האם תקן חניה הוא מכשול בפני תמ"א 38

ביהמ"ש קבע כי לעתים יש להעדיף את השיקול הכלכלי אשר יגרום לכך שבסופו של דבר פרויקטים של תמ"א 38 יתממשו - גם על חשבון חניה

חניה בבניין משותף / צילום: בר-אל
חניה בבניין משותף / צילום: בר-אל

לעתים רחוקות מגיעות לבית המשפט המחוזי עתירות מנהליות העוסקות בהחלטת ועדת ערר לתכנון ובנייה, שכן הכלל הוא שרק במקרים של חוסר תום-לב או חוסר סבירות קיצוני, יהיה בית המשפט המחוזי מוסמך להתערב בהחלטת ועדת ערר.

במקרה שלפנינו מדובר בבניין ברחוב רוטשילד 70 בבת ים, שבו 16 דירות, שהוכרז כבניין מסוכן, והיה צורך לחזקו בהקדם.

חברת אופקים חתמה על הסכם לקידום תמ"א 38 עם הדיירים, ובבקשה להיתר ביקש היזם תוספת של 12 דירות חדשות בשלוש קומות, כך שהבניין יהיה בן 28 דירות.

על-פי תקן החניה, נדרש היזם לייצר 21 חניות במגרש. אך נוכח העובדה כי המגרש קטן וצר מלהכיל את החניות, התבקשה הסדרה של שש חניות בתחומי המגרש והשלמה בדרך של תשלום "קרן חניה" ל-15 חניות נוספות.

הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר ובכלל זה את הסדרת החניה בהתאם לבקשת היזם.

המתנגדים בבניין הסמוך הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית. ועדת הערר החליטה כי היה על "הוועדה המקומית להפחית את מספר הדירות החדשות המוצע או לחלופין לדרוש פתרונות חניה בתחום המגרש, על אף העלות הכרוכה בכך". בהתאם להחלטה זו ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתת היתר בנייה בתנאים.

היזם הגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט איתן אורנשטיין, קבע כי המחוקק היה ער לכך שבפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת על הקיים) ייתכן שיתגלו קשיים תכנונים, אדריכליים ו/או אחרים למילוי דרישות תקן החניה בתחום המגרש, ולכן איפשר פתרונות חוקיים אחרים חלף יצירת תקן החניה במגרש, כגון מימון קרן חניה.

בית המשפט: המחוקק העדיף חיזוק על חניות

לדידו של בית המשפט, יצירת הסדרים שונים לתקני החניה מחוץ למגרש מעידים כי המחוקק העדיף כי הבניינים יחוזקו ויינתנו היתרים מתאימים, גם במחיר של יצירת חניות בחניונים קרובים במסגרת תקן חניה.

בית המשפט קבע כי הוועדה המקומית החליטה בדין כי תשלום לקרן חניה לצורך יצירת 15 מקומות חניה נוספים בחניון שנמצא כ-600 מ"ר מתחומי הבניין - מהווה פתרון חניה הולם. בנוסף הבהיר בית המשפט כי יצירת החניות על-פי התקן בתחומי המגרש כרוכה בעלות של בניית מתקן רובוטי המוערכת על-פי דוח שמאי בעלות של כ-4.5 מיליון שקל, דבר שיהפוך את הפרויקט ללא כלכלי. פתרון נוסף שהוצע על-ידי ועדת הערר, הפחתת הדירות החדשות, נפסל גם הוא על-ידי בית המשפט, אשר קבע כי פתרון זה יאיין ויסכל את הפרויקט בגין היעדר כלכליות.

בהקשר זה, בית המשפט התייחס לטענת ועדת הערר שלפיה ההיבט הכלכלי אינו חזות הכול ביחס לבקשות לפי תמ"א 38, עת קבע כי אכן הטיעון הכלכלי אינו חזות הכול אך יש לשקול אותו כמכלול ולהביאו בחשבון במארג הנתונים הרלוונטיים במתן החלטה האם לתת או לדחות בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38.

בית המשפט הבדיל בין פרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), שבו יש מרווח רחב יותר לתמרון תכנוני כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט (כגון הפחתת שטח הדירות לבעלים כמנוף ליצירת כדאיות כלכלית) ובין פרויקטים של תמ"א 38/1 אשר המרווח התכנוני בהם קטן בהרבה, ולכן לא יידחו בקלות טענות על היעדר היתכנות כלכלית.

לסיכום קבע בית המשפט כי באיזון בין מסוכנות חיי אדם ובין יצירת מקומות חניה, העדפה הברורה היא לאפשר פרויקטים מכוח תמ"א 38/1. עוד קבע בית המשפט כי פתרון החניה שנבחן ואושר על-ידי הוועדה המקומית הוא סביר, ויש לאשרו; וכי מצב הבניין אשר הוכרז כבניין מסוכן מחייב את חיזוקו ובהקדם. 

עתמ (ת"א) 37850-5-19 אופקים ב.י. רוטשילד 70 בע"מ נ' וועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז ת"א

הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988