רווח של 15%, כפוף להקלות

תוכנית תמל/1006, הידועה בשם "עיר היין", משתרעת על שטח של כ-4,200 דונם בחלקה הצפון-מזרחי של אשקלון ומתוכננת להוות השכונה הגדולה ביותר בעיר. התכנית כוללת 11,466 יח"ד (מהן 3,440 יח"ד קטנות), שטחים למוסדות ציבור, מסחר, אזור תעסוקה בשטח כ-800 דונם ממזרח לשכונת המגורים, שצ"פ ופארק עירוני עם דגש על נגישות באמצעות הרחבת כביש 4, מערכת כבישים ולמחלף חדש סמוך לשכונה, מרכז תחבורה ותחנת רכבת שתמוקם בפאתי השכונה. התוכנית עתידה להגדיל את אוכלוסיית העיר, המונה כיום כ-150 אלף תושבים, בכ-40 אלף תושבים נוספים, ולהפוך אותה למוקד משיכה כעיר מרכזית בפריפריה הדרומית.

התוכנית משולבת בהסכם גג שנחתם בין המדינה לעיריית אשקלון, לפיו תעמיד המדינה קדם-מימון לתשתיות ולמוסדות הציבור בשכונות והמתחמים החדשים שייבנו, ואילו העירייה תפעל לקידום התכנון ותנפק היתרי בנייה בתוך שלושה חודשים לכל היותר מיום שהוגשה הבקשה על ידי היזם.

נתוני המכרז

מכרז ים/311/2016 מיועד לרכישת זכויות חכירה של 26 מתחמים לבניית 3,238 יח"ד. המועד האחרון להגשת הצעות נדחה השבוע ונקבע ל-12 ביוני, אם לא יוחלט על דחייה נוספת.

על פי תנאי המכרז, 30% מהדירות תשווקנה לשוק החופשי. כלומר, 2,269 יח"ד תימכרנה בשיטת "מחיר למשתכן" לזכאים בלבד במחיר ידוע למ"ר ו-969 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש, במחירי "שוק חופשי".

נוסף לכך קובע המכרז, כי ככל שתאושר הקלה, הזוכה יוכל למכור את מספר הדירות שנוספו בהקלה שלא דרך מחיר למשתכן. חבות בגין היטל ההשבחה ובגין היטלי פיתוח עבור הקלה זו, אם שתאושר, תחול במלואה על הזוכה.

גודל הדירות

כחלק מהלקחים שהופקו ממכרזים קודמים, המכרז כולל הגבלות לשטח הדירות: שטח דירה לא יפחת מ-75 מ"ר; שטח דירה הכוללת פחות מ-4 חדרים לא יעלה על 90 מ"ר; שטח דירה הכוללת פחות מ-5 חדרים לא יעלה על 110 מ"ר; שטח דירה הכוללת פחות מ-6 חדרים לא יעלה על 125 מ"ר. תתאפשר סטייה של עד 4% מנימוקים מיוחדים, שיאושרו מראש על ידי משרד השיכון, אך בגין שטח הסטייה שתאושר תחול הפחתה של 15% ממחיר הזכייה במכרז.

25% מכלל כמות יח"ד יהיו יחידות דיור קטנות, בשטח של עד 80 מ"ר.

עוד נקבע כי על הזוכה במכרז לכלול בכל בניין תמהיל של דירות למשתכן ודירות שוק חופשי, בהתאם ליחס שנקבע ביניהם בתנאי המכרז.

האזור

מדובר בשכונת מגורים חדשה, המתוכננת להיבנות בחלק הצפון-מזרחי של העיר. השכונה ממוקמת כאמור בסמוך ל"פארק היין", המתאפיין בשרידים ארכיאולוגיים מרשימים של מפעל לייצור יין. הפארק עתיד לשמש כמנוף עירוני, הממצב את העיר בכלל, ואת צפונה בפרט, ומעלה את האטרקטיביות של העיר, תוך דגש על המורשת היסטורית של אשקלון כבירת יין ארצית, כמרכז חקלאי, וכשער לפארק ניצנים - אזור טבע ערכי.

מצב תכנוני

תוכנית תמל/1006 כוללת את מתחם מ/7, הממוקם בחלקה הצפוני מזרחי של העיר בשטח של 4,204 דונם. התכנית כוללת 11,466 יח"ד עם צפיפות בנייה ממוצעת של עד 17 יח"ד לדונם, עם בנייה של עד 10 קומות באזור מגורים ג' ו-16 קומות באזור מגורים ד'.

חניה

החניה תהיה בתוך המגרש ועל פי התקן הארצי שיחול בעת הוצאת ההיתר. במבנים שגובהם מעל 7 קומות, כמות מקומות החניה בתת הקרקע תהיה מינימום 80% מסך מקומות החניה הנדרשים. במבנים שגובהם מתחת 7 קומות, כמות מקומות החניה בתת הקרקע תהיה מינימום 70% מסך מקומות החניה הנדרשים.

מחיר

מחיר המקסימום למ"ר דירתי בכל המתחמים נע בטווח של 7,800-8,100 שקל למ"ר. הזוכה במכרז יחויב בתשלומים בהתאם לטבלה עבור עלות הקרקע ותשלומי פיתוח. כנהוג במכרזים אלו, הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ), הנמוך ביותר. בהתאם להוראות המכרז, המגרשים יימסרו לזוכים תוך 24 חודשים מהמועד הקובע.

סקר מחירים

עד היום שווקו באשקלון שלושה מכרזי מחיר למשתכן:

690 יח"ד לבנייה רוויה ומסחר במתחם הבלוט בצפון העיר, במחירים שבין 6,926 ל-8,391 שקל למ"ר; 161 יח"ד לבנייה רוויה בשכונת אינפילים-שמשון, במחיר 5,926 שקל למ"ר; 40 יח"ד בשכונת כוכב הצפון, במחיר 6,126 שקל למ"ר.

מחירי המקסימום במכרז הנדון נעים בטווח של 7,800-8,100 שקל למ"ר.

מסקר מחירי עסקאות שנרקמו בדירות חדשות בשכונת האגמים עולה כי דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, נמכרות במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקל. מחירים אלו משקפים ערכי שווי בטווח של 12,000 שקל למ"ר בממוצע.

תחשיב כלכלי

להלן תחשיב כלכלי למתחם 1, הכולל את מגרשים 122, 123, 145, המיועדים לבניית 151 יח"ד מחיר למשתכן ו-65 יח"ד לשוק חופשי, באזור מגורים ד'. הנחתי כי תידרש הקלה בשיעור של 20% לצורך קבלת דירה ממוצעת בשטח עיקרי ממ"ד של כ-91 מ"ר. אם תאושר הקלה זו ניתן יהיה להגדיל את הפרויקט ב-43 יח"ד נוספות, שתימכרנה בשוק.

מסקנות

מכרזי מחיר למשתכן הסטנדרטים אופיינו בתכנון פשוט, עם יחס ברוטו-נטו נמוך ככל הניתן, ובמפרטים בסיסיים. הרחבת מספר יחידות הדיור המיועדות לשוק החופשי מחייבת שדרוג בתכנון.

יש להביא בחשבון כי הרחבת היצע הדירות המיועדות לשוק החופשי כרוכה בהגדלת הוצאות השיווק והפרסום של הפרויקט.

יש להביא בחשבון כי היצע בסדר גודל מעין זה עלול להביא לירידת מחירי הדירות המיועדות לשוק החופשי, וכן למשך השיווק שיידרש.

התוצאה המתקבלת מבדיקת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, כולל תוספת זכויות (שבס), ככל שתאושר, מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור 15% במחיר המקסימום.

הכותב שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא הראל שעוסקת במימון הון עצמי