תמ"א 38: האם ניתן לקחת חלק מדירתכם ללא הסכמתכם?

המפקחת על המקרקעין ברחובות החליטה לאחרונה כי היא מוסמכת לאשר פרויקט תמ"א 38 שבו מתוכננת מעלית על חשבון חלק מדירה - שבעליה לא הסכימו כלל לפרויקט

תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

במטרה להקל על יישומה של תמ"א 38 החליט המחוקק ב-2008 להוריד את רף ההסכמה הנדרשת לביצוע הפרויקט מ-100% מבעלי הזכויות בבניין לשני שלישים מבעלי הדירות.

במסגרתו התיקון, הוקנתה למפקח על רישום מקרקעין סמכות לאשר ביצוע "עבודה ברכוש משותף, על פי תוכנית החיזוק", גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".

לאור הנוסח הברור של החוק, עד לאחרונה היה ידוע לכל העוסק בתחום כי בפרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) בעלי הדירות יכולים להחליט על ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבניין במסגרת ביצוע הפרויקט, אך לא ניתן לבצע שינויים בדירה עצמה ללא הסכמת בעליה.

לאחרונה ניתנו מספר החלטות שיפוטיות החורגות מהכלל שלא פוגעים בדירה עצמה ללא הסכמת בעליה, דבר העלול לעורר דאגה ומהווה פתח לפגיעה דרמטית בזכות הקניין.

במסגרת תביעה שהוגשה למפקחת על רישום מקרקעין ברחובות (תיק 3/521/2018) ביקשו בעלי הדירות שהתקשרו עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק) בבניין מהמפקח על רישום מקרקעין לאשר את הפרויקט, הכולל בניית פיר מעלית על חשבון שטח שיילקח מתוך דירה קיימת שבעליה לא הסכימו לפרויקט.

בעלי הדירה הגישו בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת היעדר סמכות של המפקחת על רישום מקרקעין לדון בגריעת שטח מתוך הדירה ללא הסכמתם, שכן לא מדובר ברכוש משותף בבניין אלא ברכוש פרטי - אולם המפקחת דחתה את הבקשה וקבעה כי היא מוסמכת לדון גם בכך.

המפקחת ציינה בהחלטתה את פסק הדין בעש"א (מחוזי ת"א) 489-10-18 במסגרתו נפסק לאחרונה כי מפקח על רישום מקרקעין מוסמך לאשר הריסה של יחידה (מחסן) בבית המשותף ובנייתה מחדש במקום אחר במסגרת פרויקט תמ"א 38 (חיזוק הבניין) וזאת ללא הסכמת בעליה.

פסק הדין אינו עולה בקנה אחד עם חוק החיזוק המתייחס לסמכות לאשר "הריסת בניין והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית החיזוק". תוכנית החיזוק מוגדרת בחוק כתמ"א 38, ובתמ"א 38 אין זכר להריסת חלק מבניין ובנייתו מחדש שלא במסגרת פרויקט של הריסת כל הבניין ובנייתו מחדש. בפסק הדין, שלא כלל התייחסות להוראות תמ"א 38, צוטט הסעיף בנוסח מוטעה (שנלקח מאחד האתרים המשפטיים) כאילו הסמכות הינה לאשר "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית חיזוק" ולא "תוכנית החיזוק" (שהיא תמ"א 38) כפי שכתוב בנוסח הרשמי בספר החוקים ולכן ייתכן שבטעות סבר בית המשפט כי מדובר בתוכנית חיזוק בניין קיים במקום בהריסה ובנייה מחדש של הבניין בהתאם לתמ"א 38.

תוצאות הרסניות ובלתי סבירות

פתיחת פתח לגריעת שטח מהדירות עצמן ללא הסכמת בעליהן עלולה להוביל לתוצאות הרסניות ובלתי סבירות לחלוטין. לדוגמה, הדבר עלול להוביל לדיונים בפני המפקח על היקף הפגיעה האדריכלית או הפונקציונלית בדירה כשגורעים ממנה מטראז' מהסלון לצורך מעלית בניגוד להסכמת בעליה ומהו הפיצוי הראוי לכך לדעת שמאי כלשהו שאינו בעל הדירה. כמו כן ייתכן שלצורך אכיפת פסק הדין במקרה של התנגדות בעלי הדירה להריסת חלק ממנה למשל יהא צורך לפנות להוצאה לפועל, לרבות היעזרות בשוטרים לצורך ביצוע ההריסה, ויש עוד דוגמאות רבות שניתן לחשוב עליהן ושלפחות לדעת הח"מ הן כוללות פגיעה בלתי סבירה לחלוטין בזכות הקניין של האדם.

יש לקוות שיזמים לא יעשו שימוש בפסק הדין וההחלטה הנ"ל כדי ללחוץ על בעלי דירות ושהנושא יגיע פעם נוספת להכרעה שיפוטית בה תיקבע הלכה מחייבת שאינה מקנה למפקח סמכות שקובעת ההיפך מפסק הדין וההחלטה הנ"ל.

הכותב מתמחה בהתחדשות עירונית

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988