עזבו אתכם משולחנות עגולים – דרך הותמ"ל תרפא את מחלת הביורוקרטיה

המציאות הבלתי נסבלת כתוצאה מהעומס הביורוקרטי ומתהליך קבלת ההחלטות האיטי בעולם הנדל"ן, משפיעה ישירות על סוגיית המחיר • הפתרונות ידועים ואינם מצויים בסיעורי מוחות ובשולחנות עגולים, אלא בותמ"לים אזוריים ומקצועיים שיאפשרו קבלת החלטות מהירה • דעה

שייקה נפחא / צילום: תמר מצפי
שייקה נפחא / צילום: תמר מצפי

לאחרונה שמענו על התארגנות של מאות אדריכלים, עורכי דין ויזמים שמפנים אצבע מאשימה לרפורמה בתכנון שבעטיה משך הזמן להוצאת היתר בנייה לדירה התארך ב-30%. על פי הפרסומים בכוונתם להגיש בגץ בנושא לאחר שלטענתם תיקון 101 לחוק, שנכנס לתוקפו בין השנים 2014-2016 כדי להקל על הביורוקרטיה של מערכות התכנון והבנייה, עושה ההיפך מאחר שסעיפים מהותיים בחוק מסרבלים את הליכי הרישוי, מעכבים את הוצאת ההיתרים - ותורמים לעלייה המתמשכת במחירי הדירות.

אכן, מדובר בנושא הכי כאוב בתהליך הבנייה. כך למשל על פי אותו התיקון על ועדה מקומית לתת תיק מידע ליזם בתוך 45 יום וככל שאינה עומדת בלוח הזמנים רשאי היזם להגיש את הבקשה להיתר ללא תיק מידע ועל הועדה המקומית לקלוט את הבקשה ולטפל בה. אלא שבפועל רשויות עדיין לא נערכו למציאות התכנונית המורכבת שבה אנו פועלים ולא מפתחות פתרונות שיקלו עליהן לקדם תכניות בצורה יעילה. כתוצאה מכך הליכי התכנון נמשכים בצורה בלתי הגיונית ויזמים נאלצים להתמודד עם חוסר ודאות ולעיתים גם אם לוקחים מרווחי בטחון, עדיין הם עלולים למצוא את עצמם בסיכון מבחינת הרווח.

תיקון 101 קובע סט דרישות מפורטות ומגבילות טרם הגשת הבקשה לוועדה המקומית לרבות שינויים בדרישות לתיקי המידע, כתוצאה מכך מוכפלת ומשולשת העבודה הנדרשת על ידי עורכי הבקשות ובהתאמה מופעל סד זמנים נוקשה על הוועדה המקומית. לצערנו, אנו עדים לתופעה שבה הוועדות מצידן מגמישות מחד את הדרישות החלות עליהן, ומאידך מפרשות לחומרה סעיפים אחרים הנוגעים לעורך הבקשה וליזם. כגון, דחייה על הסף של בקשות שניתן היה לאשרן לאחר תיקונים קלים מצד עורך הבקשה.

הדברים מגיעים עד כדי כך שבמחצית שנת 2018 הודיע מנהל מחלקת רישוי במינהל ההנדסה של אחת מהרשויות המקומיות, שלא יטפל בבקשות להיתר (למעט בקשות פשוטות) שתוגשנה ללא תיק מידע גם אם חלף המועד שבו הועדה מצווה לתת את תיק המידע והמחוקק קבע במפורש שעליהן לקלוט את הבקשה ולטפל בה. ואכן הוועדה המקומית הרלבנטית דחתה בקשות להיתר של יזמים שהוגשו ללא תיק מידע.

הבעיה היא שמהנדס/אדריכל רשות לא רוצה לקחת על עצמו אחריות מהחשש להגיע ליאח"ה, ולכן היכן שאפשר, הפקידים מקשים ומטרטרים את מגישי הבקשות תוך סרבול ביורוקרטי.

בנוסף, לפני מספר שבועות קיבלו חמשת מכוני הבקרה הפעילים הודעה בדבר דחייה נוספת בהפעלתם הרשמית, מאפריל ל-28 ביולי בעקבות חוות-דעת של משרד המשפטים. המכונים היו אמורים להתחיל לפעול בינואר 2017, ולתת מענה לשני צרכים מהותיים בענף הבנייה: קיצור תהליך הנפקת היתרי הבנייה באמצעות קבלת כל ההיתרים במקום אחד והבטחת איכות הבנייה ועמידתה בדרישות, לצד ביצוע בקרה הנדסית מקיפה בשלב הרישוי ובשלב הביצוע.

יש עוד הרבה דוגמאות למציאות הבלתי נסבלת כתוצאה מהעומס הביורוקרטי, ומתהליך קבלת ההחלטות. וזאת יש להבין - אי הבהירות של יזם שלא יודע מה יקבל בסוף תהליך היא פקטור משמעותי בסוגיית המחיר. הפתרון לא מצוי בשולחנות עגולים ולא בסיעורי מוחות אלא בהקמת ותמ"לים אזוריים שיהוו גופים מקצועיים לכל דבר עם 'כתפיים רחבות' לקבל החלטות ולתת ליזמים להתקדם.

בכל ותמ"ל ישבו שלושה "קדקודים" שיקבלו את ההחלטות ועוד בודקי תכניות מקצועיים שידעו להתעסק עם סוגיות התכנון והבנייה והרישוי ולראות את התמונה הרחבה. כך, למשל, כאשר יזם המבקש הקלות מסוימות שלא רשומות בתב"ע או בנספח מרחבי כלשהו אבל כל בר דעת מבין שללא שטחי השירות הללו הוא לא יוכל לבנות דירות ראויות הוא יקבלם בגלל שהדבר נכון תכנונית ולא יסורב מפאת שיקולים שאינם ממן העניין.

שייקה נפחא הוא המייסד והבעלים של חברת סלעית, מיזמי פרויקט המגורים באר-שבע טאץ'

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988