בית המגן בתל אביב, או: איך להרוויח 50 מיליון שקל בשלוש שנים

המבנה הידוע בשם "בית הכשרת היישוב" בתל אביב נמכר לרומן אברמוביץ ב-200 מיליון שקל • "גלובס" בודק את הנכס, את ההיסטוריה ואת הפוטנציאל הגלום בעסקה • ניתוח עסקה, מדור חדש

רומן אברמוביץ' על רקע בית המגן בתל אביב / צילומים: אמיר מאירי, איל יצהר; עיבוד: טלי בוגדנובסקי
רומן אברמוביץ' על רקע בית המגן בתל אביב / צילומים: אמיר מאירי, איל יצהר; עיבוד: טלי בוגדנובסקי

העסקה: לאחרונה פורסם כי בניין המגן (הזכור גם בשם "בית הכשרת היישוב") נמכר לרומן אברמוביץ, הנחשב לאחד מעשירי העולם, ב-200 מיליון שקל.

הנכס: הנכס ממוקם ברחוב שנקר 2 בת"א, ממערב לשכונת נווה צדק, בסמוך לטיילת הרברט סמואל, על מגרש בשטח של כ-2 דונם, בקו ראשון לים (במתחם בית הטקסטיל). הוא כולל חמש קומות, שטחי משרדים בהיקף של 6,500 מ"ר, כ-130 חנויות בשתי קומות עיליות וכ-120 מקומות חניה. הקרקע שייכת לרשות מקרקעי ישראל והסכם החכירה עם הרשות מסתיים בשנת 2035.

ההיסטוריה: בשנות ה-90 מכרה חברת הכשרת היישוב את בית המגן למגדל חברה לביטוח, אשר מכרה בשנת 2016 את הנכס הלאה, לאיש העסקים הצרפתי דומיניק רומנו, בסכום של 150 מיליון שקל.

התכנון: ההערכות הן שאברמוביץ מתכנן להסב את הנכס ממשרדים למלונאות או למלונאות משולבת מגורי יוקרה. על פי תוכנית מתאר 5000 של עיריית תל אביב, המגרש, הממוקם ברובע 5, מוגדר כ"אזור מוטה מלונאות". מבדיקה שערך אדריכל אורי סופר עולה ששטחי הבנייה הפוטנציאליים עומדים על כ-12 אלף מ"ר. מימוש הזכויות כרוך בהגשת תוכנית מפורטת שאישורה צפויה לקחת כמה שנים.

עסקאות בסביבה: במאי 2019 רכשו קבוצת אביב ולני גרופ מגרש ברחוב הרברט סמואל 6-8 בתל אביב ב-250 מיליון שקל. על המגרש, ששטחו 2 דונם, ניתן להקים בניין בן 19 קומות, הכולל קומת מסחר, שש קומות מלונאות עם 150 חדרים, ומעליהן קומות מגורי יוקרה שיכללו 58 דירות.

מלונות יוקרה בסביבה: בקרבת הנכס ניתן לציין את מלון הרברט סמואל אופרה שהושק על ידי קבוצת נקש ב-2019 בבניין האופרה בתל אביב וכולל 110 חדרים, את מלון דריסקו שנפתח ב-2018 במושבה האמריקאית בהשקעה של 120 מיליון שקל ואת מלון סטאי במתחם הקישלה ביפו שנפתח בשנת 2017, ואשר לפי הערכות האחים נקש השקיעו בו סכום של כ-300 מיליון שקל.

לצד השקות קרובות (לדוגמה זו של מלון קמפינסקי) הכריזו לאחרונה רשתות בינלאומיות נוספות על הקמת מלונות יוקרה בתל אביב. רשת Mandarin Oriental הכריזה לאחרונה על הקמת מלון ודירות יוקרה בתל אביב כמו גם רשת נובו (2020) וריץ קרלטון (2022-2023). שני האחרונים יקימו את בתי המלון בשדרות רוטשילד בתל אביב. גם רשת ארבע העונות (Four Seasons) בוחנת כניסה לפרויקט מלון ודירות יוקרה בדרך יפו בתל אביב.

בשורה התחתונה: העסקה מגלמת את תנופת שילוב מלונות היוקרה ומגורי היוקרה במבנה אחוד בת"א. התחרות העזה הקיימת בין רשתות בתי המלון המקומיות וכניסת שחקנים בינלאומיים חדשים, לצד הביקוש הגואה למגורי יוקרה בקו ראשון לים בנכס הממוקם במרחק הליכה קצר משלל מוקדי התיירות בעיר, מהווים אינדיקציה לעסקה ראויה בעלת פוטנציאל מבטיח.

ניתוח העסקה בוצע על ידי השמאים שמוליק כהן וקרני גטריידה, בעלים משותפים במשרד SK שמאות מקרקעין

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי
 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

קרני גטריידה, שמאי מקרקעין  / צילום: דובי שמחי
 קרני גטריידה, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988