פיצויים מקבלן בעד איחור במסירה

אחד הרגעים הקריטיים ברכישת דירה מקבלן הינו רגע קבלת הדירה בפועל. סעיפים רבים בהסכמי מכר של קבלנים נוגעים לקביעת מעד מסירת דירה והיכולת של הקבלן לדחות את מסירת הדירה ככל שניתן ומבלי לשלם פיצויים כלשהם.

בעבר הלא רחוק, הקבלנים היו מכניסים סעיפים שהיו מקנים להם את היכולת לאחר במסירת הדירה מסיבות שונות ומשונות תוך פטור מתשלום פיצויים כלשהם או פיצויים נמוכים בהרבה מדמי שכירות שמפסיד הרוכש הפוטנציאלי באי קבלת הדירה במועד הקבוע בהסכם.

בעניין זה המחוקק, תקן בשנת 2011 את חוק מכר (דירות) התשל"ג - 1973 וקבע פטור של 60 ימי איחור מהמועד שנקבע בחוזה כמועד מסירה. כלומר אם הקבלן מאחר עד 60 ימים (לא משנה מאיזה סיבה) במועד המסירה, לא אמור לשלם פיצויים לרוכש. אך אם הקבלן מאחר ביותר מ-60 ימים, יצטרך לשלם פיצויים רטרואקטיבי החל מיום הראשון של האיחור (ולא מיום ה-61 והלאה). סכום הפיצוי נקבע מדורג. עד פי 1.5 של דמי שכירות של דירה דומה לדירה הנרכשת לתקופת איחור של עד 8 חודשים והחל מחודש תשיעי של איחור עד פי 1.25 של דמי שכירות של דירה הדומה לדירה הנרכשת.

למעשה המחוקק ביקש להגן בכך על רוכשי דירות שהיו חשופים לגמישות רבה שהקבלנים הרשו לעצמם. דא עקא לא בכך סגי. בחוזים רבים של קבלנים יש סעיפים הנוגעים לשינויים שמבקש הרוכש לבצע (ואין כמעט דירה הנרכשת מקבלן שהרוכש לא מבצע בה כל שינוי).

במקרים אלו, הקבלנים מנסים לקבוע מועד מסירה חדש מעבר לקבוע בחוזה ולעיתים באמצעות סעיף כזה לעקוף את הוראות מתן פיצויים ולהאריך את תקופת ה-60 ימים של איחור שיכולים לנצל מבלי לשלם.

בית משפט העליון בפסק דין תקדימי פירש את הפרשנות הנכונה של חוק מכר דירות בעניין. העניין היה בדיון הערעור בגלגול שלישי, כלומר תיק שהתברר בבית משפט לתביעות קטנות ואחר כך בבית משפט מחוזי ואחר כך הגיע בבקשת רשות ערעור לעליון. בשל חשיבותו הציבורית עליון נתן אפשרות לערער ואף קבל את הערעור (תופעה נדירה ביותר).

בעניין הנדון הזוג שמש (המערערים) רכשו דירה מהמשיבה שהינה חברה קבלנית, באזור קריית אתא. הזוג שמש רכשו את הדירה בשלבי בניה של הבניין בו הדירה ממוקמת. בהסכם נקבע כי איחור עד 60 ימים לא מהווה הפרה ולא מזכה בפיצוי ומעבר לכך מזכה ב-700 $ בלבד, חרף הוראות של חוק מכר דירות. בנוסף נקבע בהסכם סעיף שלפיו:

"במקרה שהקונה יזמין אצל המוכר שינויים או תוספות בדירה, ותינתן הסכמת המוכר לביצועם, אזי היה ומדובר בשינוי ו/או בהוספה שאינה בנוייה עדיין - יבוצע השינוי על חשבון המוכר, ככל שאיננה כרוכה בתוספת עבודה ו/או בתוספת חומרי בניה ו/או בשינוי תכניות אינסטלציה בדירה. היה ומדובר בתוספת ו/או בכל שינוי אחר יהא על הקונה לשלם למוכר עבור התוספות והשינויים בנוסף למחיר הנקוב בחוזה, בהתאם לחשבונות שיוגשו לו. התשלום יעשה מראש בעת ההזמנה. הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום. בנוסף לאמור לעיל ישא הקונה בכל אגרות, מיסים ותשלומים לרשויות אשר יחולו בגין הזמנותיו, ובכל הוצאה אחרת אשר תיגרם למוכר עקב הדחיה"

המשיב איחר במסירת הדירה ב-7.5 חודשים והזוג שמש בקשו לקזז מתשלום יתרת התמורה את סכום השווה למכפלה של 7.5 חודשים לפי 1.5 מדמי השכירות כקבוע בחוק מכר דירות.

המשיבה מצדה טענה כי על פי ההסכם ביניהם למעשה בשל שינויים שזוג שמש בצעו, בנוסף ל-60 ימים שהחוק מעניק למשיבה ללא תשלום, מתווספים עוד 60 ימים שהמשיבה אמור ליהנות קרי על המשיבה לשלם רק עבור 3.5 חודשים וכל זה לפי 700$ לחודש.

בית משפט העליון דחה את עמדת המשיבה בקובעו כי פרשנות המשיבה למעשה נוגדת הוראות חוק מכר דירות שהן קוגנטיות, כלומר לא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הרוכש בלבד.

השופטת דפנה ברק ארז שנתנה את פסק הדין קבעה כי:

"המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד".

בית המשפט העליון קובע כי המשיבה למעשה הרשתה לעצמה, לפי שיקול דעתה לדחות את מועד המסירה ל-60 ימים נוספים מעבר למה שהחוק מאפשר לה (60 ימים הראשונים)וכל זה ללא תשלום כלשהו, ועניין זה אינו חוקי.