האם האוצר ניסה להכשיר גבייה ביתר מרוכשי דירות להשקעה?

רוכש דירות הגיש עתירה לבג"ץ נגד רשות המסים ומשרד האוצר בגין חוק שחוקק ביוני 2015, במסגרתו נקבעו רטרואקטיבית שיעורי מס רכישה גבוהים ■ למדריך ומחשבון מס רכישה

עורך דין אלון פומרנץ / צילום: אופיר אייב
עורך דין אלון פומרנץ / צילום: אופיר אייב

בינואר 2015 רכש עו"ד אלון פומרנץ זכויות ב-3 דירות למגורים ביישוב חריש: האחת תמורת 1.24 מיליון שקל, השנייה תמורת 985 אלף שקל, והשלישית תמורת 1.085 מיליון שקל.

היות שלא מדובר בדירות הראשונות שבבעלות עו"ד פומרנץ, הוא לא היה זכאי לפטור מחיוב במס רכישה עבורן. פומרנץ היה מודע לכך, ולכן המתין ורכש את הדירות דווקא בחודש ינואר 2015; כי במועד זה, ידע, אמור לחול שיעור מס רכישה בסכום מופחת מהשיעור שחל עד סוף שנת 2014. זאת, בעקבות כניסתה לתוקף של הוראת חוק חדשה שהחילה שיעורי מס נמוכים מאלה שהונהגו עד אז.

אולם להפתעתו הרבה של עו"ד פומרנץ, החישובים המושכלים שלו נזרקו לפח, כאשר במסגרת חקיקתו של חוק חדש בחודש יוני 2015 נקבעו שיעורים שונים מאלה שהונהגו בינואר אותה שנה, ואף נקבע כי שיעורים אלה יחולו באופן רטרואקטיבי, בדיעבד, החל מ-1 בינואר 2015 (כחצי שנה קודם למועד החקיקה).

עו"ד פומרנץ לא ויתר. זה כשנתיים וחצי הוא מנהל מאבק משפטי נגד מה שהוא מכנה "הניסיון של המדינה לעשות סיבוב על האזרחים". "הסיבוב" הזה לטענתו, משקף גבייה ביתר של כ-200 מיליון שקל מציבור רוכשי דירות להשקעה.

אתמול (ג') הגיע המאבק לבג"ץ, שאמור להכריע בקרוב אם המדינה צריכה להשיב מאות מיליוני שקלים למשקיעים שרכשו דירות בין ינואר 2015 ליוני אותה שנה.

הפרשה סובבת סביב רפורמת מיסוי הנדל"ן של שר האוצר, משה כחלון, שבמסגרתה נקבעו שיעורי מס רכישה גבוהים על משקיעים בנדל"ן. ב-2015 קידם כחלון חקיקה להעלאת שיעור מס הרכישה בקניית דירה שנייה ומעלה, לשיעורי מס של 8% על דירות שעולות עד 4.8 מיליון שקל (לעומת 5%-7% שהונהגו אז), ומס בשיעור 10% על דירות יקרות יותר (לעומת 8%-10%).

עו"ד פומרנץ לא תקף את הרפורמה כולה ולא את העלאת שיעורי המס במסגרתה, אלא את גישת האוצר ורשות המסים בקשר למדרגות מס הרכישה שהיו אמורות לחול מינואר 2015 ועד כניסתה לתוקף של הרפורמה. לטענתו, במקביל לרפורמה ובחסותה, כמעט מתחת לרדאר, רשות המסים, בראשות משה אשר, ומשרד האוצר, ניסו להכשיר גבייה ביתר של מאות מיליוני שקלים מציבור רוכשי דירות להשקעה.

בבקשה שהגיש ביוני 2015 לאשר הגשת תביעה ייצוגית נגד רשות המסים, טען עו"ד פומרנץ כי החל מ-1 בינואר 2015 אמורים היו לחול שיעורי מס רכישה מופחתים על רוכשי דירה שאינה "דירה יחידה". לטענתו, בהוראת דין ברורה ומפורשת נקבעה חקיקה ראשית על-ידי הכנסת באוגוסט 2013, שלפיה עודכנו מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה להשקעה באופן הבא:

לגבי רכישת דירה להשקעה בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, נקבעו מדרגות מס הרכישה הבאות: על חלק השווי שעד כ-1.12 מיליון שקל - 5%; על חלק השווי העולה על כ-1.12 מיליון שקל ועד כ-3.4 מיליון שקל - 6%; על חלק השווי העולה על כ-3.4 מיליון שקל ועד כ-4.6 מיליון שקל - 7%; על חלק השווי העולה על כ-4.6 מיליון שקל ועד כ-15.5 מיליון שקל - 8%; ועל חלק השווי העולה על כ-15.5 מיליון שקל - 10%.

לגבי רכישת דירה להשקעה מיום 1.1.2015 ואילך, נקבע כי יופחתו שיעורי מס הרכישה, ואלה יעמדו על 3.5% על חלק השווי שעד כמיליון שקל; 5% על חלק השווי העולה על מיליון שקל ועד כ-4.6 מיליון שקל; על חלק השווי העולה על כ-4.6 מיליון שקל ועד כ-15.5 מיליון שקל - 8%; ועל חלק השווי העולה על כ-15.5 מיליון שקל - 10%.

התביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין שי תמר וד"ר גאי כרמי ממשרד ליפא מאיר, עסקה בהחלטת רשות המסים להימנע מליישם את ההוראות הללו - הוראת סעיף 9 (ג1ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע את שיעורי מס הרכישה שבהם יחויבו רוכשי דירות בישראל (במקרה הרגיל - כשלא מדובר ב"דירה יחידה" או "דירה חלופית" של הרוכש או בנסיבות אחרות שחלים לגביהן שיעורי מס רכישה מיוחדים), בגין עסקאות שנערכו מ-1 בינואר 2015 ואילך.

בתביעה נטען כי בהגיע מועד החלת הפחתת מס הרכישה, 1 בינואר 2015, החליטה רשות המסים שלא ליישם את הוראת הסעיף הנוכחי, ותחת זאת המשיכה לערוך שומות מס רכישה על-פי הסעיף ששיעורי המס הקבועים בו גבוהים מאלה הקבועים בסעיף החדש.

במסגרת ההליך הייצוגי, ביקש עו"ד פומרנץ לתבוע השבת הסכומים שנגבו ביתר מכלל רוכשי הדירות אשר בעניינם הוחלו שיעורי מס הרכישה הגבוהים כאמור, שלא כדין.

בתגובה לבקשה הייצוגית, יזמה רשות המסים הליך חקיקה, אשר במסגרתו נקבע כי תחולת שיעורי מס הרכישה שיחולו על רוכשי דירות בין ינואר 2015 ועד כניסתו לתוקף של החוק החדש, יהיו השיעורים הגבוהים יותר שחלו עד תום שנת 2014.

עם כניסתו לתוקף של החוק החדש, ביקשה המדינה לסלק על הסף את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית שהגיש עו"ד פומרנץ. זאת, בין היתר, בטענה כי יש לתקוף את דבר החקיקה בבג"ץ ולא בבית המשפט המחוזי, הנעדר סמכות לבטל חוקים.

באפריל השנה דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה לאישור התביעה הייצוגית, לאחר שקיבל את עמדת המדינה, שלפיה הפורום הראוי לבירור סוגיית תוקפו והחוקיות של החוק החדש - הרטרואקטיבי לטענת פומרנץ - היא של בג"ץ.

פומרנץ לא התייאש והגיש ערעור לבית המשפט העליון על החלטת המחוזי, ובמקביל הוא הגיש השבוע גם עתירה ישירה לבג"ץ לתקיפת התיקון הרטרואקטיבי לטענתו, כפי שהורה בית המשפט המחוזי.

להכרעה בעתירה יש חשיבות ציבורית רבה. הכרעה בה לטובת עו"ד פומרנץ, עשויה להוביל להחזרת עשרות אלפי שקלים לכל מי שרכש דירה שאינה "דירה יחידה" - כל ציבור המשקיעים בנדל"ן - בין ינואר 2015 ועד לכניסתה לתוקף של הרפורמה של כחלון.

בפתח העתירה שלו כתב עו"ד פומרנץ כי "עתירה זו עוסקת במקרה חריג ונדיר של חקיקת מס רטרואקטיבית: עניינה בסעיף חוק אשר נחקק בחודש יוני 2015, ואשר קבע באורח רטרואקטיבי, בדיעבד, שיעורי מס רכישה לתקופה שמיום 1 בינואר 2015 (כחצי שנה קודם למועד החקיקה) ועד למועד פרסומו ברשומות.

"שיעורי מס הרכישה שנקבעו בתיקון האמור היו גבוהים מאלה שנגזרו מהוראת חוק אחרת אשר באותה עת עמדה בתוקף, וקבעה כי מיום 1 בינואר 2015 יחולו שיעורי מס נמוכים יותר".

עו"ד פומרנץ ממשיך וטוען בעתירה: "כלומר, באמצעות תיקון חקיקה רטרואקטיבי, הכוונה הייתה מחד - להפקיע למפרע הוראת חוק קיימת, אשר קבעה שיעורי מס מסוימים; ומאידך - לקבוע למפרע שיעורי מס גבוהים יותר; והכול - ביחס לעסקאות לרכישת זכויות מקרקעין, אשר באותה עת כבר הושלמו. כל זאת לתכלית מעשית אחת: על-מנת להימנע מהשבת כספים שנגבו עד למועד התיקון הרטרואקטיבי שלא כדין, תוך סיכול הליך של בקשה לאישור תובענה ייצוגית, אשר באותה עת היה תלוי ועומד".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988