אקסטל תלויה בהלוואה של 375 מיליון ד' ובהאצה במכירת דירות

האם מגייסת האג"ח הגדולה ביותר מבין האמריקאיות ערוכה להחזר החוב?

מגדל וואן מנהטן סקוור של אקסטל / הדמיה: אתר החברה
מגדל וואן מנהטן סקוור של אקסטל / הדמיה: אתר החברה

1. איגרות החוב של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל הגיבו ביומיים הראשונים של השבוע בעליות של כ-2% לדוחות הכספיים שפרסמה החברה לסיכום הרבעון השלישי של 2017. אולם גם לאחר עליות אלו, עדיין משקפות אג"ח אקסטל את התשואה השנתית לפדיון הגבוהה ביותר מקרב חברות הנדל"ן הזרות - 11%.

2. אקסטל סיימה את הרבעון השלישי עם הפסד של 14 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 49 מיליון דולר בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. אלא שלמחזיקי האג"ח של החברה יש עניין מוגבל בלבד בשורה התחתונה של דוחות החברה. מעניינות אותם בעיקר היכולת התזרימית של אקסטל והאפשרויות העומדות בפניה לפרוע את התחייבויותיה במהלך ארבע השנים הקרובות.

3. אקסטל, שבבעלות היזם גארי ברנט, היא אחת ממגייסות החוב הגדולות ביותר מבין חברות הנדל"ן הזרות אמריקאיות שהשתתפו בשנים האחרונות בחגיגת הנפקות האג"ח בישראל.

בשתי פעימות היא גייסה כאן סכום עתק של 1.65 מיליארד שקל, שאותו היא תידרש לפרוע בין דצמבר 2018 לדצמבר 2021. בדצמבר 2018 תפרע החברה לראשונה קרן בהיקף של 525 מיליון שקל למחזיקי סדרה א', ושנה לאחר מכן תיפרע יתר הסדרה בתשלום זהה. בדצמבר 2020 ייפרעו 300 מיליון שקל ראשונים למחזיקי סדרה ב', ובשנה שלאחר מכן תיפרע יתר הסדרה בתשלום זהה. יחד עם תשלומי הריבית הצפויים (כולל זה של החודש הנוכחי), מדובר בהחזרים של 1.88 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, שהם 537 מיליון דולר. 

4. אז כיצד מתכננת אקסטל לפרוע את התחייבויותיה? דוחות הרבעון השלישי מספקים הצצה לדרך שבה מאמינה החברה שיהיו בידיה המזומנים לפרוע את מלוא החוב בשנתיים הקרובות (סדרה א' במלואה בתוספת ריבית לסדרה ב'). השאלה הגדולה היא, האם דרך זו ישימה, ואם לא - אז האם קיימות לה אלטרנטיבות.

5. אקסטל עוסקת בעיקר בייזום ובהקמה של מגדלי דירות יוקרה ברחבי מנהטן, לצד פעילויות בתחומי המלונאות והנדל"ן המניב.

מבט על התזרים החזוי של החברה מגלה, כי היא צופה לסיים את שנת 2017 עם 128 מיליון דולר בקופה, לאחר שפרעה תשלום ריבית חצי-שנתי של 12 מיליון דולר לשתי סדרות האג"ח, השקיעה עוד 22 מיליון דולר בפרויקטים שבפיתוח ואף שילמה דמי ניהול של 5 מיליון דולר לחברת הניהול שלה.

6. במהלך 2018 מתכננת אקסטל השקעות של עוד 92 מיליון דולר בפרויקטים שבבעלותה, וביוני יעמוד בפניה תשלום ריבית של 12 מיליון דולר לסדרות האג"ח. אבל האתגר האמיתי יגיע רק בדצמבר, עם הצורך לשלם למחזיקי האג"ח 150 מיליון דולר. תשלום זה מבוסס בעיקר על היכולת לקבל הלוואת מזנין בסך 375 מיליון דולר, כנגד שיעבוד ההון המועדף בגין מניות B ו-C בחברה הבת, אשר שמקימה את פרויקט המגורים סנטרל פארק טאואר, בהשקעה של כ-2.4 מיליארד דולר. הלוואת המזנין, שאותה צופה אקסטל שתסגור במהלך שנת 2018, מותנית בסגירת ההלוואה הבכירה לבניית הפרויקט, שייתכן כי תתבצע עוד החודש. אם ייסגרו שתי ההלוואות, מאמינה אקסטל כי סכום של 300 מיליון דולר ישתחרר לחלוקה, ויהיה זמין לאחר העלויות שישלמו על סגירת הלוואת המזנין והפקדה של סכום מסוים לטובת עתודות. זהו המקור העיקרי, אם כן, לפירעון האג"ח ב-2018.

7. מקור נוסף לפירעון האג"ח אמור, לדעת אקסטל, להגיע ממכירת דירות בפרויקטים שכבר הושלמו, ובכאלו הנמצאים כעת בבנייה. בסך הכול מעריכה החברה כי חברות הפרויקט יחלקו לה 55 מיליון דולר ב-2018, ועוד 247 מיליון דולר בשלושת הרבעונים הראשונים של 2019, עבור חלקה ברווחיהן. כך למשל, הדירות הנותרות בפרויקט וואן 57, שהושלם זה כבר, אמורות להניב לחברה 70 מיליון דולר, והדירות הפנויות בפרויקט קרלטון האוס עוד 15 מיליון דולר, ועיקר הסכום אמור להגיע ב-2018. נוסף על כך, מכירת דירות בפרויקט דה קנט ובפרויקט וואן מנהטן סקוור אמורה להערכת החברה להניב לה עוד 311 מיליון דולר - מרביתם בשנת 2019.

8. אם תוכניות אלו יתממשו בהתאם לצפוי, תסיים אקסטל את הרבעון השלישי של 2019 עם 355 מיליון דולר בקופה, ותהיה ערוכה היטב לתשלום של 147 מיליון דולר למחזיקי האג"ח בדצמבר אותה השנה. עם זאת, קצב מכירת הדירות הנמוך של החברה ב-2017 מעלה תהייה באשר לרמת האופטימיות של תחזיות אלו. שוק דירות היוקרה במנהטן סובל בשנתיים האחרונות מהאטה, שפוגעת בכמות העסקאות וברמות המחיר הנקבעות בהן. כך למשל, ב-11 החודשים הראשונים של 2017 מכרה אקסטל רק שבע יחידות דיור במגדל וואן 57, בשטח כולל של 9,000 רגל רבועה (ר"ר), ולפי מחיר ממוצע של כ-3,500 דולר לר"ר. עם זאת, ב-2018 מצפה החברה למכור בפרויקט יחידות דיור בשטח של 57 אלף ר"ר וב-2019 את יתר הדירות בשטח של 37 אלף ר"ר.

9. אם התוכניות לגבי הלוואת המזנין ומכירת הדירות לא יתממשו, תידרש אקסטל לחפש בדחיפות אלטרנטיבות לפירעון החוב, למשל מימוש מהיר של החזקותיה בנכסים מניבים ובקרקעות. אחת מהן יכולה אולי להיות מלון W במנהטן, בעל שווי בספרים של 618 מיליון דולר, שהחברה מחזיקה ב-41% ממנו. לחברת הפרויקט של המלון חוב בכיר ארוך-טווח של 101 מיליון דולר, כאשר הלוואת מזנין של 60 מיליון דולר, שנטלה כנגד ההחזקה במלון, מתוכננת להיפרע בשנתיים הקרובות.

עם זאת, מכירה כזו תוכל לספק פתרון חלקי בלבד לחובותיה של אקסטל.

אקסטל תזרים מזומנים חזוי
 אקסטל תזרים מזומנים חזוי

צרו איתנו קשר *5988