בעקבות הערכת שווי חדשה - שווי קניון TLV הופחת ב-40 מיליון ש'

הנהלת קניון TLV: "יש עלייה משמעותית של כ-25% בכמות המבקרים מחודש לחודש. באוגוסט ביקרו בקניון 550 אלף איש"

קניון TLV/ צילום: איל יצהר
קניון TLV/ צילום: איל יצהר

צרות במרכז תל-אביב? קניון האופנה TLV של גינדי בתל-אביב מתמודד עם אתגרים לא פשוטים, בהמשך לדיווחים על האטה בפעילות של מתחם שרונה הסמוך. השבוע פורסמה סקירה של משרד רואי החשבון BDO לגבי הקניון. לפי הערכת שווי של רו"ח מוטי דטלקרמר, שצורפה לדוחות הרבעוניים לבורסה של חברת גינדי השקעות, שווי הקניון בכללותו הופחת ב-40 מיליון שקל. בסוף מארס 2017 שווי הקניון עמד על 1.853 מיליארד שקל ואילו ובסוף יוני 2017 שווי הקניון עמד על 1.813 מיליארד שקל.

לפי הסקירה של BDO נרשמה ירידה של כ-290 מ"ר בשטח המושכר שלגביו נחתם רק זיכרון דברים ולא חוזה השכרה חתום (כ-1% משטח הקניון הכולל). הערכות השווי של הקניון טיפסו באופן עקבי מאז שנת 2014, עד לירידה שחלה ברבעון האחרון (ראו טבלה). נציין כי הגידול בשווי בשנים הקודמות נבע בין השאר מהתקדמות בבנייה ובשיווק שטחי המסחר וגם מירידה במרכיבי הסיכון.

בחוות-הדעת שמצורפת להערכת השווי נכתב כי מניסיון בטיפול בקניונים דומים, לא ניתן לגבות מהשוכרים את מלוא עלות דמי הניהול בתחילת הדרך. במסגרת הסכמי הניהול הניחו בעלי הקניון כי בשלוש שנים הראשונות להפעלתן, הגרעון החודשי בין הכנסות להוצאות של חברת הניהול יעמוד על 10 שקל למ"ר לשיווק לחודש ובסך הכל כ-4 מיליון שקל לשנה. הדבר נובע מכך שהקניון נמצא בתקופת הרצה והשוכרים כיום לא משלמים דמי שכירות אלא רק אחוז מהפדיון.

התפוסה הנוכחית של הקניון עומדת על 28 אלף מ"ר אשר מושכרים ל-159 שוכרים. מדובר על כ-87% מכלל השטח. בדו"ח נכתב כי שכר הדירה הממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בעבר עומד על 310 שקל. בחוזים שטרם נחתמו סופית, אשר נמצאים בשלב של זיכרון דברים, שכר הדירה הממוצע למ"ר מזנק משמעותית לרמה של 570 מיליון שקל.

בהערכת השווי מופיעים שני גורמים שעשויים לאיים על שוויו של הקניון בעתיד. הגורם הראשון הוא מגמת הגידול בהיצע שטחי המסחר שעשויה לפגוע בטווח ארוך בפדיון משכירות ודמי ניהול. נכון לשנת 2017 אוכלוסיית ישראל מונה כ-9.1 מיליון נפש, כאשר יחס השטח מסחרי פר תושב עומד על כ-1.07 מ"ר מסחרי. הסקירה מצביעה על הגידול ביחס שבין שטחי המסחר לתושב בשנים האחרונות. היחס האמור עמד בשנת 2009 על כ-0.9 מ"ר ובשנת 2013 טיפס ל-1.04 מ"ר מסחרי לתושב.

גורם נוסף שעשוי להכביד על פעילות הקניון הוא הקניות באינטרנט אשר מהוות כיום 5%-8% מכלל השוק, נתון שצפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות. בסקירה מזהירים כי גידול בתחום זה ינגוס בנתח השוק של מרכזי המסחר, דבר אשר יביא לפגיעה בענף בטווח הארוך.

ההערכות הללו מצטרפות לתסכול של השוכרים במתחם שמדווחים מיום פתיחתו על תנועה דלילה, על אף פעולות שיווק אינטנסיביות. היום מסתיים החופש הגדול, ויש להניח שגם ההצלחה הנקודתית של פעולות השיווק שנרשמה בחודשיים האחרונים ועשויה להימשך עד אחרי החגים, עשויה להיעצר. ההערכה היא שהנהלת הקניון תצטרך להתאמץ יותר על מנת למשוך מבקרים בעונת החורף. בקניון מקווים שפתיחה של עסקי מזון חדשים ואיכלוס הדירות במגדלים של גינדי, וכניסה של חברות גדולות למשרדים בבניין עזריאלי שרונה החדש יגדילו את התנועה באזור. מצד שני, צפויים להיפתח באזור גם לא מעט שטחי מסחר חדשים שיפנו לקהל דומה, כמו קניון מותגי היוקרה שמתוכנן לקום בשרונה עזריאלי.

גינדי השקעות, שבשליטת האחים מנור, סתוית, טל וכפיר גינדי ומשפחותיהם, מחזיקה בכ-25% מהזכויות בפרויקט. שותפיה הם האחים משה גינדי (אביהם של ארבעת האחים) ואחיו יגאל (כ-25%) וחברת רבוע כחול נדל"ן (כ-50%).

הקשיים שאיתם מתמודד הקניון הם חלק מחבלי הלידה של כל קניון, אך השאלה היא האם לכל השותפים יהיה אורך נשימה על מנת לספוג את ההפסדים שצפויים בשלוש השנים הראשונות.

מ-TLV נמסר כי "הקניון נפתח לפני תקופה קצרה. על פי הנתונים שבידינו, יש עלייה משמעותית של כ-25% אחוז בכמות המבקרים מחודש לחודש, כאשר באוגוסט ביקרו בקניון כבר 550 אלף איש. בהתאם, פדיונות החנויות עלו באופן ניכר. המצב עתיד להשתפר עוד יותר בימים הקרובים עם פתיחתם של בית הספר וגני הילדים, עם פתיחתו של הקאנטרי קלאב העירוני בשבועות הקרובים, ועם כניסתם של רשתות אוכל ובתי מובילים ומוכרים דוגמת קפה אירופה, טאטי גבעתיים וחנות יינות וטעימות. בקניון נפתחים בימים אלו פעלתון לילדים, עשרות דוכנים, רשימת העסקים הממתינים להיכנס לקניון הולכת ומתארכת, על אף שהשטחים שנותרו לשיווק הם מועטים, ויש מעבר גובר של עסקים מזכרון דברים לחוזים".

קניון TLV
 קניון TLV

צרו איתנו קשר *5988