיליון שקל בעשר שנים בלבד. לצד ערים שהיינו מצפים למצוא בטבלה מסוג זו ניתן למצוא גם כמה שמות מפתיעים. לצורך ההשוואה נקדים ונאמר שעל פי נתוני רשות המסים (מס שבח), מחיר ממוצע של דירה בישראל (ללא חלוקה לערים) עלה בין השנים 2005 ל-2015 בשיעור של 98%, מרמה של 629 אלף שקל ב-2005 לרמה של 1.24 מיליון שקל ב-2015.

"עליות המחיר הגבוהות ביותר נרשמו בערי השרון ובקעת אונו, הערים המבוקשות בארץ, שגם לפני עשור, מחירי הדירות בהן היו גבוהים יחסית מהממוצע הארצי ולאורך השנים שמרו ערים אלו על יוקרתן ואף התחזקו", מנתחת בוגין את הנתונים. "עם זאת, שיעורי העלייה הגבוהים ביותר באחוזים, מעל 160%, נרשמו דווקא בערי השפלה כמו יבנה, באר יעקב ונס ציונה היות ומחירי הדירות באזור זה לפני עשור היו נמוכים מהממוצע ועם פיתוחן, הדביקו את הפערים והפכו לערים מבוקשות. הערים שבהן היתה עליית המחירים המשמעותית ביותר היו עד כה במעגל השני והשלישי של תל אביב. ההערכה היא שמכיוון שאזור זה די קרוב למיצוי הפוטנציאל הנדל"ני בעתיד, יתאפשרו עליות מחירים מסוג זה מחוץ לגבולות גדרה-חדרה, שם מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית".

כך או כך, להלן סיפורן של עשר ערים בישראל בהן מחירי הדירות עלו ברמה של כמיליון שקל בעשר שנים בלבד והפכו את בעליהן, על הנייר לפחות, למיליונרים.

הרצליה: 1.26 מיליון שקל

הרצליה, שסבלה במשך שנים ממצוקת בנייה, מיצבה עצמה כאחת הערים היקרות בארץ. על פי הבדיקה שערכה בוגין על בסיס נתוני רשות המסים, בהרצליה זינקו המחירים ברמה הגובה ביותר - 126% בעשר שנים בלבד. כך, אם מחיר דירה ממוצעת בעיר עמד על מיליון שקל בשנת 2005, בשנת 2015 מדובר על מחיר ממוצע של 2.26 מיליון שקל, כלומר הפרש של 1.26 מיליון שקל בעשור. הנה דוגמא מהשטח (מנתוני רשות המסים): דירת 4 חדרים ברחוב הנדיב בעיר, בשטח 93 מ"ר, בבניין שנבנה ב-1989, נמכרה באפריל 2005 בעבור 874.2 אלף שקל. עשר שנים מאוחר יותר, בינואר 2015, נמכרה דירה דומה באותו הרחוב, בת 4 חדרים, בשטח 108 מ"ר בבניין שנבנה בשנת 1984 בעבור 2.47 מיליון שקל - פער של כ-1.6 מיליון שקל בעשר שנים לדירה דומה באותו רחוב.

רעננה: 1.17 מיליון שקל

השכנה רעננה סבלה בשנים האחרונות ממחסור חמור בהיצע של דירות חדשות, וגם המחירים ברעננה פתחו פער של יותר ממיליון שקל. כך, ממחיר ממוצע של דירה שעמד בשנת 2005 על 1.05 מיליון שקל קפץ המחיר הממוצע לדירה אחרי עשור ל-2.22 מיליון שקל - זינוק של 1.17 מיליון שקל בעשור, קפיצה של 111% במחיר. דוגמא לקפיצה במחיר או לרווח הפוטנציאלי של מי שרכש דירה לפני 10 שנים ומכר אותה השנה ניתן לראות בשתי עסקאות שנעשו ברחוב אוסטרובסקי במרכז העיר. על פי נתוני רשות המסים, דירת 5 חדרים ברחוב, בשטח 112 מ"ר, בבניין שנבנה ב-1984, נמכרה ביוני 2005 בעבור כ-1.07 מיליון שקל. בנובמבר האחרון נמכרה דירת 5 חדרים באותו רחוב, בשטח 113 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 1986, ב-2.52 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-1.45 מיליון שקל בעשר שנים, פער ששווה למחיר דירה ישנה במרכז או יותר מדירה אחת מעבר לגבולות אזור הביקוש.

"בעשור האחרון ראינו עלייה גדולה במחירי הדירות בכל הארץ, ובפרט בערים שבהן היה חוסר בהיצע. עליות המחירים הובילו רבים לנדוד לערי השרון ורעננה היתה אופציה מועדפת. מסיבה זו היא גם היתה הראשונה להראות עליות מחירים", כך אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת גיא ודורון לוי, המקימה כעת פרויקט בשכונת נווה זמר ברעננה. "סיבה נוספת לעליית המחירים היא המחסור בבנייה חדשה לאורך שנים - בעשור האחרון לא נבנו בעיר דירות חדשות בהיקף רחב".

נס ציונה: 1.08 מיליון שקל

גם בנס ציונה עלו מחירי הדירות בצורה ניכרת בעשור החולף. בעוד מחיר דירה ממוצעת בשנת 2005 עמד על 668 אלף שקל בלבד, עשר שנים מאוחר יותר האמיר המחיר הממוצע בשיעור של לא פחות מ-162% לרמה של 1.75 מיליון שקל. מדובר בפער בין המחיר הממוצע של הדירות בעשר שנים שעומד על כ-1.08 מיליון שקל. נס ציונה לא נחשבה לפני עשור לעיר הממוקמת באזור ביקוש מובהק, אולם עליות המחירים החדות בשנים האחרונות, וההתפתחות באזור, הפכו אותה מבוקשת יותר. היצע קשיח של דירות הוביל גם לעליית המחיר האמורה. הנה שתי דוגמאות. ברחוב העוגן נמכרה דירה בינואר 2005 בת 4 חדרים, בשטח 100 מ"ר, בבניין שנבנה באותה שנה, בעבור כ-939.5 אלף שקל. השנייה, ברחוב מקביל, המעפילים, דירה בת 4 חדרים בשטח 112 מ"ר בבניין שנבנה בשנת 2009, נמכרה במאי 2015 בעבור כ-1.97 מיליון שקל. פער של כמיליון שקל, שוב, בעשר שנים.

קרית אונו: 1.03 מיליון שקל

קרית אונו היתה תמיד עיר עם מחירי דירות קשיחים, אבל גם בה, מפתיע לראות עד כמה עלו המחירים בעשור האחרון. על פי נתוני רשות המסים, מחיר דירה ממוצע בעיר בשנת 2005 עמד על כ-1.06 מיליון שקל בעוד מחיר דירה ממוצע בשנת 2015 עומד על לא פחות מכ-2.09 מיליון שקל - פער בשיעור 103% בעשור, שעומד על כ-1.03 מיליון שקל. ולהלן דוגמא: דירת 4 חדרים ברחוב המעגל, בשטח 88 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 1991, נמכרה באפריל 2005 בעבור 916 אלף שקל. דירה דומה באותו הרחוב, בת 3.5 חדרים בשטח 89 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 1990, נמכרה בשנה שעברה בעבור 1.73 מיליון שקל. פער של למעלה מ-800 אלף שקל.

כפר סבא: 1.015 מיליון שקל

העיר כפר סבא נמצאת אמנם בלב אזור הביקוש, אך לא תמיד היתה מוקד משיכה לזוגות הצעירים ומחירי הדירות בה נותרו שנים ארוכות רחוקים מאלה שבערים סמוכות כמו רעננה השכנה. זאת בין היתר בשל העובדה שבניגוד לרעננה, בכפר סבא נבנו שכונות חדשות והיצע הדירות החדשות היה גדול יותר. לא פעם נטען שזוגות צעירים רבים שלא רצו להתרחק ממולדתם רעננה, רכשו דירות בעיר השכנה במחיר שפוי יותר. אולם גם בכפר סבא זינקו המחירים בשיעור לא מבוטל בעשור האחרון וכך הפער שנרשם בעיר זו עמד על כ-1.01 מיליון שקל בין מחיר ממוצע של דירה שעמד בעיר ב-2005 על 828 אלף שקל וב-2015 על 1.84 מיליון שקל. מדובר בזינוק של 123%. כך, ברחוב כצנלסון במרכז העיר נמכרה באוקטובר 2006 דירה בת 5 חדרים בשטח 126 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 1988, ב-1.08 מיליון שקל. באותו הרחוב, בינואר האחרון, נמכרה דירה בשטח זהה, גם היא בת 5 חדרים, בבניין שנבנה בשנת 1980 בעבור 2.25 מיליון שקל. מדובר בפער של 1.17 מיליון שקל בפחות מעשר שנים.

יבנה: 1 מיליון שקל

יבנה שבשפלה נחשבה שנים ארוכות לעיר קטנה הנמצאת מחוץ לאזור הביקוש. הקמתה של שכונה חדשה בעיר, השכונה הירוקה הכוללת אלפי יחידות דיור, בישרה על השינוי, ובמבצע "חבר" שנערך בעיר לפני כשלוש שנים, ב-2012, נחטפו מאות דירות בתוך שעות ספורות. על פי הבדיקה של בוגין, מחיר דירה ממוצע ביבנה בשנת 2005 עמד על 447 אלף שקל בלבד לעומת כ-1.44 מיליון שקל כיום. מדובר בפער מחיר של כמיליון שקל בעשר שנים, זינוק בשיעור שיא מבין על הערים שנבדקו שעומד על 224%. כך לדוגמא, דירת 5 חדרים ברחוב בוכריס בעיר, בשטח 90 מ"ר, בבניין משנות ה-60, נמכרה לפני כעשור בעבור כ-373.2 אלף שקל בלבד. לעומת זאת, דירה ברחוב סמוך, רחוב הנחל, בת 5 חדרים בשטח 100 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 2010,נמכרה בחודש מאי האחרון בעבור לא פחות מ-1.53 מיליון שקל - פער של כ-1.15 מיליון שקל.

הוד השרון: 1 מיליון שקל

גם הוד השרון, כמו רעננה וכפר סבא השכנות לה, סוגרת עשור של עליות מחירים חדות. בעשר השנים האחרונות הביקוש עשה את שלו - יחד עם עליית מחירי הדירות בכל אזור המרכז - וגם היא רשמה "הישג" מרשים כאשר המחיר הממוצע של דירות המגורים בעיר טיפס בכמיליון שקל מאז 2005. כך, בשנת 2005 עמד מחיר ממוצע של דירה בעיר על 889 אלף שקל לעומת מחיר ממוצע בשנת 2015 שעומד על 1.89 מיליון שקל. באחוזים מדובר על זינוק של 119% במחיר דירה ממוצעת. כך, ברחוב סוקולוב הממוקם במרכז שכונת מגדיאל הממוקמת בחלקה המזרחי של העיר, נמכרה בשנת 2006 דירה בת 4 חדרים בשטח 83 מ"ר בבניין שנבנה בשנת 1995 בעבור כ-800 אלף שקל בעוד באותו רחוב, נמכרה בשנה החולפת דירה בת 3.5 חדרים בשטח 80 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 1995 בעבור 1.65 מיליון שקל. מדובר בכ-850 אלף שקל פער, מה שעל פניו מהווה זינוק של 100% במחיר הדירה שנמכרה לפני עשור.

מודיעין: 1 מיליון שקל

אחת הערים הצעירות בישראל, חגגה השנה 20, וחוגגת גם זינוק מחיר דרמטי בעשור. הקמתה של העיר החדשה אפשרה לרבים לרכוש דירות במחירים נמוכים יחסית בשלב ראשון, כאשר חלקים ניכרים מהעיר עוד היו אתרי בנייה, ולהניב תשואה מרשימה בשווי הנכס שנים לא רבות מאוחר יותר. על פי הנתונים, מחיר דירה ממוצעת בעיר ב-2005 עמדה על 737 אלף שקל, סכום שהאמיר למחיר ממוצע של דירה בגובה כ-1.73 מיליון שקל בשנת 2015. מדובר בהפרש של כמיליון שקל וקפיצת מחיר בשיעור 135%. ההבדל המשמעותי בין מודיעין לבין ערים אחרות ברשימה הוא יכולת השדרוג של בעלי הדירות משום שמי שרכש לפני עשור דירה על הנייר בעיר, שהיתה עדיין מוקפת באתרי בנייה ומנופים, השביח את ערכה ויכל גם מאוחר יותר לשדרג עצמו לנכס גדול יותר או אפילו צמוד קרקע. זאת, בניגוד לערים הוותיקות שבהן עליית המחיר אמנם היתה גדולה מאוד - אבל כל הנכסים מסביב התייקרו באותו המידה. כך, תג המחיר של דירה שנמכרה בעיר באוגוסט 2005, דירה בת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, ברחוב אבני החושן, בבניין שנבנה בשנת 2005, עמד על כ-720 אלף שקל. דירה דומה באותו הרחוב, בת 4 חדרים בשטח 97 מ"ר, בבניין שנבנה ב-2004, נמכרה בחודש יוני האחרון בעבו ר כ-1.7 מיליון שקל.

"לקפיצה המשמעותית במחיר בעיר תרם בעיקר השוק המקומי. תושבים שהגיעו לעיר בגל האכלוס הראשון והשני הפכו ממשפחות צעירות למשפרי דיור, שעבורם מגורים בעיר המשיכו להיות אטרקטיביים", מסביר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג. "הביקוש לשדרוג הנכס בקרב קהל משפרי הדיור המשיך לגבור ולעלות על ההיצע. לראיה, שוק היד השנייה הפורח בעיר שמציע נכסים יקרים אף יותר משוק היד הראשונה".

באר יעקב: 970 אלף שקל

באר יעקב חוותה תנופת בנייה משמעותית בשנים האחרונות. קרבתה לראשון לציון ונס ציונה ובניית כביש מספר 431 הובילו אליה כמות נכבדת של זוגות צעירים וכך גם המחירים עלו בהתאם לביקוש. על פי הנתונים, מחיר דירה ממוצעת בבאר יעקב עמד בשנת 2005 על 592 אלף שקל ועשר שנים לאחר מכן, מחיר דירה ממוצע ב-2015 עומד על 1.56 מיליון שקל. העלייה הממוצעת עומדת על 968 אלף שקל - ובאחוזים מדובר על 168%. הנה דוגמא: דירה בת 4 חדרים ברחוב שא נס ביישוב, בשטח 103 מ"ר בבניין שנבנה בשנת 1989, נמכרה בינואר 2005 בעבור כ-603 אלף שקל. דירה דומה, בת 4 חדרים באותו הרחוב, בשטח 109 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 2010, נמכרה במאי 2015 בעבור כ-1.58 מיליון שקל. פער של קרוב למיליון שקל.

"במשך שנים רבות לא היתה בנייה חדשה בבאר יעקב. בהיצע שהיה קיים ניתן היה למצוא רק דירות קטנות וישנות, שגם ערכן לא היה גבוה", אומר אמסלם. "עם הבנייה והפיתוח המסיביים שהחלו ביישוב לפני כשמונה שנים, גדל ההיצע כמו גם מגוון סוגי וגדלי הדירות החדשות, מה שהביא להגירה חיובית, משך תושבים רבים להתגורר ביישוב וגם הביא לעליית המחירים".

גבעת שמואל: 940 אלף שקל

לגבעת שמואל מיקום אסטרטגי: קרבה למוקדי תעסוקה ונגישות גבוהה. מיצובה כעיר הפונה בעיקר לקהל חובש כיפה שמר על רמת מחירים גבוהה בעיר במהלך השנים, אך גם בה ניתן לזהות קפיצה משמעותית במהלך העשור האחרון בשיעור של 105%. כך, מחיר ממוצע של דירה בעיר עמד ב-2005 על 987 אלף שקל ולאחר 10 שנים הוא עומד על כ-1.92 מיליון שקל. כלומר, פער של כ-940 אלף שקל. דירת 5 חדרים בשדרות מנחם בגין, בשטח 125 מ"ר בבניין שנבנה בשנת 2005, נמכרה ביולי 2005 בעבור כ-1.12 מיליון שקל. דירה זהה בשטחה, גם היא בת 5 חדרים באותו הרחוב בבניין שנבנה בשנת 2004, נמכרה 10 שנים מאוחר יותר בעבור כ-2.03 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-909 אלף שקל.

רווח של מיליון
 רווח של מיליון

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988