משקיעי הנדל"ן הם הפתרון, לא הבעיה

תחילת שנת הלימודים האקדמית מסמלת את השאיפה והרצון להשכלה גבוהה והרחבת אופקים, אלא שעבור כ-140 אלף סטודנטים היא מסמלת את סיומו של המרוץ לדירה, או ליתר דיוק - למיטה שעליה הם יוכלו להניח את ראשם בסיומו של יום לימודים ארוך. מאז קיץ 2011 מבטיחה המדינה להגדיל את כמות המיטות במעונות הסטודנטים, אלא שבחוסר הצלחה יתירה. להצלת המצב באו משקיעי הנדל"ן - כן, אותם משקיעי נדל"ן המותקפים חדשות לבקרים - שסיפקו ומספקים פתרונות מגורים לאותם סטודנטים, הן באזורי הביקוש והן בפריפריה.

ב-2010 עמד מספר הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה על 293 אלף, כאשר מעונות הסטודנטים נתנו מענה רק ל-17 אלף מהם, פחות מ-6 אחוזים, לעומת ממוצע של 15 אחוזים מהסטודנטים המשתכנים במעונות בעולם. בעקבות המחאה החברתית של קיץ 2011 החליטה רמ"י לשווק קרקע ללא תמורה לבנייה של 10,000 מיטות במעונות סטודנטים, יעד שהועלה בהמשך ל-20 אלף מיטות.

במארס 2012 אימצה הממשלה את המלצות ועדת טרכטנברג, שלפיה תקצה ות"ת למוסדות להשכלה גבוהה 100 מיליון שקלים לבניית מעונות חדשים. ביוני 2014 חתם משרד האוצר על הסכם שני עם ות"ת, ולפיו יוקצו עוד 160 מיליון שקלים להקמת מיטות נוספות. ארבע שנים לאחר מכן, בספטמבר 2014, עלה מספר הסטודנטים ל-310,550, ומספר המיטות ל-20,526 - 6.6 אחוזים. דו"ח ביקורת של מבקר המדינה שהתפרסם מוקדם יותר השנה מראה כי עד יולי 2015 הקצתה רמ"י קרקע לבניית 9,287 חדרים בלבד, ומהם נמצאים בשלבי סיום בנייה או בנייתם הסתיימה רק 2,400 חדרים בשלושה מוסדות להשכלה גבוהה.

הפרק האחרון והלא סופי בסאגת המעונות הושמע במארס השנה, כאשר קבינט הדיור העביר את הסמכות להקמת 20 אלף מיטות במעונות הסטודנטים לחברה הממשלתית "דירה להשכיר".

על פי סקר של התאחדות הסטודנטים הארצית, כ-45 אחוזים מהסטודנטים מתגוררים בדירה שכורה בשוק הפרטי - כ-140 אלף. עובדה זו ניתן לקבוע כי ההיצע הנמוך של מעונות הסטודנטים בהחלט תורם ליצירת לחץ נוסף על שוק הדיור הכללי ולהמשך עליות המחירים.

אלא שלמקום שבו המדינה מתמהמהת להיכנס נכנסה היוזמה הפרטית של אלפי משקיעי נדל"ן קטנים, כאלה שרכשו דירה בסמיכות למוסד אקדמי כדי להשכירה לסטודנטים. כן, מדובר באותם משקיעי נדל"ן שמשרד האוצר כבר למעלה משנה חובט בהם, מבזה אותם ומנסה בכל כוח ואמצעי להדירם משוק הדיור. אלא שאותם משקיעי נדל"ן הם שיצרו את הפתרון למצוקת הדיור של הסטודנטים, ובלעדי היצע שיצרו יש להניח גם מחירי השכירות שהיו משלמים הסטודנטים היו גבוהים בשיעור ניכר. בעוד המדינה הצליחה בתקופה של חמש שנים לייצר כמה אלפי מיטות בודדות, משקיעי הנדל"ן הביאו לשוק היצע של עשרות אלפים.

פגשתי את אותם משקיעי נדל"ן בבואם לבצע רכישה בפרויקטים ייעודיים למגורי סטודנטים שביצענו ברמת גן, סמוך למכללת שנקר, ובבאר שבע, סמוך למכללה האקדמית להנדסה ע"ש סמי שמעון, שבהם מאות דירות. לא היו שם טייקונים או כרישי נדל"ן, אלא אנשים הדואגים לפנסיה שלהם, עצמאים ושכירים. אנשים שמרנים והגונים, שמסתפקים בתשואה של כמה אחוזים בודדים על כספם. הם יצרו את הפתרון במקום בו המדינה עוד לא הצליחה לייצר פתרון.

ולסיכום, כיצד ישפיעו גזירות האוצר, בדגש על מיסוי דירה שלישית, על שוק השכירות הסטודנטיאלי? אין תשובה אחת לשאלה זו, אולם אם ניצמד לרציונל של משרד האוצר, אזי המהלך נועד לעודד משקיעי נדל"ן למכור דירות שברשותם. מהלך כזה, אם אכן יתממש, יוביל להקטנת היצע הדירות הזמינות לשכירות, וכאשר זה נפגש עם ביקוש קשיח של סטודנטים, וחוסר יכולת של המדינה להגדיל את היצע המעונות בצורה משמעותית - התוצאה תהיה תחרות גוברת בין הסטודנטים על כל מיטה פנויה ועליית מחירי השכירות לסטודנטים בשנים הבאות.

הכותב הוא מנכ"ל-שותף בחברת Ewave Nadlan לייזום וניהול פרויקטים לבנייה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988