דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

כבר לא בוננזה? "המדיניות המקשה בתמ"א 38 תלך ותתעצם"

תיקון 3א' לתמ"א 38 מונע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה שיכניסו כסף גם לקופתן  ■עו"ד אביבית מאור נמרודי, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה ברמת גן: "אנחנו עיר עשירה ופחות צפופה, כך שמאיתנו זה לא ימנע לקדם את התוכנית"

רמת גן / צילום: תמר מצפי
רמת גן / צילום: תמר מצפי

תיקון 3א' לתמ"א 38 - השינוי שמבטיח כבר למעלה משנה לשחרר את הפלונטר בסוגיית חישוב זכויות הבנייה הנוספות בפרויקטים המקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), קיבל בתחילת החודש טוויסט נוסף. הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה הודיעה כי הגיעה להסכמות באשר לזכויות הבנייה שיינתנו בפרויקטים, שיתבססו על עקרונות הבניין הקיים, ולא על בסיס הבניין הרעיוני (הדוגל בחישוב הזכויות הנוספות גם לפי זכויות התב"ע הקיימות בבניין, ולא רק על הזכויות שנוצלו בפועל). לפי ההחלטה החדשה, שעדיין טעונה את אישור הממשלה, ככל שמדובר על בניין גבוה יותר - כך זכויות הבנייה שלו יהיו גדולות יותר.

בעיריית רמת גן, אשר נחשבה לקטר ארצי בכל הקשור לקידום ולאישור פרויקטים של תמ"א 38, נוצר צוואר בקבוק מהותי בשנה וחצי האחרונות, מאז "ערר חורגין", שביטל את גישת הבניין הרעיוני (אשר דגל בגישה המרחיבה), וקבע כי את זכויות התמ"א יש לחשב על פי גישה מצמצמת (שקיבלה גושפנקא מהיועץ המשפטי לממשלה), ושלח את המועצה הארצית לקבל כאמור החלטה עקרונית בעניין.

"נוצר מצב שעשרות רבות של פרויקטים איבדו את הכדאיות הכלכלית שלהם ונתקעו בטרם כניסה לוועדה", מספרת עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש עיריית רמת גן המכהנת כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בעיר. לדעתה, "התיקון החדש, אם יאושר, יאפשר לחלק ניכר מאותם פרויקטים תקועים להפוך שוב לכדאיים וישחרר את צוואר הבקבוק שנוצר עקב אי הוודאות באשר לזכויות".

מאור נמרודי תשמש כמנהלת אקדמית בקורס בנושא תמ"א 38 במסגרת מרכז גלובס לנדל"ן בשיתוף האוניברסיטה העברית. להערכתה, הזכויות שהתקבלו כעת מספיקות להיתכנות פרויקטים לא רק בשכונות החזקות של רמת גן, אלא גם באזורים ובשכונות הנחשבים ליוקרתיים פחות בעיר. מאור נמרודי: "זכויות הבנייה כפי שהן באות לידי ביטוי בתיקון משקפות נאמנה את אבני הדרך שהוקנו במסגרת תוכנית המתאר המקומית של העירייה. מלכתחילה, לנו בעירייה, חשוב היה לקדם את נושא התמ"א 38 בעיקר בבניינים שבהם מתגוררים הרבה דיירים, להבדיל מבנייני 'בית קטן בערבה', מבנים בעלי קומה או שתיים, אשר התאימו פחות לתמ"א 38, שכן בהם נכון יותר לקדם עסקאות קומבינציה או חיזוק במסגרת זכויות התב"ע הרגילה".

עד היום הגישו 25 בעלי בתים צמודי קרקע בר"ג בקשה לוועדה להקמת פרויקט לפי תמ"א 38, וכעת הם צפויים למשוך את בקשתם.

סגרו את הדלת בגבעתיים

אבל לא הכל ורוד. הרשויות המקומיות, ובכלל זה עיריית רמת גן החברה בפורום 15 הערים העצמאיות בישראל, התנגדה לתיקון שהתקבל במועצה הארצית, לאחר שנמנע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין הפרויקטים. "אם עד היום יכולנו בעירייה לגבות היטלי השבחה בגין הקלות שונות, בנוגע למרתפי חניה, מחסנים ועוד, הרי שתיקון 3א מונע זאת, שכן זכויות אלו יתורגמו לזכויות תמ"א שבגינן אין לגבות היטל השבחה", מדגישה מאור נמרודי.

"רמת גן הינה עיר יחסית עשירה ופחות צפופה, כך שחוסר היכולת לגבות היטלי השבחה מקשה עלינו, אך לא ימנע מאיתנו קידום התוכנית. גם יש לנו תוכנית מתאר מקומית, מה שמקטין את שיקול הדעת של העירייה באשר לאישור או לדחייה של פרויקטים נקודתיים. מנגד, בערים רבות אחרות, בעיקר כאלו שאין להן תוכנית מתאר מקומית ושהן יחסית עניות, חוסר יכולת הגבייה יגדיל את הגרעון, כך שסביר כי הן יפעילו את שיקול הדעת לאי קידום פרויקטים".

מאור נמרודי מצביעה על שכנתה הצמודה: "גבעתיים, להוציא את בני ברק, הינה העיר הצפופה במדינה. קופתה יחסית גרעונית, אין לה תוכנית מתאר מקומית ובכל הקשור לתמ"א 38 יש לה מדיניות מקשה. לכן, סביר כי בשל אי היכולת לגבות היטלי השבחה ובשל הגדלת שיקול הדעת שניתן כעת לרשויות המקומיות בתיקון החדש, המדיניות המקשה רק תלך ותתעצם. ולא רק בגבעתיים - ברשויות שבהן אין תוכנית מתאר, שבהן מלכתחילה ראשי הערים אינם בעד התמ"א, האיסור לגבות היטלי השבחה לקופת הרשות המקומית נתן להן תמריץ נוסף לדחות פרויקטים". יתרה מכך, היא מדגישה, אותן ערים גם לא ימהרו כעת לערוך תוכנית מתאר משלהן, על מנת שלא לפגום בשיקול הדעת שניתן להן במסגרת התיקון בנוגע לאישור את דחייה של פרויקט תמ"א.

מצד שני, תוספת של היטלי השבחה לרשויות תייקר פרויקטים ותוציא רבים מהם ממבחן ההיתכנות הכלכלית.

"ולכן, אם המדינה החליטה לקדם את התמ"א ולפטור יזמים מהיטל השבחה, עליה לשלם לרשויות במקומם. אני יודעת שהמדינה מנסה לקדם פתרונות של מתן תמריצים והטבות לרשויות, אך בפועל זה לא מתרחש. לא הגיוני שעל שטחים פתוחים באדמות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הממשלה תחתום עם הרשויות על הסכמי גג, שבמסגרתם היא משלמת להן עשרות אלפי שקלים על כל יחידה מאושרת כדי לממן תשתיות, ואילו בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם קיים ניצול מירבי של משאב הקרקע, שהינם ירוקים יותר ובהם התשתיות כבר קיימות, לא יינתנו תמריצים לרשויות".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות