הקשרים הבעייתיים של היזם שמבקש להנפיק בארץ

גל הנפקות האג"ח של חברות נדל"ן אמריקאיות מישראל נמשך במלוא המרץ. לאחר כ-30 חברות שגייסו כאן חוב בהיקף המתקרב ל-20 מיליארד שקל, מגיע תורה של חברת הרץ פרופרטיז (Hertz Properties Group) שבבעלות משפחת הרץ. לקראת גיוס של עד 435 מיליון שקל (כ-125 מיליון דולר), קיבלה החברה דירוג מקדמי A בתחזית יציבה מחברת S&P מעלות, ו-A2 יציב מהמתחרה מידרוג. שיעור הריבית המירבי על האג"ח נקבע על 6.5% והשלב המוסדי שלו צפוי ביום שלישי (מחרתיים). את הנפקה מובילה חברת אוורסט חיתום והנפקות של רפי ליפא, גל עמית וארז גולדשמידט. החברה המונפקת תכלול 25 בנייני משרדים ב-9 מדינות בארה"ב, בתפוסה של כ-80%.

קבוצת הרץ הוקמה ב-1977 על-ידי יהודה הרץ (69), שהחל באמצעותה בפעילות בתחום המולטיפמילי בחוץ המזרחי בארה"ב, ובשנות ה-90 החל להתמקד ברכישת בנייני משרדים - תחום הפעילות המרכזי של החברה גם כיום. בסך הכול מחזיקה היום הקבוצה ב-50 בנייני משרדים ב-22 ערים ברחבי ארה"ב ומאז הקמתה מימשה יותר מ-60 נכסים.

אבל להרץ יש גם נקודה בעייתית לכאורה ברזומה שלו. לפי פרסום בארה"ב משנת 2000 נדחתה בקשה של הרץ לקבל רישיון gaming (הפעלת קזינו) בנבאדה לאחר שהרגולטור במדינה זו הגיע למסקנה שהוא קיים בעבר קשרים לכאורה עם עבריינים.

באחד הפרסומים מאותה תקופה, צוטט יו"ר נציבות ה-Gaming בנבאדה, בריאן סאנדובל, שהסביר מדוע הנציבות הצביעה נגד בקשת הרץ לקבל רישיון בנבאדה. "ברור שהרץ לא מתאים לקבל רישיון ממדינת נבאדה ואין לו כל עסק כאן", אמר סאנדובל.

הנהג של הרץ

זאת, לדבריו, לאור העובדה שלהרץ היו עסקים עם דמויות הנחשבות לאנשי הפשע המאורגן, כולל יעקב אורגד, מהגר ישראלי שהואשם בהברחת סמים. לפי מידע שבידי "גלובס", אורגד שימש בעבר כנהגו של הרץ, אבל חשוב לומר שזה היה בתקופה שלפני שאורגד הסתבך עם רשויות החוק האמריקאיות.

בנוסף, ייחסו הפרסומים בארה"ב להרץ קשר עם חי ועקנין, שנחשב אף הוא לעבריין מוכר. לוועקנין ולהרץ היו ככל הנראה קשרים עסקיים, כשועקנין תיווך בין הרץ לבין משקיעים.

ועקנין היה מעורב בפרשת הבנק למסחר ומאוחר יותר הועמד לדין בארה"ב באישומים רבים על סחיטה, קשירת קשר והלבנת כספים. בשנת 2006 נשלח ועקנין ל-9 שנות מאסר בארה"ב. גם כאן, אין עדות כלשהי שהרץ ידע שוועקנין מסובך עם החוק בעת שהיה עמו בקשר.

הרץ: עובדים עם הבנקים הגדולים

נשיא הרץ פרופרטיז, גארי הורביץ, ששוחח היום (א') עם "גלובס", מסר בתגובה כי "ליהודה הרץ אין שום קשר כלשהו עם עבריינים. הרץ מעולם לא נחקר, ולא נחשד בשום דבר". הורביץ הדגיש כי "כל הפרסומים שמצוטטים מהעיתונות בארה"ב הם על אירוע מלפני 18 שנה - משנת 1999, אז הרץ רצה לקנות מתחם שכלל גם בית מלון בעיר רינו שבנבאדה". לדברי הורביץ, "כדי לקבל אישור לרכישת המלון, פנה הרץ לרשות הרלוונטית בנבאדה והוא נדחה בנימוק שהוא מכיר כמה אנשים שהם עבריינים. הרץ אמנם הכיר את שני האנשים המדוברים (אורגד וועקנין), אבל בתקופה שבה הוא הכיר אותם, הם לא היו מסובכים עם החוק, אלא בזמנים אחרים".

הורביץ הדגיש כי החברה עשתה ועושה גם היום עסקים עם כל הבנקים המרכזיים בארה"ב ומעולם לא נתקלה בבעיה כלשהי". בנוסף, נמסר מפי גורמים המקורבים לחברה כי המידע אודות הפרסומים בארה"ב לא הוסתר מהמשקיעים המוסדיים וגולה על-ידי החברה.

פיזור נכסים אך פורטפוליו מוגבל

לקראת הנפקת האג"ח של הרץ פרופרטיז השבוע, מציינת חברת S&P מעלות בין היתר כי "פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך בעיקר על-ידי תיק נכסים המאופיין בניראות טובה יחסית של הכנסות, כנגזר מאופי פעילותה של החברה ופיזור הנכסים והשוכרים". "מאידך", מוסיפים שם, "פרופיל הסיכון העסקי מוגבל בשל היקף הפורטפוליו הבינוני, ושיעורי התפוסה והרווחיות הנמוכים יחסית". במידרוג מציינים כי הדירוג נתמך בסוג הנכסים, שברובם מסוג Class A באזורים "המאופיינים במלאי מצומצם של שטחי משרדים", ומציינים כי הפיזור הגאוגרפי של הנכסים "בולט לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג".

שחיקה בהכנסות

מנגד, מזכירים שם בין היתר בצד השלילי את שיעור התפוסה בנכסים, שלפי מידרוג "מוביל לשיעור רווחיות נמוכה היות וקיים מרכיב עלויות קבועות במנגנון עלויות הנכסים", וכן כי "כלל הנכסים בחברה משועבדים בהלוואה בכירה בשיעור מינוף משוקלל של כ-57%, אשר לא מאפשר גמישות פיננסית רבה".

יהודה הרץ מכהן כיו"ר ומנכ"ל הקבוצה ושלושת ילדיו - אייזיק, שרה וזאב, משמשים בתפקידי ניהול שונים.

עוד עולה מטיוטת התשקיף כי אחד מהדירקטורים החיצוניים שהרץ מתכננת למנות הוא אהוד ארנון, לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט ניו יורק.

את תמורת ההנפקה מייעדת הרץ למימון פעילותה, והיא מציינת כי הכסף שתקבל עשוי לשמש אותה לרכישת החזקות שותפים בנכסים, פירעון או מימון מחדש של הלוואות על הנכסים שיועברו לחברה המונפקת, כשבחברות הדירוג צופים כי מיחזור הלוואת מזנין על נכס בעיר ג'קסונוויל יעלה את מינוף החברה עד לכ-65%.

בדוחות מאוחדים פרופורמה מציגה הרץ פרופרטיז שחיקה של 3% בהכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים של השנה, ל-79 מיליון דולר, ולאחר צמצום היקף שערוך נכסיה, הרווח הנקי שלה לתקופה זו צנח כמעט ב-60% ועמד על כ-13.5 מיליון דולר.