הנפקה | לפני כולם

גייס בישראל אג"ח בריבית 4.2% - והלווה ליזם ב-10%

הגיוס של מויניאן היה הגדול ביותר בגל הנפקות חברות הנדל"ן האמריקאיות - 1.4 מיליארד שקל ■ כעת מתברר כי 250 מ' ש' מכספי ההנפקה הועמדו כהלוואה לפרויקט של חברת MDG של דיוויד מרקס - שגם היא הנפיקה בת"א

ג'ו מויניאן / צילום: אתר החברה
ג'ו מויניאן / צילום: אתר החברה

חברת הנדל"ן מויניאן לימיטד, שגייסה במאי השנה סכום עתק של 1.4 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח בבורסה בת"א, הלוותה בחודש שעבר סכום של 65 מיליון דולר (כ-250 מיליון שקל) לחברת MDG שבבעלות דיוויד מרקס, שגם היא הנפיקה לאחרונה אג"ח בישראל. כך נודע ל"גלובס".

ההלוואה ניתנה לצורך מימון פרויקט להקמת מלון במנהטן והיא מחליפה הלוואה קודמת שהועמדה ל-MDG על ידי קבוצת רילייטד (שגם היא גייסה חוב בישראל).

את ההלוואה העמידה מויניאן לימיטד ל-MDG לתקופה של 10 חודשים, בריבית שנתית של 10%, המשקפת את הסיכון הגבוה הטמון בעסקה. הריבית הזו גבוהה ביותר מפי 2 מהריבית המשולמת על ידי מויניאן למשקיעי האג"ח שלה בישראל, אשר למעשה מימנו את ההלוואה המסוכנת.

שתי החברות, מויניאן ו-MDG, לא דיווחו עד היום על מתן ההלוואה, הגם שבתשקיף MDG נכתב כי החברה מנהלת מו"מ להחלפת המימון בנכס. מקורבים להנפקת מויניאן מסרו שמדובר מבחינת החברה בסכום לא מהותי. זאת למרות שהוא מהווה כמעט 20% מגיוס החוב שלה בת"א.

בתשקיף הנפקת האג"ח של מויניאן לימיטד נכתב כי "החברה מייעדת את תמורת ההנפקה לצורך פעילותה בנכסי נדל"ן (הן באופן עצמאי והן ביחד עם שותפים)", ולא הוזכר בו מתן הלוואות לצדדים שלישיים.

מקורב להנפקה מסר היום בתגובה כי "ההלוואה למרקס היא כנגד שעבוד ראשון ויחיד (משכנתא) על הנכס. הנכס מוצג בספרים בשווי של 112 מיליון דולר. כל הריבית בהלוואה שולמה בפקדון מראש ומרקס ערב אישית לחוב. מטרת ההלוואה היא להיכנס במחיר הזדמנותי להשקעה בפרויקט אטרקטיבי כתוצאה מלחץ הלווה למזומן. לקבוצה נסיון רב ונכסים ענפים ברחובות הסמוכים לנכס בעוד שלמרקס אין נסיון בבנייה מלונאית בעיר. מויניאן מאמינה שבשנה הקרובה היא תוכל לייצר ערך רב מהשקעה זו. החברה תוסיף לאתר השקעות בנכסים באזורי הפעילות וההתמחות שלה, ואין כוונה להשקיע בהעמדת הלוואות כפעילות פיננסית".

הנכס המדובר הוא מלון בן 399 חדרים הנבנה על ידי MDG בלב אזור ה"האדסון יארדס" במנהטן, מגה פרויקט שאותו יזמה קבוצת רילייטד של סטיבן רוס. הנכס ממוקם ברחוב 34 על השדרה העשירית, ולו הסכם זיכיון עם רשת מריוט הבינלאומית. המלון צמוד לשדרת הקניות המרכזית של הפרויקט, לתחנת הרכבת התחתית החדשה ולמרכז הכנסים והקונגרסים הגדול בניו יורק. בניית המלון צפויה ולהסתיים בתחילת הרבעון השני של 2017 ושווי הנכס הוערך כאמור ע"י בנק CBRE ערב גיוס האג"ח ב-112 מיליון דולר.

טרנד מרענן או מדאיג?

הנפקות האג"ח של יזמי נדל"ן אמריקאים בבורסה בת"א הפכו לאחת התופעות הבולטות ומעוררות המחלוקת בשוק ההון המקומי בשנים האחרונות. קרוב ל-8 מיליארד שקל גויסו עד כה בהנפקותיהם של תריסר תאגידי נדל"ן, שהוקמו לצורך ההנפקה באיי הבתולה הבריטיים, ושאליהם הועברו נכסים או שבירירי נכסים של היזמים האמריקאים המחזיקים בהם, שרובם יהודים הפועלים בניו-יורק.

לצד גורמים בשוק המצדדים בגל ההנפקות הזה - שמעניק לטענתם משב רוח מרענן לשוק החוב הקונצרני בישראל, ומגדיל בו את הנזילות, מוסיף למשקיעים מגוון ומבטיח תשואות אטרקטיביות ביחס לאלו של חברות הנדל"ן המקומיות - יש רבים הרואים בו מקור לדאגה. החשש המרכזי הוא שהריביות שחברות הנדל"ן הזרות משלמות אינן משקפות את מלוא הסיכון הטמון בהן.

הסיבות לחשש זה הן רבות: אי ההיכרות של השוק המקומי עם היזמים המנפיקים וההיסטוריה העסקית שלהם, היעדר ביטחונות ושיעבודים לאג"ח המונפקות, התאגדות החברות המנפיקות במקלטי מס שבהם לא ניתן יהיה לגבות את החוב במקרה של חדלות פירעון, ובעיקר ניצול של כשל שוק המאפשר לאותם יזמים לגייס כאן חוב זול בהרבה ממה שהיה נדרש מהם בארה"ב, המקום שבו מתבצעת פעילותם.

ההנפקה הגדולה והמוצלחת ביותר בגל גיוסי החוב הללו עד היום הייתה זו של יזם הנדל"ן ג'ו מויניאן, בחודש אפריל השנה. מויניאן, ממשקיעי הנדל"ן הבולטים בארה"ב, נולד בטהראן והיגר עם משפחתו לניו-יורק כשהיה בן 17. ב-1982 הוא החל בהשקעות בתחומי הנדל"ן וייסד את קבוצת מוניאין, שעל פי הפרסומים שנלוו לתשקיף ההנפקה מחזיקה כיום בנכסים בשווי מוערך של כ-10 מיליארד דולר. הקבוצה פועלת בעיקר בניו-יורק ומתמחה בייזום וניהול פרויקטים למגורים, משרדים, שטחים מסחריים ומלונאות.

למויניאן לימיטד, החברה שהונפקה בת"א, הועברו החזקות הקבוצה ב-15 בנייני משרדים ומסחר, מגורים ומלונאות שרובם ממוקמים בלב מנהטן. בחברת מידרוג, שהעניקה לחברה המגייסת דירוג גבוה במיוחד של Aa3 (מקביל ל-AA מינוס של S&P מעלות), ציינו לחיוב את היקף ההון העצמי ויחסי האיתנות הטובים של החברה, ואת ניסיון הבעלים והצוות הניהולי בייזום, השבחה וניהול של נכסים, כולל בתקופות של מחזורי עסקים שליליים.

אין פלא שהגופים המוסדיים בישראל הסתערו על הסחורה המשובחת, מה שהוריד את הריבית בהנפקה ל-4.2%. בשל הביקוש הגבוה הגדילה החברה את היקף הגיוס מ-1 מיליארד שקל ל-1.4 מיליארד שקל. המשקיע הגדול ביותר בהנפקה היה בית ההשקעות אלטשולר שחם, שרכש אג"ח ברבע מיליארד שקל עבור קרנות הנאמנות וקופות הגמל וההשתלמות שבניהולו.

הביקוש הגבוה גם הפך את מוניאן להנפקה המכניסה ביותר עבור החתמים והיועצים שהובילו את החברה לבורסה בת"א. סך העמלות לחתם המתמחר - לאומי פרטנרס חתמים, ליועצי ההנפקה הווארד ווייטצ'נר ואורי איזנברג (בנו של איש העסקים שלמה איזנברג, בעלי החברות ישרס ומלם-תים), וכן למפיצים, הגיע לכ-30 מיליון שקל.

MDG זכתה לקבלת פנים צוננת

הנפקתה של חברת MDG הקטנה בתחילת החודש שעבר הייתה הרבה פחות מוצלחת, בלשון המעטה, מזו של מויניאן. חרף נפילות בשווקי העולם ופדיונות ענק שספגו קרנות הנאמנות המקומיות, קיימה החברה של דיוויד מרקס את הנפקת האג"ח שלה, אותה הובילו חברת החיתום פועלים אי.בי.אי וצמד היועצים רפי ליפא וגל עמית.

MDG, העוסקת בייזום של נכסים מניבים והשכרתם, זכתה לדירוג של Baa1 מחברת מידרוג עבור גיוס של עד 200 מיליון שקל, קיבלה ביקושים של פחות מ-100 מיליון שקל בלבד ונאלצה לשלם ריבית גבוהה במיוחד של 8.9% למשתתפים בהנפקה, ריבית המשקפת את הסיכון הרב הטמון בה.

תיק הנכסים של החברה כולל, בין היתר, החזקות בארבעה בנייני מגורים ברובע קווינס הכוללים 276 יחידות דיור, בניין נוסף בקווינס בעל 204 יחידות דיור המשמש לדיור מוגן ומושכר לחברה בבעלות אמו של מרקס, שלושה נכסים ברחבי ניו יורק המושכרים למרכזים סיעודיים, וכן בניין משרדים בברוקלין.

הדמיית המלון של MDG במנהטן / צילום: מצגת החברה
 הדמיית המלון של MDG במנהטן / צילום: מצגת החברה

צרו איתנו קשר *5988