דרוש חוזה מכר אחיד ופשוט

כאשר מדברים על עוולות שנעשות תדיר בתחום הדיור, וכאשר שר האוצר משה כחלון טוען כי מטרתו היא להגן על האזרח הקטן, מצער כי אחת העוולות הנעשות יום יום בישראל בתחום הדיור כלל איננה עולה על סדר היום. הכוונה היא לחוזי מכירת דירה שנחתמים מדי יום בין יזמים וקבלנים לבין רוכשי דירות, על הפגיעה שמסבים חוזים אלה לרוכשי הדירות בשל התנאים הדרקוניים הנכללים בהם במכוון לטובת הקבלנים, וזאת, לרוב, כלל ללא ידיעתם של הרוכשים.

עסקת רכישת דירה היא למעשה עסקת חליפין בין הרוכש לבין הקבלן - מצד אחד של העסקה עומד הקבלן, המספק לרוכש שירותי בנייה; ומצד שני עומד הקונה, המתחייב לשלם לקבלן את התמורה החוזית אשר נקבעה בין הצדדים. לכאורה, עסקה שאין פשוטה ממנה.

אלא שחוזי הקבלן המקובלים היום בענף הבנייה הינם מסמך משפטי מסורבל, המחזיק עשרות עמודים, המנוסח באופן חד צדדי לחלוטין לטובת הקבלן.

דוגמה מקוממת ונפוצה הממחישה את הבעייתיות המובנית הנובעת ממורכבותם של חוזי רכישת דירה מקבלן היא כאשר אדם רוכש דירה מקבלן ובמסגרת החוזה נקבע כי הדירה תימסר לו בתאריך מסוים. למרות זאת, וכפי שקורה לא פעם, מועד מסירת הדירה מתעכב בשנה, וזאת לרוב בשל סיבות הקשורות לקבלן בלבד. והנה, כאשר מגיע סוף סוף מועד המסירה המיוחל, מופתע הרוכש לגלות כי בנוסף לתמורה עבור הדירה (ולנזקים שנגרמו לו בגין העיכוב בקבלתה, לרוב בשל החזרי המשכנתא המכבידים לבנק), עליו לשלם לקבלן ריבית פיגורים שנתית המסתכמת בסכום גבוה במיוחד, לעתים כזה העולה עד כדי חמישית מערך הדירה.

הרוכש חשב לתומו כי עליו לשלם את מחיר הדירה כאשר יקבל אותה, ותו לא. ואולם, בפועל, בחוזה שנחתם נקבע במפורש כי במידה והרוכש לא שילם את תמורת הדירה במועד שנקבע בחוזה (כלומר שנה לפני מסירתה בפועל), הרי שהוא זה שהפר את החוזה ועליו לשלם לקבלן ריבית פיגורים בעבור כל תקופה של עיכוב בתשלום (ובשפה משפטית יותר: חיובי הצדדים להסכם אינם שלובים זה בזה אלא עצמאיים).

סיבה מרכזית הגורמת למצב האבסורדי אליו התייחסנו כעת, נובעת מכך שבמקרה של רכישת דירה מקבלן אין הגנה בחוק או מצד בתי המשפט על האזרח הפשוט, וזאת בניגוד לחובות המוטלות, למשל, על בנקים בעת התקשרות עם לקוחותיהם ועל נותני שירות רבים אחרים. יתרה מכך, בעוד שהקבלן מיוצג על ידי עורכי דין אשר ניסחו את ההסכם בהתאם לצרכיו ורצונותיו של הקבלן (שמטבע הדברים, מנוגדים לאלה של הקונה), אזרחים רבים אשר מבקשים לחסוך אינם לוקחים עורך דין מטעמם בשלב חתימת ההסכם, ועד לאחרונה אפילו נדרשו לשלם לעורך הדין של הקבלן בעצמם.

לסיכום, אם שר האוצר כחלון מעוניין לפתור את אחת הבעיות הבוערות בתחום הדיור, ולדאוג באמת ובתמים לאזרח הקטן ולהגן עליו בעסקה המשמעותית ביותר שהוא עתיד לבצע בימי חייו, עליו לקדם יוזמה לחוזה מכר אחיד של דירות מקבלן. בראש ובראשונה, על החוזה הדרוש להיות תמציתי, כזה המשקף את רצונות הצדדים להסכם והמפנה להוראות חוק המכר הרלוונטיות, ולא חוברת עבת כרך שלאזרח הפשוט אין שום דרך להבינה ואשר, לרוב, נועדה לשרת את האינטרסים של הקבלן על חשבונם של רוכשי הדירות.

הכותב הוא עורך דין שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד רוזנברג, אברמוביץ, שנלר ושות'

צרו איתנו קשר *5988