"מגדל בראשית - היתד שתתקע משפחת כוזהינוף בשוק הנדל"ן"

השבוע עומדת משפחת כוזהינוף להתחיל בשיווק המוקדם של "מגדל בראשית" שאותו היא עומדת להקים ברחוב פעמוני 12 בשכונת בבלי, בהמשך של רחוב פעמוני 10 שבו מתגוררים שלדון ומרים אדלסון, ופעמוני 8 שבו מתגוררת שרי אריסון. לאחר רכישת הקרקע המפתיעה והמאבק שניהלו התושבים במקום נגד הפינויים, מספר מוטי כוזהינוף, האח הבכור למשפחה, מדוע סירבה המשפחה להכניס חברת נדל"ן גדולה כשותפה לפרויקט וכמה יעלו דירות במגדל.

"אנחנו דור חמישי בארץ, צאצאים של אנשי נדל"ן. סבא רבא שלי היה איש נדל"ן. הוא הגיע לארץ ב-1880, רכש קרקעות ודאג להעלות לירושלים יהודים מבוכרה", מספר כוזהינוף. "גם סבא שלי עסק בקרקעות, אבל אבא שלי הקים מפעל יהלומים בשנת ה-70, שהפך לאימפריית היהלומים 'יהלומי בראשית'. אנחנו אמנם יושבים בבורסה ליהלומים ברמת גן, אבל החברה מוכרת מאוד בעולם, ויש לה גם שלוחות בארה"ב, בבלגיה ובדרום אפריקה. כולם יודעים מי זאת משפחת כוזהינוף ביהלומים, שמילה זו מילה, והרבה אנשים עושים איתנו עסקים בלי לחתום על כלום. לוקחים את המילה שלנו".

כוזניהוף מספר כי אביו ניהל את מפעל היהלומים, ובהמשך הצטרף אליו מוטי ואחר כך גם האחים הנוספים יקי ואורן. עם ההצלחה של המפעל, האבא קנה מעת לעת גם קרקעות. "אמנם עסקנו ביהלומים אבל תמיד אהבנו את הנדל"ן ותמיד פזלנו לשם" הוא אומר.

בשנים האחרונות החליטה המשפחה להעביר יותר משאבים לתחום הנדל"ן והקימה בשיתוף עם חברת רסקו מגדל של 19 קומות ברחוב יצחק רבין 8 בשכונת פסגת אונו בקריית אונו, שבנייתו הושלמה. בהמשך קנתה גם מגרשים בנתניה, ובאם המושבות בפתח תקווה שעליהן היא מקדמת תוכניות למגורים. הקרקעות נרשמות על שם האם נורית, והילדים מנהלים עבורה את העסקים. "לפני שמונה שנים אבא שלנו נפטר באופן פתאומי והעברנו לאמא את השרביט", הוא מספר.

- איך שמעתם בכלל על הקרקע בגבעת עמל?

"פנה אלינו רוני מאנה, שהציע להפגיש אותנו עם בעלי הקרקע אחרי שענבל אור לא הצליחה לממש את האופציה שנתנו לה בעלי הקרקע. היתה פגישה ראשונה, שאחריה ישבנו עם אמא והחלטנו ללכת על זה. בפגישה השנייה העסקה כבר נסגרה בלחיצת יד עם אברמוביץ' וזיתוני. באותו זמן הרבה חברות התעניינו בקרקע, אבל אנחנו קיבלנו החלטה מהירה וקנינו. כמו שאנחנו רגילים ביהלומים, ככה נסגרה העסקה. התקשרנו לחבר משותף שמכיר גם אותנו וגם את אברמוביץ' וזיתוני ואמרנו לו "הנה אתה עד לזה שהעסקה נסגרה, למחיר ולהכל".

- לא חששתם לרכוש קרקע שיש בה הרבה מחזיקים?

"ברגע שעורכי הדין בדקו משפטית את הקרקע, ידענו שזה שלנו. אבל ידענו גם שההליך יכול להיות קצר ויכול להיות ארוך. החלטנו ורצינו להיכנס להליך פינויים כמה שיותר קצר וכמה שיותר בטוב ולסיים אותו. זה לא היה פשוט כי היה צריך להוריד רבים מהאנשים אל הקרקע, כי היו להם דרישות לא מציאותיות. במשך תקופה נפגשתי עם האנשים יום יום, בשטח, או בעיריית תל-אביב וריככנו את הדברים. יחסית למקומות אחרים, סיימנו את ההליך בשנה שזה מהר וכולם קיבלו פיצוי".

- הסכום הכולל ששולם?

"הרבה מעבר למה שהבאנו בחשבון. הסיפור הזה הגיע לעשרות מיליונים. הכוונה היתה לעשות פרויקט ברגל ימין ולא לא לישון בלילה בגלל שנזרקו משפחות לרחוב ללא פיצוי. שמנו ידיים עמוק בכיסים כדי לגמור טוב את העניין. נכון שתמיד יש את אלה שירצו יותר, אבל רוב האנשים מוקירים לנו תודה וחלקם אפילו חברים שלי היום".

- מה לגבי משפחת שומוביץ, שהיא דור ראשון במקום, ושנותרה במקום?

"עם משפחת שומוביץ עשינו ואנחנו עושים כל מאמץ להגיע להבנות, ואני מקווה שההליך המשפטי בינינו ייגמר במהרה. הצענו להם לגור בשכירות באיזה דירה שרק יבחרו בשכונת בבלי עד 120 במימון שלנו - אבל הם סירבו. הם עדיין בשטח אבל הם לא מפריעים לתחילת הבנייה והם יודעים את זה, ובכל זאת אנחנו לא מנצלים את זה. ואם הם יחליטו להתפנות מהשטח אני עדיין קורא להם שיבחרו איזה בית מכובד שירצו לגור בו בבבלי ללא קשר להליך המשפטי, ומה שיחליט בית המשפט אנחנו נכבד. אפילו אם בית המשפט יפסוק שמגיע לנו פיצוי מהם, ויש בהחלט סיכוי כזה, לא ניקח מהם אגורה".

- איך הרגשתם בתקופה הסוערת ובהפגנות שהיו לכם מחוץ לבית?

"עשינו עסקים גדולים בחיים, חובקי עולם, תמיד מחוץ לרדאר של התקשורת. ולמרות שהיה לא קל בתקופה ההיא, לא היתה לרגע חרטה על כך שנכנסנו לפרויקט. אנחנו משפחה חזקה והחלטית. מבחינתנו ברגע שהחלטנו ללכת על הפרויקט ידענו שזה יהיה עד הסוף, וידענו שבסוף נקים שם את הפרויקט הכי יפה בארץ אז זה חיזק אותנו".

"חדר סיגרים, מרתף יינות"

- בוא נגיד את האמת, כל היזמים מכירים את הקרקע שנים ולא קנו. למה אתם?

"התאהבנו במיקום. רחוב פעמוני הוא לדעתי הרחוב הכי יפה בבבלי, והמגדל שלנו יהיה בלב הגינה, במקום הכי גבוה על הגבעה, בניגוד למגדלים של תשובה שנמצאים במעטפת של השכונה. עשינו שינוי תב"ע והגדלנו את מספר הדירות מ-145 ל-174 ויהיה בו תמהיל דירות מגוון, החל מדירות 3 חדרים בשטח 84 מ"ר ועד לדירות 200 מ"ר ויותר, כולל דירות גן ופנטהאוזים. המגדל שתכנן עבורנו משרד יסקי מור סיון יהיה בצורת Y ולכן כל הדירות בו רואות ים. הדירות יהיו דירות יוקרה ובפרויקט עצמו יהיו חדר סיגרים, מרתף יינות, חמאם טורקי, ספרייה, חדר סקווש, וכמובן בריכת שחייה, ברמה שאף אחד עוד לא ראה. מה שיש בבית מלון ברמה של 7 כוכבים יהיה בפרויקט הזה".

- מי יקנה דירות בפרויקט?

"מי שמחפש היום יוקרה אמיתית, בתל-אביב אין לו הרבה אופציות. מי שרוצה לגור ליד הים או באזור נוה צדק רוטשילד - אני לא שם. אני התשובה למי שמחפש לגור בשכונה טובה עם שירותים ציבוריים קיימים. אנשים שעוזבים בתים פרטיים לטובת דירות במגדלים, משפחות עם אמצעים. אנחנו לא מחפשים למכור את כל הדירות באירוע השקה, או בחודש-חודשיים. נמכור את הדירות בשלבים. הסכומים נעים סביב 46 אלף שקל למ"ר בפריסייל בקומות הנמוכות, ואני מאמין שעם הזמן ולקראת סיום הבנייה הם גם יגיעו ל-80 אלף שקל למ"ר בקומות הגבוהות.

"אם אני משווה את זה לתחום היהלומים, יש יהלום כחול, שהוא יהלום נדיר ומבוקש ונחשב ליהלום הכי יוקרתי. ככה יהיה המגדל".

- יש שוק ל-174 דירות יוקרה? אתה לא חושש שאתה מפספס בעצם את כל הקהל של משפחות ממוצעות מבבלי שאולי רוצות לשפר דיור אבל אין להם תקציב לדירות יוקרה?

"בבלי זו שכונה יקרה. בבניינים רגילים בבבלי, בני 30 שנה, דירות נמכרות סביב 35-40 אלף שקל למ"ר, כך שהמחיר ההתחלתי אצלנו לא כל כך רחוק מזה. למי שגר בשכונה אולי אין את הפסיליטיז שיש במגדל, אבל הוא גר ללא ספק ביוקרה בגלל המחיר של הדירה שלו. זה לא זוג צעיר שמתחיל מאפס. הוא יכול להחליט לשדרג. המחיר אינו 'לא רציונלי' לשכונה כרגע. בעתיד ייפתח פער גדול, אבל כרגע בפריסייל הפער לא גדול. אייל חכם מבצע לנו את השיווק, וכבר מכרנו כמה דירות למקורבים היו גם חוזי מכר וגם הרשמות, חלקם של אנשים מוכרים".

- בשנה האחרונה היו כמה חברות נדל"ן ציבוריות גדולות שניהלו איתכם מגעים להיכנס כשותפים לפרויקט. נזרקו שמות כמו אפריקה ישראל, וכו. למה לא הלכתם על זה?

"לא באנו לעשות אקזיט. היו מגעים של כמה חברות גדולות שרצו להיכנס כשותפים לפרויקט, אבל המשפחה דחתה את ההצעות והחליטה לא להכניס שותפים כי זה הולך להיות פרויקט הדגל של המשפחה, והיתד שהמשפחה תתקע בשוק הנדל"ן. לכן הכוונה להתחיל את הפרויקט ולסיים אותו ללא שותפים. החברות הגדולות שרצו להיכנס היו לוקחות את כל הקרדיט, ולנו חשוב שבעתיד יכירו אותנו על בסיס הפרויקט הזה. כמו שיההלומי בראשית היא חברה מוכרת בכל העולם, בטיב, ברמה באמינות, ככה יכירו אותנו בתחום הנדל"ן".

- על חשבון היהלומים?

"נגדיל את הפעילות בנדל"ן אבל לא על חשבון היהלומים. גם כרגע כולנו עסוקים בפרויקט הזה ולא ממהרים להיכנס לעוד פרויקטים בשלב הזה. בכלל, כל אחד עושה מה שהוא טוב בו. אני עסקתי יותר בנושא הפינויים וההתנהלות הביורוקרטית מול העירייה, יקי יותר בתכנון הדירות ובעיצוב האדריכלי, ואורן יותר בתחום השיווק והרבה בעסקי היהלומים. כולנו עובדים יחד, וגם אוכלים ארוחות ערב יחד, עושים חגים יחד, חופשות יחד והכול יחד. חונכנו כל הזמן להיות אחד למען השני, גם כשהיו משברים בתחום היהלומים ידענו להתאחד. והמזל שלנו הוא שאם יש מחלוקות אז האמא נורית פותרת לנו אותן בדקה".