עורכי הדין מול הדיירים בהתחדשות עירונית: היחסים מגיעים לנקודת רתיחה

מחקר חדש בוחן את הקשרים בין דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לבין עורכי הדין שמייצגים אותם • מה גורם לחוסר האמון ולחשדנות הדדית ואיך אפשר לבנות מערכת יחסים שתעבוד לטובת כולם

פינוי בינוי ברמת השרון / צילום: יח"צ
פינוי בינוי ברמת השרון / צילום: יח"צ

"אני מעביר הרצאות בנושאים משפטיים של התחדשות עירונית, ובפעמים הראשונות הופתעתי מאוד ממספר הפעמים שבהן שמעתי שבעלי הדירות מתייחסים בחשדנות לעורך הדין שמייצג אותם, וחשים שהוא לא נגיש להם", מספר עו"ד ועו"ס מתן רבינוביץ', ממרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת תל אביב. "מה שמפתיע הוא שגם מרבית עורכי הדין ציינו את הנושא הזה כמשהו שמפריע להם או מקשה עליהם", ממשיך רבינוביץ'.

 עו"ד ועו"ס מתן רבינוביץ' / צילום: תמונה פרטית
  עו"ד ועו"ס מתן רבינוביץ' / צילום: תמונה פרטית

על רקע זה, הוא החליט לערוך מחקר על היבטי המקצועיות והאתיקה של עורכי הדין המייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית - ונושא אי האמון הוא ללא ספק אחד המעניינים במחקר. המחקר, שבעריכתו השתתפו גם סטודנטים למשפטים מהקליניקה לדיור, משפט וקהילה באוניברסיטת תל אביב ונעשה בתמיכת המרכז לאתיקה ואחריות מקצועית של עוה"ד ע"ש דיויד וינר במסלול האקדמי במכללה למינהל, הוצג ביום עיון שערך מרכז הגר ביום חמישי, וממצאים ממנו מתפרסמים כאן לראשונה.

לצורך המחקר ראיינו החוקרים עורכי דין ודיירים, והראיונות מעלים תמונה מורכבת. "לא כל הדיירים בחרו את עורך הדין שמייצג אותם, רובם לא ראו אותו לאורך כל התהליך, הם לא מספיק מכירים את התהליך שעבר, ולכן לא סומכים עליו. אלו יחסים לא רגילים בין מיוצג לעורך דין", אמר עו"ד שהתראיין למחקר.

ראיונות עם בעלי הדירות העלו בעיות אחרות: "לפני החתימה על ההסכם, עורך הדין היה די סבלני ונתן מענה לשאלות", סיפרה בעלת דירה שרואיינה למחקר, "לאחר שחתמנו על ההסכם וגילינו סעיפים שהיו לא בסדר כלפי הדיירים, כבר לא קיבלנו מענה... אני חושבת שהוא ניצל את חוסר הידע וההבנה שלנו, ונתן ליזם אפשרות להכניס להסכם סעיפים שפעלו נגד הדיירים. ואחרי שחתמנו הוא כבר קיבל את הכסף שלו... אז לא היה לו אכפת ממה אנחנו חושבים וכמה אנחנו נפגעים".

עו"ד רבינוביץ' אומר על כך: "חוסר אמון לא אומר בהכרח שעורך הדין לא פעל כשורה. אני חושב שהרבה מזה נובע דווקא מהגדרות לא ברורות בנושאים שונים - שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, העבודה מול נציגות בלבד וכיוב'. בנוסף, אחד הממצאים המשמעותיים שלנו הוא שהרבה עורכי דין השיבו שהם רואים את הייצוג כמוצלח אם הושגו חתימות, כלומר יש להם הזדהות חזקה עם הצלחת הפרויקט. זה כמובן הגיוני ונכון שעורך הדין רוצה שהעסקה תצליח ובמקום שבו העסקה טובה לשני הצדדים - לא תהיה בעיה. אבל הזדהות חזקה כל כך עלולה להקשות על עורך הדין במצבים שבהם אין חפיפה בין טובת הפרויקט לטובת הדיירים - למשל כשאין ערבויות מספקות, כשהתמורה לא מיטבית וכו'."פה למשל, פריסה מאוזנת של שכר הטרחה יכולה אולי לסייע, לרכך קצת ולא לגרום לעורכי דין לעבוד יותר מדי בלי תגמול".

עוד סוגיה חשובה שעולה מהמחקר מתייחסת לתפקידו של עורך הדין. מסתבר ששני הצדדים לא תמיד יודעים להגדיר את התפקיד במלואו. לא פעם, הציפייה מצד בעלי הדירות היא שעורך הדין ינהל את הפרויקט בפועל. במקביל, יש עורכי דין שבאמת מרחיבים את תפקידם מעבר לדרוש. עו"ד שהתראיין למחקר אמר: "תפקיד העו"ד כולל הרבה דברים, והפן המשפטי הוא קטן יחסית... יזם אוהב אותנו כי אנחנו יודעים לשים גבולות לדיירים".

גם כאן אפשר לראות שכל צד תופס את המציאות אחרת. רבינוביץ' מציין כי, "בעלי הדירות רוצים שמישהו ייקח אחריות על הדבר הגדול הזה, מישהו שיעשה הכול, שיהיה מין סופרמן כזה - גם יארגן, גם ינהל, גם ישיג עסקה הכי טובה ובנוסף, גם שיעבוד בלי שכר טרחה עד שיהיה יזם בתמונה. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים. ובתוך פערי הציפיות האלו קל לדברים שלילים לצמוח - חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו'.

"זה לא תמיד משום שעו"ד לא פעל כשורה. מספיק שאיזה חניה בוטלה, או שיש שינוי מדיניות ורוצים להוריד מהתמורה, אם הדבר הזה לא מתווך כמו שצריך - עורכי הדין הם אלו שסופגים את האש. לפעמים בצדק, לפעמים פחות. בנוסף, עורכי דין מצופים לעבוד בלי שכ"ט, או על בסיס מקדמה לא גדולה בשלבים הראשונים של הפרויקט, שבהם יש המון עבודה. כשפרויקט מתעכב או נתקע, ועו"ד מוצא את עצמו עובד שנה-שנתיים ואולי יותר בלי שכר, זה מוריד לו באופן טבעי מהמוטיבציה, ודווקא אז בעלי הדירות צריכים אותו.

"באיזשהו מקום אפשר להבין פה את שני הצדדים, יש כאן מבנה של ייצוג ושל עסקה שמגביר את ההיתכנות למצבים כאלו. חסרה כאן בהירות גדולה יותר לגבי מה התפקיד של עורך הדין וגם מה לא התפקיד לא התפקיד שלו".

המחקר שערך רבינוביץ' לא נערך בחלל ריק - נושא היחסים בין עורכי הדין ללקוחות עלה לאחרונה גם במכתב ששלח משרד המשפטים לאחרונה ללשכת עורכי הדין בעניין הסדרה אפשרית של תפקיד עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אולי הכוונה של משרד המשפטים להתערב בעניין עשויה לתת כאן מענה?

רבינוביץ': "על הרצון להסדרה קראתי לפני כמה שבועות, אחרי שהמחקר שלי כבר הושלם למעשה.

"התחום הזה מתנהל שנים בלי הסדרה של ממש, לכן אני חושב שהכוונה לייצר הסדרה היא הכרחית וזו גם ההמלצה שלנו כחוקרים.

"למשל, בכל הנושא של עורכי דין שפועלים גם כמארגנים, אנחנו כחוקרים מזהים שפעולה כזו יכולה לעורר קשיים אתיים משמעותיים מאוד, לא משהו ששקיפות וגילוי בלבד יכולים לפתור אלא כללים ברורים - מה אסור, מה מותר ואיך צריך לנהוג כדי להימנע מניגוד עניינים ומהטשטוש הזה בין שני התפקידים.

"בנוסף, אין כמעט התייחסות לכך שבפועל עו"ד פועל מול נציגות תושבים, לרוב מצומצמת והקשר עם התושבים נעשה בנקודות קריטיות בתהליך".

אולי התשובה לחלק גדול מהבעיות היא שבעלי דירות ישלמו בעצמם ישירות לעו"ד?

עו"ד רבינוביץ': "אני מניח שבאזורים מסוימים, חזקים מאוד, זה משהו שאולי יכול לעבוד. אבל ככלל זו הצעה לא ריאלית כשמדברים על התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. הרי יש הרבה בניינים שבהם בעלי דירות לא משלמים אפילו 50 שקל בחודש לוועד הבית. הייתי בכל כך הרבה חדרי מדרגות שהאור בהם מנותק, אז שישלמו עשרות אלפי שקלים לעורך דין?"

מי נכון שיסדיר את הדברים? לשכת עורכי הדין? משרד המשפטים? הרשות להתחדשות עירונית?

עו"ד רבינוביץ': "יש כאן חלק גדול מאד ללשכת עורכי דין, שאני מקווה שתיקח חלק יותר אקטיבי בסיפור הזה. כי בסוף זה פוגע במקצוע, זה פוגע באמון בעורכי הדין. מצד שני, זה גם פוגע בהתחדשות ולכן הרשות ומשרד המשפטים גם צריכים לקחת חלק. חשוב גם להגיד, שיש עורכי דין שעשים עבודה מצוינת, לא הכול שחור". 

הכותב הוא מנהל פרויקטי תוכן ב״גלובס"

"עצם תשלום שכר הטרחה על ידי היזם לא מביא לניגוד עניינים"

תפקוד עורכי דין בפרויקטים של התחדשות עירונית הפך לבעיה שבימים אלה נדונה במשרד המשפטים, ברשות להתחדשות עירונית ובוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.

כפי שנחשף ב"גלובס", עו"ד כרמית יוליס, ראש תחום נדל"ן במשרד המשפטים, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס מהמחלקה למשפט אזרחי באגף ייעוץ וחקיקה במשרד, פנו לאחרונה ליו"ר ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, עו"ד מנחם מושקוביץ, וכתבו שישנה בעייתיות ביחסי עורכי הדין ובעלי הדירות שדורשת את התייחסות הלשכה. בינתיים נראה שמשרד המשפטים עצר להתייעצויות את קידום העניין - אולם הסוגיות העיקריות נותרו על הפרק.

בעיה יסודית בנושא זה היא תשלום שכרם של עורכי הדין, שנעשה על ידי יזמי הפרויקטים בהתחדשות עירונית, ולא על ידי הדיירים. במשרד המשפטים מציעים שהיזם לא ישלם לעורך הדין את שכר טרחתו ישירות, אלא יפקיד בחשבון נאמנות את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוג הדיירים מול היזם. עוד הם מציעים לאסור על עורכי דין לייצג דיירים בזמן שהם מעניקים שירותים משפטיים ליזם שעמו התקשרו בעלי הדירות בעניין אחר; לחייב עורכי דין בגילוי נאות, בפני הדיירים, אם יצגו את היזם בעבר או נתן שירותים משפטיים לבעלי דירות מול אותו יזם; לקבוע במפורש איסור לקבוע את שכר טרחת עורך הדין כתלוי במספר הדירות שיאושרו.

ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין קבעה בשנים האחרונות כי אסור לעורכי דין שמייצגים את בעלי הדירות לייצג גם את היזמים, ואסור להם לנהל משא ומתן על שכר טרחתם אל מול היזם, אלא רק מול בעלי הדירות.

ואולם, כותבות השתיים, כי "חלק גדול מעורכי הדין אינם מודעים להחלטות ועדת האתיקה בנושא הזה, הציבור הרחב אינו מודע להן והמציאות בתחום זה עדיין רחוקה מאוד מאותן קביעות".

עוה"ד עמית יושע ורועי שובל, ממשרד שובל-יושע אשר מייצג רק בעלי דירות בכ-250 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי באזור המרכז, טוענים כי "ישנה נטייה טבעית אך שגויה לייחס לעורך הדין של הדיירים ניגוד עניינים, לאור העובדה שהיזם הוא שמשלם עבור הדיירים את שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים, אבל עצם תשלום שכר הטרחה על ידי היזם במהותו לא מייצר ניגודי עניינים. המציאות מוכיחה שהעניין עובד, ועובד מצוין.

"ההצעה להפקיד את שכר הטרחה בחשבון נאמנות ומינוי תפקיד נאמן תייצר ביורוקרטיה מיותרת שעלולה להוסיף עלויות וסימני שאלה משפטיים מתחום המיסוי והלבנת ההון, אך בפועל לא תקטין ולא תמנע את ניגוד העניינים הפוטנציאלי אותו מבקשים למנוע, שכן ממילא ברור לכול ששכר הטרחה מגיע מכיסו של היזם".
אריק מירובסקי

"ברור שפגישה אחת בלבד עם עורך הדין לא מספיקה" | אריק מירובסקי

"נתקלתי בכמה מקרים שבהם הדיירים סברו שמי שאמור היה לייצג אותם בעסקה נמצא במצב של ניגוד עניינים, ושהם לא מקבלים את הייצוג המיטבי", אומרת עו"ד תמר עדיאל זכאי, הממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית. עדיאל זכאי היא שמנקזת את התלונות על בעיות שבין דיירים לבין עורכי דין, והיא מביאה עוד דוגמאות לחיכוכים בין הצדדים. למשל, דיירים נשלחו לקבל ייעוץ משפטי בפגישה אחת בלבד במשרדו של עורך דין, לפני החתימה על החוזה מול היזם, לפני שחתמו על הסכם על פרויקט להתחדשות עירונית. האם זה מספיק? ברור שלא.

עו"ד תמר עדיאל זכאי / צילום: ענת קורן
 עו"ד תמר עדיאל זכאי / צילום: ענת קורן

בפרויקט בדרום הארץ הוחתמו דיירים על הסכמה לביצוע התחדשות עירונית, בלי שניתן להם עותק מההסכם ובלי שהוסבר להם בשפתם במה מדובר. בייפוי הכוח שבו הם הסמיכו את מי שנטען שהוא בא כוחם לייצג אותם, התברר שלפני החתימה הם היו מיוצגים על ידי עורך דין אחר, שאכן ייצג את האינטרסים שלהם. בעקבות פנייה, היזם ועורך הדין השני ביטלו בהסכמה את החתימות של הדיירים.

בכמה מקרים הוברר שמי שהתיימרו להיות באי כוחם של דיירים, לא הצליחו להציג כל מסמך חתום על ידי הדיירים שזה אכן המצב.

"אתה רואה פעמים רבות שדיירים נקראים לאיזה משרד על מנת לחתום על העסקה ועל כל המסמכים הנלווים לה, וחלקם לא מודעים לכך שהעורך דין שם הוא בא כוחם שאמור להגן על האינטרסים שלהם", מספרת עדיאל זכאי. "הדייר מגיע לרוב מעמדת פתיחה נמוכה יותר מהיזם מבחינת ההיכרות עם ההליך עצמו, חלקם גם לא דוברים את השפה. צריך לראות כיצד בא כוח הדיירים לא נמצא במקום שהוא מלכתחילה בפוטנציאל לניגוד עניינים או בניגוד עניינים מובנה".

לא מעט תלונות הגיעו לעדיאל זכאי, שלפיהן היזם הוא זה שבחר את העורך דין של הדיירים, והיו מקרים שבהם עורכי דין הציגו את עצמם בפני הדיירים כעורכי דין מטעמם, מבלי שכלל נבחרו על ידם.

בחלק מהמקרים פנתה עדיאל זכאי ליזם ולעורכי הדין, ואילצה אותם לבטל עסקאות שבהן הושגו הסכמות של דיירים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית - אם התברר שעורכי הדין לא פעלו כיאות.

*** גילוי מלא: אלונה בר און, בעלים משותף ויו"רית דירקטוריון "גלובס", מכהנת גם כיו"רית "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988