על שוויון, שקיפות וסבירות בהסכמים מכוח תמ"א 38

פסק דין שפרסמה לאחרונה המפקחת על המקרקעין מכריע בכמה מחלוקות בפרויקט תמ"א 38 בת"א ומגלה מגמה פרגמטית לאישור הסכמים, כל עוד נחתמו בתום-לב, בהגינות ובשוויון

תמא ברעננה / צילום: שלומי יוסף
תמא ברעננה / צילום: שלומי יוסף

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית טומן בחובו מתחים בין הדיירים: יש שסבורים כי היזם היה יכול לתת יותר, יש שחושדים כי שכניהם קיבלו יותר, ויש המרגישים שדירתם נפגעת כתוצאה מתנאי השטח.

נדמה כי כל הבעיות האלה ונוספות התנקזו לאחרונה במקרה של בניין רכבת בצפון תל-אביב שעניינו הובא בפני המפקחת על המקרקעין (יעל ענתבי-שרון, מס' תיק 5/583/2017). פסק הדין נגע בכמה עניינים שונים, ובין היתר סקרה המפקחת על רישום המקרקעין את סוגיית סמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר התקשרויות מכוח תמ"א 38 ואת הכללים המנחים בגיבוש הסכם תמ"א, לאורו של עיקרון השוויון.

א. מתקן חניה תת-קרקעי:
ההסכם נגע לבית המשותף נשוא התביעה ולבית משותף סמוך, ולפיו נקבע כי בשטח הבניין יוקם מתקן חניה תת-קרקעי, שישמש את הדירות החדשות שיוקמו בפרויקט וכן את הדירות הקיימות. לטענת בעלי הדירה בקומה הראשונה, הסמוכים לשבילי הגישה לחניון, לא ניתן להם פיצוי הולם על הפגיעה בהם בגלל רעש המכוניות.

המפקחת מצאה כי החניון מוקם לפי שיקולים אדריכליים במקום האופטימלי עבור הפרויקט, ומשכך יש לאשרו. לעניין הפיצוי, הוברר כי בעלי דירה המצויה בסמוך לחניון, בקרבה זהה לזו של המתנגדים, הגיעו עם היזם להסדר בדבר פיצוי כספי המשקף את המטרד שנגרם להם, והמפקחת קבעה כי יש לראות בפיצוי זה שנקבע בין הצדדים על בסיס של רצון חופשי, סכום הולם גם בעבור המתנגדים.

ב. הצמדת חצר לדירת קרקע
זהו המקרה הראשון מכוח תמ"א 38 שבו הוכרה האפשרות להצמיד לאיזו מהדירות הקיימות (להבדיל מהדירות החדשות) שטחי חצר, ובכך סויגה במעט הקביעה במקרים קודמים, שלפיה הצמדה שכזו אינה קשורה באופן אינהרנטי לפרויקט החיזוק ולא ניתן לאשרה. עם זאת, המפקחת הגבילה את האפשרות של הצמדת חצר לדירות הקרקע בבניין הקיים, לשטח השווה לשטחן של המרפסות שיתווספו לכל אחת מהדירות שבבניין המשותף, ובמקרה הנדון לשטח של 9.6 מ"ר במדויק ולא למעלה מכך, וזאת אף שלדירת המתנגדים הוצמדה מרפסת בשטח של 14 מ"ר.

ג. הסכמים פרטניים עם היזם
טענה נוספת שהעלו המתנגדים נגעה להסדר שנקבע בהסכם לפיו היזם יגיע להסדרים פרטניים עם כל בעל דירה לגבי מהות עבודות ההתאמה שיבוצעו בדירתו, כאשר לטענת המתנגדים הדבר פוגם בעקרון השוויון. המפקחת קבעה כי אין בהם אפליה אסורה אלא התחשבות בשוני רלוונטי בין הדירות.

ד. הרחבת סמכות המפקחת על המקרקעין
המפקחת גם החילה גישה מרחיבה לעניין סמכות המפקח לדון בסכסוכים וקבעה כי כשם שהמפקח מוסמך לאשר תוכנית פרטנית שהוגשה, כך מוסמך הוא לדון בתוכנית הכוללת בניית חניון משותף לשני בתים משותפים נפרדים בתחומו של אחד הבניינים.

אין סמכות לעצב מחדש את הסדרי ההסכם

מפסק הדין ניכרת מגמה פרגמטית לאישור ההסדרים שנקבעו בתום-לב, בסבירות ובהגינות על ידי רוב בעלי הדירות, תוך הכרה בכך שסמכות המפקח לאשר את ביצוע העבודות בניגוד לדעת המיעוט, אינה סמכות לעצב מחדש את הסדרי ההסכם.

עם זאת, לדעתנו ניתן היה ללכת צעד אחד נוסף בנושא הצמדת החצר ואין מקום ליחס הנבדל והמיוחד שזוכה לו סוגיית הצמדת שטחים לדירות הקיימות בהשוואה ליתר מרכיבי התמורה. איננו רואים מקום להבחנה בין הצמדת שטח חניה או חצר לבין תוספת שטח בנוי, שגם הוא מוצמד ונוסף לשטח הדירה.

אם ניתן לאשר הרחבה בשטחים בלתי אחידים במקום שהדבר מוצדק מבחינה עניינית, אין סיבה שהדבר לא יתאפשר ביחס להצמדת שטח. לדוגמה, במקום שבו במסגרת פרויקט חיזוק, לא מתאפשרת הרחבה של דירות המצויות באחד האגפים של הבניין, בשל הגבלה תכנונית וקרבה לקווי הבניין, אין מניעה שאותן דירות יזכו להטבה שוות ערך בדמות הצמדת חניה בשטח החצר. 

הכותבת שותפה במשרד עורכי דין מינצר-כרמן נסים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988