"מגזר הבנייה מתומחר כסיכון גבוה - אבל יש גם פוטנציאל"

בשבועות האחרונים דיווחה חברת קרדן נדל"ן, שהחזיקה ב-67% מחברת הביצוע אל הר, כי רכשה את יתרת המניות משותפתה, מסיקה חסון, תמורת 28.5 מיליון שקל, כך שכעת היא מחזיקה במלוא השליטה בחברה.

מדוע לשלם כל כך הרבה כסף עבור חברה קבלנית, ענף שמציג שולי רווח נמוכים? לדברי מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן, "הגענו להחלטה שבעת נוכחית ההבדל בין 67% לבין החזקה מלאה הוא כזה שעדיפה לנו השליטה המלאה בחברה, וחופש הפעולה שהיא נותנת. אל הר הצליחה להיות רווחית בשנים האחרונות, ויש לנו אמון מלא בהנהלה שלה. לכן העת הנוכחית, במיוחד לאור הצרכים של מדינת ישראל בתחום הקבלני והוואקום הגדול שנוצר בחברות בנייה, מאפשרת לנו לקחת את החברה שאנחנו מחזיקים בה ב-100% ולהפוך אותה לגוף משמעותי יותר ממה שהיא היום בשוק הבנייה הישראלי. החברה ביצעה פרויקטים כמו עזריאלי בשרונה, אמות אטריום, בית קרדן, רוטשילד 17, ויודעת לבצע גם משרדים גם מגורים וגם יוקרה, אז נכון שמגזר הבנייה מתומחר כסיכון גבוה יותר, אבל מול הסיכון יש גם פוטנציאל.

"לא רכשנו סתם חברת ביצוע, אלא חברה שהחזקנו במרבית השליטה בה. אנחנו גם מאמינים שאפשר להרוויח בתחום הזה, וגם במידת הצורך נוכל תמיד להשתמש בה לצורך ביצוע לקרדן נדל"ן וזה מכפיל כוח. זה יתרון עצום שמנכ"ל חברת בנייה יושב איתך בישיבה כשאתה עומד לקנות קרקע".

- נראה שאין לכם יותר מדי עתודות קרקע.

"כיוון שהגדרנו לעצמנו שאנחנו רוצים להקים 300-500 יחידות דיור בשנה, והצלחנו בשנתיים האחרונות לרכוש קרקעות ל-400 יחידות דיור שלא במסגרת מחיר למשתכן, זה אומר שיש לנו עתודות קרקע שמספיקות לשנתיים-שלוש הקרובות עם הפרויקטים הקיימים.

"בנוסף לזה קיבלנו לפני חמש שנים החלטה אסטרטגית להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית כי אנחנו מאמינים ששם נמצאות עתודות הקרקע האחרונות במרכזי הערים, ויש לנו הזדמנות להשפיע על הדמוגרפיה ועל איך שייראו מרכזי הערים, באופן שכולם מרוויחים מפרויקטים כאלה".

- באיזה היקפים מדובר?

"אנחנו מקדמים היום 1,000 יח"ד ברמת גן, בת ים, רחובות, חולון, ירושלים וחיפה, מתוכן כמה מאות יחידות שממתינות להחלטה סופית של וועדות תכנון ברמת גן. בחיפה יש נכונות גדולה מצד הרשות, ואנחנו מקדמים בה שני מתחמים של כמה מאות יחידות בקרית אליעזר ובנווה דוד. השוק של ההתחדשות העירונית אמנם עוד לא רץ חלק, אבל הוא הולך להיות יותר ויותר מוסדר ומפוקח. מאעכרים הולכים להיעלם, וגופים שאין להם יכולת ביצוע לאט נעלמים. מה שמפנה מקום לחברות כמונו, עם חוסן כלכלי ויכולת ביצוע מרגע ההתקשרות עם הדיירים, עד לתכנון הפרויקט, העמדת ערבויות לדיירים וביצוע הפרויקט. אלה פרויקטים שלוקחים זמן רב ולכן צריך חברות עם אורך נשימה, מה שאין לכולם, בטח לא לגורמים שכל מה שמעניין אותם זה להחתים את הדיירים ולהחזיק אותם כבני ערובה".

- קרדן מתפרסמת כאמור לכל רחבי הארץ, אבל יש מקומות שבהם הבנייה מאוד מאסיבית והחברה במודע לא נוכחת בהם - כמו חריש אן קרית גת.

זיסמן: "המטרה שלנו לא לשווק 1,000 דירות בשנה, אלא 400, ולהתמקד במעמד הביניים באזורי הביקוש, ולכן העדפנו ללכת למקומות כמו טירת הכרמל, קרית מוצקין ונהריה. מצאנו שבמקומות כמו חריש וקרית גת הקונים הם בעיקר משקיעים. חריש אולי תהיה בעתיד מודיעין, אבל כרגע הערים האלה עתידות להיות ערי רפאים. לכן אני מעדיף להיכנס למקומות שגם אם הקרקע יותר יקרה, יש בהם ביקוש כבוש וקבוע. חיפה זאת חיפה, ולעומתה תראי מה קורה לכרמי גת היום".

- כשיש לך פרויקט רגיל בקרית מוצקין ליד פרויקט מסובסד של מחיר למשתכן, זו לא בעיה?

"לא, כי מדובר בשני מוצרים שונים, ושני פלחי שוק שונים. מאחר שלא משחררים קרקעות שלא לזכאים, אז כל מי שלא זוכה במחיר למשתכן, כמו כל משפר דיור, הם אנשים שצריכים פיתרון. בחרנו לא להשתתף במכרזים של מחיר למשתכן, וההחלטה היתה מאוד נכונה, כי יש שינוי והתפתחות גם במודל, המדינה רוצה לאשר למשפרי דיור למשל לקנות את הדירות שזכאים לא רכשו. שהן מן הסתם או הדירות המאוד לא טובות או הדירות היקרות. אז יוצא שאני מסבסד למשפר דיור פנטהאוז. לזה התכוון שר האוצר?"

- ומה לגבי דיור להשכרה?

"הבעיה היא התשואה. אנחנו כגוף יזמי לא יכולים להיות בעולם שבו במקרה הטוב תשואה של 2%-6%. לא רואה יזמים גדולים לא נכנסים לזה. כל הניתוחים שעשינו התשואה יותר מתאימה לגופים מוסדיים ולא לגופים יזמיים. ולכן כל עוד התשואה תהיה בסביבה הזאת, אני לא רואה למה לקרדן נדל"ן יש עניין להיות בעלים של נכס מניב בתשואה של 6% ל-20 שנה, בטח כשיש לי חלופות יותר טובות, כמו לבנות משרדים ולראות תשואה דומה, אבל לא להיות מחויב ל-20 שנה".