S&P: מחירי הדירות לא יירדו

כלכלני S&P מעלות בסקירה ענפית חצי-שנתית: סאגת גולן טלקום תיפתר רק ב-2017, יינות ביתן לא תוריד מחירים, והסביבה המאתגרת של חברות הביטוח לא צפויה להשתנות

המחצית הראשונה של שנת 2016, בהתאם לצפוי, הוכיחה את עצמה כמאתגרת בשווקים, והתנודתיות הרבה בשוקי המניות, כך נראה, תימשך גם במחצית השנייה של השנה. אז מה צופן לנו החצי השני של 2016 בסקטורים המרכזיים בשוק ההון? להלן התחזיות של כלכלני S&P מעלות.

נדל"ן מניב: חרף האיומים, ממשיך לגלות עוצמה

בתחום הנדל"ן המניב בארץ מזהים כלכלני מעלות מגמות ותנאי שוק שיקשו על העלאת דמי השכירות, גם בקרב החברות המובילות, בטווח הבינוני-ארוך. חלק ממגמות אלו הן חולשה של המשק, שעלולה להימשך, עודף היצע של שטחי משרדים ומסחר ועלייה בשיעור הרכישות המקוונות, הפוגעות בקמעונאיות האופנה, שעתידה לשנות את פני ענף המסחר כולו בטווח הארוך.

מרכזי המסחר המובילים המשיכו להציג צמיחה בפדיונות ושיעורי תפוסה גבוהים בשנת 2015 וברבעון הראשון של 2016, בעיקר בהתאם למיקום הנכסים ולטיב הניהול. ה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) מנכסים זהים בנכסים אלה גדלה ב-2%-3%, ונתמכה בעלייה בדמי השכירות. הצריכה הפרטית סיפקה רוח גבית למגזר, ועם זאת, מרכזים מרכזיים, אך מובילים פחות, הציגו יציבות בלבד בפרמטרים התפעוליים, ומרכזים באזורים שבהם קיימת תחרות חזקה, אף רשמו ירידה.

במעלות מציינים, כי במגזר המשרדים חלה עלייה מתונה בלבד של 1%-1.5% ב-NOI מנכסים זהים, אך גם מגזר זה ממשיך להפגין חוזק, המתבטא בתנופת בנייה ערה, באכלוס מהיר מהצפוי של שטחים חדשים ובדמי שכירות גבוהים, גם באזור המרכז הרווי.

התרסקותה של חברת הנדל"ן הקנדית אורבנקורפ, שגררה עמה את האג"ח של שאר חברות הנדל"ן הזרות ש"עשו עלייה" לישראל, הסבה נזקים קשים למשקיעים שהחזיקו באג"ח האלה בחצי הראשון של 2016. במעלות מפגינים אופטימיות זהירה, ומעריכים כי בשנה הקרובה ימשיך הביקוש בנדל"ן המניב בארה"ב לעלות באופן מתון, כתוצאה מהמשך צמיחה כלכלית איטית אך יציבה.

ביחס לניו יורק (שחלק ניכר מחברות הנדל"ן הזרות שהנפיקו אג"ח בישראל פועלות בה), צופים כלכלני מעלות כי בשנה הקרובה יישמרו העלייה בשכר הדירה והיציבות בשיעורי התפוסה הגבוהים בשוק זה. זאת לאור העובדה כי היצע הדירות להשכרה ממשיך לפגר אחרי הביקוש, "מגמה שאותה אנו רואים כגורם התומך בהערכת סיכוני האשראי של החברות המדורגות", כותבים במעלות.

ייזום למגורים: עדיין מגמה של עליית מחירים

מי שקיווה לראות ירידה במחירי הדירות בישראל בקרוב, לא ימצא סיבה לאופטימיות במעלות: "תוכניות הממשלה להגדיל את ההיצע בשוק, ולהקל על רוכשי דירה ראשונה, עשויות למתן במידה מסוימת את קצב עליות המחירים בטווח הקצר, עם העלייה הצפוייה בקצב שיווק הדירות בתוכנית 'מחיר למשתכן'". עם זאת, במעלות אומרים כי "עדיין נראה מגמה של עליית מחירים בשנה הקרובה, אם כי מתונה בהשוואה לשנת 2015". זאת, לדבריהם, "בשל תהליכי התכנון והרישוי הארוכים עדיין, אשר משפיעים לרעה על היקפי היתרי הבנייה, המחסור הקיים בפועלי בניין, אשר מוביל להתארכות זמן הבנייה, וסביבת הריבית הנמוכה, אשר תומכת בביקושים".

לגבי הטווח הבינוני מעריכים במעלות, כי קצב העלייה במחירי הדירות יואט משמעותית ואולי אף נחזה בשינוי מגמה, עקב גידול בהיצע ונורמליזציה הדרגתית של המדיניות המוניטרית. "השיווק המסיבי הצפוי של דירות עם הטבה כספית עשוי להוביל להיצע גבוה מהגידול הטבעי של משקי הבית בישראל, וללחץ לירידת מחירים בשוק הדיור".

תקשורת: סאגת גולן טלקום תיפתר רק ב-2017

בדומה לשנים קודמות, גם ב-2016 שרר חוסר שיווי משקל בשוק התקשורת הישראלי. התחרות האינטנסיבית המתמשכת בשוק, הרגולציה הקיימת והפעלת השוק הסיטונאי מעודדות את השחקנים בשוק להמשיך ליצור קבוצות תקשורת הפועלות במספר תחומים.

יחד עם זאת, "מאפייני השוק, ובעיקר התחרות האינטנסיבית, מובילים את חברות הסלולר הבולטות לחפש נישות המעניקות להן יתרון תחרותי. נראה כי הצרכנים הפכו אדישים יותר למעבר בין חברות לנוכח היעדר מבצעים אטרקטיביים משמעותיים", אומרים במעלות.

עם זאת, בנטרול השפעות חד-פעמיות, ניכר המשך הידרדרות בביצועים התפעוליים של רוב החברות, כולל קיטון בהכנסות המצרפיות ושחיקת הרווח התפעולי. ברבעון הראשון של 2016 המשיכה הרווחיות התפעולית של רוב השחקניות בשוק להישחק, לבד מזו של סלקום, שהציגה שיפור מסוים לעומת רבעון קודם, אך רווחיותה עדיין נמוכה בהשוואה לעבר.

במבט קדימה מניחים במעלות כי שנת 2016 תמשיך להתאפיין באי-ודאות, בתחרות מחירים מתמשכת וברמת השקעות מתונה, וכן כי סאגת גולן טלקום תיפתר רק בשנת 2017. אי לכך, "אנו רואים את שנת 2017 כשנה שעשויה לבשר את תחילת המפנה וההתייצבות עבור השחקניות בשוק, גם אם רמת התחרות תישאר גבוהה".

לגבי העתיד הרחוק יותר, מניחים במעלות כי על אף הסתייגות הרגולטור מעסקת גולן-הוט, שוק הסלולר יתכנס בדרך זו או אחרת לארבעה מפעילים עיקריים. ה-ARPU (הכנסה ממוצעת מלקוח) יתייצב ברמה גבוהה מעט מהרמה של השנה האחרונה, אך עדיין יישאר נמוך בהשוואה לאירופה.

קמעונאות מזון: יינות ביתן לא תוריד מחירים

הטלטלה הגדולה בשוק רשתות המזון עקב קריסת רשת מגה עדיין לא הסתיימה. במעלות מעריכים כי בטווח הקצר, רשת יינות ביתן, שרכשה את מגה, תידרש להשקיע משאבים רבים במיזוג החנויות, בשיפוץ הסניפים ובשיפור תנאי הסחר מול ספקים. כמו כן, הרשת תהיה כבולה להסכמי העסקה ושכירות יקרים יחסית לענף.

הרשת אינה צפויה, להערכת מעלות, לשחוק את רווחיות הסניפים שרכשה באמצעות הורדה אגרסיבית של מחירים. עם זאת, בחברת הדירוג מניחים כי התחרות בשנת 2017 תתגבר עם התהוותו והתייצבותו של שחקן גדול נוסף בשוק, ותשפיע על המכירות בסניפים זהים. בשורה התחתונה ממשיכים להעריך במעלות את ענף קמעונאות המזון כענף בעל סיכונים גבוהים יחסית, המאופיין באי-ודאות רבה.

בנקאות: המשך ההתמקדות בצמצום הוצאות

הבנקים המשיכו מתחילת השנה להרחיב את פעילותם בתחום האשראי הקמעוני, "מגמה שלהערכתנו צפויה ללוות אותנו גם בהמשך השנה. כמו כן נמשכו מאמצי ההתייעלות בבנקים, בין השאר לאור האפשרות לקבל הקלות ביחס ההון הרגולטורי כתוצאה מההתייעלות. כמו כן היינו עדים להנפקות ראשונות של מכשירי הון היברידיים ברוח תקנות באזל 3, מגמה שלהערכתנו צפויה להמשיך בשנים הקרובות. מעבר לכך, אנו מעריכים כי הבנקים ימשיכו להיות שחקנים דומיננטיים בגיוס חוב ארוך-טווח, במסגרת ההיערכות לדרישות הנזילות של באזל 3".

בהשוואה גלובלית, מציינים במעלות, כי "המערכת הבנקאית המקומית היא מערכת בשלה בעלת כוחות תחרותיים יציבים יחסית ורמת פיקוח הדומה, להערכתנו, למקובל במדינות המפותחות. הרווחיות מוגבלת על-ידי היעילות התפעולית הנמוכה של הבנקים הישראליים בהשוואה גלובלית, הנובעת בין השאר מקיומם של ועדי עובדים והסכמי שכר קיבוציים, אשר מגבילים את גמישות מבנה ההוצאות. אנו מעריכים כי הסביבה הכלכלית המאתגרת, אשר מקשה על הבנקים להגדיל את הכנסותיהם, תאפיין גם את התקופה הקרובה. עם זאת, השיפור המתמשך בבסיס ההון בעקבות הדרישות הרגולטוריות להמשך התמקדות בצמצום הוצאות, תורם לחוסנם של הבנקים המקומיים וליצירת כרית הולמת לספיגת הפסדים".

בשורה התחתונה: "המלצות הוועדה להגברת התחרות במערכת הבנקאות ומגבלות השכר במערכת הפיננסית היו ויהיו במוקד תשומת הלב הן במערכת הבנקאית והן בגופי הרגולציה השונים".

ביטוח: הפוטנציאל לדיבידנדים שואף לאפס

מדד חברות הביטוח צנח בכ-23% בשנה האחרונה, על רקע הביצועים הגרועים של החברות, ובמעלות מעריכים כי הסביבה המאתגרת שבה פועלות חברות הביטוח לא צפויה להשתנות לטובה בחצי השני של 2016.

"ירידת תשואות נוספת בעקום התשואה השקלית חסרת הסיכון, בעיקר בטווחים הארוכים, הביאה להגדלה משמעותית נוספת בהתחייבויות הביטוחיות על חשבון הרווחיות השוטפת, בשל התאמת ריבית ההיוון. במקביל, התשואות החלשות בשווקים מנעו יצירת רווחי הון בצד הנכסים, והחמירו את ההשפעה על רווחיות החברות בענף.

"עיקר ההשפעה ניכרה בחברות הביטוח הממוקדות בפעילות ביטוח חיים, המצריכה שמירת רזרבות בהיקפים משמעותיים לטווחים ארוכים. המשך ירידה בעקום התשואות עלול לפגוע בתוצאות החברות גם ברבעון השני. עם עליית הריבית נוכל אמנם לראות מגמה הפוכה של שחרור העתודות חזרה לשורת הרווח, אולם איננו צופים עליית ריבית בתקופה הקרובה".

השפעה עקיפה נוספת של ירידת הריבית באה לידי ביטוי במהלך 2016 דרך התיקון בריבית ההיוון של הביטוח הלאומי (ועדת וינוגרד), אשר עשוי להביא לגידול בסכומי התביעות מסוג חובה וחבויות שמשלם הביטוח הלאומי, וכתוצאה מכך גם חברות הביטוח.

בנוגע להתחלת תהליך אימוץ משטר כושר פירעון מבוסס סולבנסי II, הצפויה בישראל בינואר 2017, אומרים במעלות כי "צפוי גידול משמעותי בהון העצמי ברמת הענף, לצורך התאמתו לדרישות החדשות, אם כי הדבר צפוי להיות מאתגר במיוחד לאור הריבית הנמוכה ובסביבת הפעילות הנוכחית, שבה מתקשות החברות לשמור על רמת הרווחיות שלהן. אנו מעריכים כי הדבר יביא את חברות הביטוח לפעול להגדלת ההון בשנה הקרובה, לרבות הנפקת מכשירי הון/חוב מורכבים, אשר מוכרים כהון רגולטורי. הפוטנציאל לדיבידנדים בענף, אשר נמוך ממילא כבר מספר שנים, שואף כעת לאפס".

בסקירת מעלות השתתפו האנליסטים לנה שוורץ, הילה פרלמוטר, עופר עמיר, גיל אברהמי, אייל עברון, תמר שטיין ובני פאר.

תחזית
 תחזית

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988