הפוסקים האחרונים: שישה מראשי ועדות הערר התכנסו לשיחה עם הרבה חילוקי דעות

ההחלטות של ראשי ועדות הערר שוות ליזמים הרבה מאוד כסף • "גלובס" כינס שישה מהם לשיחה על היטלי השבחה, על שטחים פתוחים ובעיקר על תמ"א 38 • מתי יתחשבו במי שמתנגד לבניית מגדל ובאיזו עיר מחסור בחניה הוא כלל לא שיקול באישור תוכנית

עו"ד חגית דרורי גרנות, עו"ד הילה סירוטה לבנה, עו"ד בנימין זלמנוביץ, עו"ד תמר עיני ורדון, עו"ד דקלה מוסרי טל, עו"ד רונית אלפר  / צילום: כדיה לוי, גלובס
עו"ד חגית דרורי גרנות, עו"ד הילה סירוטה לבנה, עו"ד בנימין זלמנוביץ, עו"ד תמר עיני ורדון, עו"ד דקלה מוסרי טל, עו"ד רונית אלפר / צילום: כדיה לוי, גלובס

בתל אביב דוחים על הסף טענות של שכנים, שתוכניות חדשות מעמיסות על התנועה ומקומות החניה; בצפון תלונות מהסוג הזה הן עילה חזקה לפסילת תוכניות. בחיפה יש לנוף משקל חשוב בהכרעה על עתיד פרויקט של תמ"א 38, בעוד שברמת גן כמעט שאין לזה כל משמעות; ואילו במחוז מרכז אדם שרוכש בית עם נוף של קרקע חקלאית, נדרש לצפות שיום אחד הקרקע הזו תופשר. פאנל הנדל"ן של "גלובס", שאירח הפעם שישה ראשי ועדות ערר, חושף שוני עמוק מאוד בהתייחסות הוועדות לסוגיות דומות.

ועדות הערר המחוזיות הן הערכאה האובייקטיבית הראשונה שבה נפגשים כל השותפים - האקטיביים והפסיביים - לתוכניות מפורטות מקומיות ולפרויקטים של תמ"א 38: היזמים, הדיירים השותפים לפרויקטים של תמ"א 38, הרשויות המקומיות והוועדות המקומיות, והמתנגדים. בראשן עומד עורך דין, שממונה על ידי שר האוצר, ולצדו אדריכל או מהנדס, נציג מתכנן המחוז ונציג ציבור.

ועדות הערר נראות דבר מובן מאליו, אולם הן נוצרו רק לפני 25 שנה, כחלק מרפורמה שאושרה ב-1995 ומעוגנת בתיקון 43 לחוק התכנון והבנייה. הרעיון שעמד בבסיס הקמתן היה לשחרר את הוועדות המחוזיות מהנטל שהיה עליהן בשנות הבנייה האינטנסיביות ההן, לעסוק בעררים שהוגשו על החלטות של ועדות מקומיות.
זהו גוף ייחודי בנוף התכנון הישראלי, שמשלב לא רק שיקולים תכנוניים, אלא גם שיקולים משפטיים ושמאיים, ויצירת איזונים בין האינטרסים של היזמים לבין אלה של הציבור שחי בסביבת הפרויקט ולבין כלל הציבור.

כביש בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
 כביש בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

עד השנים האחרונות פעלה בכל מחוז ועדת ערר אחת, ואולם בשנים האחרונות העומס על הוועדות גבר, והוחלט להגדיל את מספרן ואף להפריד בין ועדות שעוסקות בתכנון ובנייה, ובין ועדות שעוסקות בעררים בנושאים כלכליים של היטלי השבחה ופיצויים בגין תוכניות פוגעות. כיום פועלות 19 ועדות ערר, מהן שבע במחוז תל אביב, ארבע במחוז המרכז, ושתיים בכל אחד ממחוזות ירושלים, חיפה, הצפון והדרום.

אירחנו ב"גלובס" לשיחה ערה שישה מראשי אותן ועדות - לשמוע מהם על הנושאים העיקריים שמטרידים את הציבור ואת היזמים.

תמ"א 38: במרכז העניינים אצל כולם

יש כמעט תמימות דעים בין היו"רים שתמ"א 38 - שאמורה לפקוע בעוד פחות משלוש שנים - נמצאת במרכז העניינים. היא תובעת הרבה מתשומת הלב של הוועדות, והייתה לנושא מרכזי בשיחה שלנו, אבל האיזונים שוועדות הערר מחפשות משתנים ממקום למקום.

עו"ד דקלה מוסרי טל, מחוז חיפה: "חיפה היא אחת הערים המובילות בארץ מבחינת תמ"א 38, וכמו בכל הארץ הפרויקטים מתרכזים במקומות שבהם ערכי הקרקע הם הגבוהים ביותר, בחיפה זה בעיקר בכרמל. לכן, אזורים שונים הגיעו לרוויה, בעיקר מבחינת תשתיות, מבחינת תנועה ומבחינת שטחי ציבור.

עו"ד דקלה מוסרי טל / צילום: כדיה לוי, גלובס
 עו"ד דקלה מוסרי טל / צילום: כדיה לוי, גלובס

"לוועדה המקומית יש שיקול דעת רחב. היא יכולה להחליט שהיא מאשרת פרויקט או שהיא מאשרת אותו בתנאים - למשל פחות שטחים ופחות דירות. אבל לא תמיד מופעל שיקול דעת בהיקף המצופה, ובכל מקרה התהליך לא שקוף דיו לציבור. לכן, לרוב מי שיגיע אלינו יהיו המתנגדים.

"לאחרונה, הוועדה המקומית חיפה טענה שיש בעיה של תשתיות בשכונות מסוימות. אבל הטענה לא גובתה בבדיקות וגם לא הייתה עקביות בהחלטות שניתנו. חלק מהפרויקטים אושרו וחלקם לא. לכן, במסגרת הליך הערר דרשנו מהוועדה המקומית לבצע בדיקות או להציג בדיקות שנעשו מטעמה. לא מסתפקים באמירות".

יש גם רשויות שמנסות לנפח את הבעיה. הן לא אוהבות את תמ"א 38.

"על חיפה אי אפשר לומר את זה. זו ועדה שמאשרת פרויקטים ומקדמת את תמ"א 38. אנחנו מכוונים לעריכת בדיקות נוספות כשאנחנו מזהים שטענות המחסור בתשתיות עולות בתכיפות גבוהה. לאחרונה שלחנו את הוועדה המקומית לערוך בדיקה מקיפה, ואחרי שערכה את הבדיקה התברר שאי אפשר לבצע את הפרויקט במתכונת שאושרה, אלא יש להפחית יחידות דיור, וההחלטה בערר הייתה בהתאם.

"עוד ערים במחוז חיפה שבהן יש התעוררות של תמ"א 38 הן חדרה ופרדס חנה-כרכור. בפרדס חנה עצרנו מעט את הוועדה המקומית, משום שאושרה לה תוכנית מתאר כוללנית בשנת 2016. הוצאנו החלטה מאוד מפורטת בנוגע לממשק בין תוכנית המתאר הכוללנית ובין תמ"א 38, משום שבכמה מקרים הם פרצו בצורה אגרסיבית את המסגרת שהציבה התוכנית הכוללנית. הבהרנו לוועדה המקומית - הרגע אושרה תוכנית מתאר כוללנית שמבוססת על בדיקות, אי אפשר להתעלם ממנה".

יצא שהתחשבתם בשיקולים שמאיים, של היתכנות כלכלית?

"אנחנו פחות מתייחסים לשיקול הכלכלי. מבחינתנו השיקול התכנוני גובר. אם עולה טענה שאין לפרויקט היתכנות כלכלית - מבחינתנו יצטרכו למצוא פתרון. אני יודעת שיש ועדות ערר שמתנהלות אחרת. אבל אנחנו בודקים תכנון. מבחינת הכלכליות, אני מניחה שלפעמים ניתן להוריד בתמורות לדיירים או לערוך שינויים בבנייה. צריך להגיע למוצר שהוא נכון מבחינה תכנונית למגרש ולסביבה. דווקא משום שתמ"א 38 אינה תוכנית מקומית, לא בודקת כל מגרש ולא נכנסת לכל רחוב, בקשה להיתר היא הזדמנות לבחון את הפרויקט ואת ההתאמה התכנונית. במקרים שבהם אין היתכנות כלכלית אולי יש מקום לפנות לאפיק אחר, כמו תוכנית מפורטת. תמ"א 38 היא לא פתרון פלא לכל מצב".

בוועדת הערר מחוז המרכז דווקא כן התקבלה החלטה שבין היתר התחשבה בנושא השמאי.

רונית אלפר, מחוז מרכז: "זו החלטה שקיבלנו בנוגע לפרויקט ברעננה, בשאלה אם צריך לעשות שם תמ"א 38 או לתכנן התחדשות עירונית על כלל המתחם. מי שהגישו את הערר היו דיירים של הבניין הסמוך, שחששו שאישור פרויקט תמ"א 38 מולם ימנע מהם לעשות בעתיד פרויקט של התחדשות עירונית אצלם. זה קונפליקט שקיים היום ועולה יותר ויותר, אבל אותו מקרה ספציפי כלל בנייני רכבת מאוד ישנים, דירות קטנטנות, ואוכלוסייה מוחלשת.

רונית אלפר / צילום: כדיה לוי, גלובס
 רונית אלפר / צילום: כדיה לוי, גלובס

"היה לנו ברור שיש במקרה הזה יתרונות ברורים מאוד לפרויקט של פינוי בינוי, אבל לאחר כמה שנים שבהן הדיירים ניסו לפעול לקידום פינוי בינוי במקום, וזה לא הצליח בגלל הנושא הכלכלי - שוכנענו שהאלטרנטיבה הפחות טובה מבחינה כללית-עירונית, אבל הטובה ביותר עבור הדיירים היא ללכת למסלול של עיבוי מכוח תמ"א 38. כאן באמת מה שהכריע את הכף הייתה הישימות הכלכלית של התמ"א.

"פרויקטים של פינוי בינוי לוקחים הרבה מאוד זמן בתכנון וברישוי, שלא לדבר על הצורך לקבל את אישור הדיירים עצמם, וזה תהליך ארוך מאוד. בתמ"א 38 מדובר על שנתיים עד חמש שנים, ואילו בפינוי בינוי מדובר על זמנים כפולים לפחות".

תמר עיני ורדון, מחוז תל אביב: "ברמת גן, תמ"א 38 אינה כל כך מהירה. יש בקשות שהוגשו ב-2017 וב-2018 ורק עכשיו נדונות. היו באמת נסיבות שהובילו לזה, כי רמת גן הייתה מלכת התמ"א והגיעה למצב שלפתע הבינה שיש לזה תוצאות: קח רחוב שבו הכפלת או שילשת את מספר התושבים שבו, ויצרת בעיות של כלי רכב, ומחסור בתשתיות ציבוריות וגני ילדים.

"עכשיו אנחנו לא מסתפקים באמירה בעלמא, ודורשים להביא בדיקות ופרוגרמות כדי לראות כמה עוד ניתן להכיל. יש שכונות שבאמת קשה להוסיף בהן עוד יחידות דיור והשאלה מה עושים במצב כזה.

תמר עיני ורדון / צילום: כדיה לוי, גלובס
 תמר עיני ורדון / צילום: כדיה לוי, גלובס

"ברמת גן הלכו על תוכניות אב. אחרי חילופי השלטון המקומי זה נעצר, מה שלא היה מקובל עלינו, אבל בסופו של דבר יש מצבים שבהם אושרה תוכנית אב מאוד פרטנית שפירטה כל מתחם ומתחם, וכיצד הוא אמור להיראות. מהעירייה הוכיחו לנו שכתוצאה מתוכנית אב כזו מתהוות תוכניות פרטניות. לעומת זאת, נתקלנו בהחלטות של הוועדה המקומית שבהן לא עשו הרבה עבודת תכנון ולימוד השטח, וכשאנחנו שואלים אותם, הם מדברים על 'נראה שבעתיד יהיה שם מתחם', אבל אין באמת משהו מגובש. יש גם מקרים שבהם מסתמכים על פרוגרמה שנעשתה בשכונה מקבילה, ולא בזו שנדונה.

"בצד שני עומדים היזמים, אנשים שהוציאו המון כסף ועבודה ואנרגיה עד שהגיעו להסכמות עם הדיירים, וישנם המתנגדים שחוששים שיהפכו להם את הרחוב מבניין של שתי קומות לבניין של עשר קומות (כי ברמת גן ניתן לנצל את הזכויות של התוכניות המאושרות בנוסף לזכויות מכוח התמ"א)".

יש אצלכם עיריות שקידמו תוכניות שמבוססות על תמ"א 38.

תמר עיני ורדון, מחוז תל אביב: "נכון: הרצליה, רמת השרון, קריית אונו ורמת גן. אבל התוכניות הללו מותירות שיקול דעת רחב לוועדה המקומית, ובמצב כזה צריך לבדוק בכל פעם מה אפשר לעשות והאם יש הצדקה לתת היתר או לא. הרבה פעמים ההחלטות שלנו אינן שחור או לבן ולפעמים במקום מכפיל של 1 ל-3 אנחנו מגיעים למכפיל של 2.5".

מה ההתייחסות למתנגדים?

"אני חושבת שעל פי רוב ההתנגדויות כנות. אני לא מרגישה שמישהו מגיש התנגדות רק כדי לעצור את הפרויקט. כלומר, הם רוצים לעצור את הפרויקט אבל חוששים שההשפעה עליהם תהיה הרסנית. אתה גר ליד בניין של שתי קומות, ופתאום הוא צומח לשמונה קומות. הוא גם מתקרב אליך, כי קו הבניין משתנה.

"מצד שני, אם שמים על המאזניים את אינטרס החיזוק - בהנחה שאין בעיה של תשתיות - אז על פי רוב ההתנגדויות יידחו, לפעמים ניתן למצוא פתרונות תכנוניים כגון הזזת הממ"דים, אז אנחנו יכולים להתחשב ועושים מאמץ לראות מה ניתן לעשות. יש גם התנגדויות מבית שהן בדרך כלל של אנשים שלא קיבלו תמורות מספיקות. אנחנו בדרך כלל לא נוטים להתערב בזה".

לאחרונה דחיתם תוכנית לתוספת שתי קומות במסגרת תמ"א 38 ביפו. מדוע?

עו"ד הילה סירוטה ליבנה, מחוז תל אביב: "זה היה בעג'מי, הוא דוגמה לדיונים שנערכים בינינו לבין הוועדה המקומית תל אביב, לגבי האפשרות והיכולת לתכנן במסגרת התוכנית הכוללנית.

"בוועדה המקומית חושבים שאפשר קצת יותר - אנחנו חושבים שאפשר קצת פחות, אבל בטח שלא ניתן לעשות דברים, מבלי שתיעשה עבודת רקע מקצועית.

עו"ד הילה סירוטה לבנה / צילום: כדיה לוי, גלובס
 עו"ד הילה סירוטה לבנה / צילום: כדיה לוי, גלובס

"עג'מי היא שכונה מאוד מיוחדת ויש בה התנגשויות של אינטרסים של התושבים ויש לה צורה אופיינית. התוכנית הכוללנית קבעה שמדובר במרקם לשימור, ומתירה בניינים של ארבע קומות. הוועדה המקומית אישרה שם תוספת של שתי קומות למבנים. אבל ללא שום מסמך מדיניות שבדק אם התוכנית פוגעת במרקם הקיים ובשימור. הם הוסיפו עוד שתי קומות, וזו תוספת משמעותית, בלי לעשות מסמך שיבדוק את ההשפעה על הסביבה ועל השימור. עכשיו התוכנית הזו נמצאת אצלם. זו המחשה למצב שאצלנו, בנוסף למתח בין היזם למתנגדים קיים גם מתח בין תוכנית המתאר הכוללנית לתכנון המקומי".

בדרום אנחנו רואים פחות תמ"א 38, בגלל ערכי קרקע נמוכים.

עו"ד בנימין זלמנוביץ, מחוז ירושלים ודרום: "לדעתי, בדרום יש כוח רב יותר לוועדות מקומיות. לפני כעשור, התחילו לקום ברובע א' באשדוד פרויקטים של תמ"א 38, אף שערכי הקרקע שם היו נמוכים מאוד ולא הייתה כדאיות כלכלית. ביררתי מה היה שם, והתברר שהוועדה המקומית נקטה יוזמה, פעלה בקרב הדיירים ויצרה שיתוף פעולה בין הדיירים, היזמים ושיקום שכונות. כך יצא שהיזמים קיבלו שם את התוספת של קומה וחצי למבנים לפי תמ"א 38, וגם ארגנו להם פרויקטים של שיקום שכונות ובחלק מהמקרים גם הדיירים הכניסו יד לכיס, והוסיפו כסף. זו דוגמה נהדרת לכוח שיש לרשות המקומית בעיקר בפריפריה.

עו"ד בנימין זלמנוביץ / צילום: כדיה לוי, גלובס
 עו"ד בנימין זלמנוביץ / צילום: כדיה לוי, גלובס

"מצד שני, אנחנו כוועדת ערר, שמגיעה בסוף דרכה של התוכנית או של ההיתר, נתקלים בטעויות שכבר לא ניתן לתקן. במקרה מסוים אישרו שלושה בניינים לתמ"א 38, מתוך מקבץ של שישה מבנים. ההיתרים הללו לא הגיעו לוועדת ערר כי לא היו להם מתנגדים. כשהגענו לסיור בשטח, בנוגע לבניין הרביעי, שאלנו את עצמנו 'למה ריבונו של עולם, אף אחד לא חשב לעשות פינוי בינוי על כל ששת המבנים, ולפתור בעיות סביבתיות, תשתיות ואחרות?' כשאנחנו הגענו כבר לא ניתן היה לעשות דבר, אלא רק להצטער על כך שהוועדה המקומית יכלה לצאת לשטח ולראות בדיוק את מה שוועדת הערר ראתה".

תנועה וחניה: "בכל תיק יש תלונות על התנועה"

הילה סירוטה לבנה, מחוז תל אביב: "בתל אביב, בנוסף להתנגדויות הקלאסיות לפרויקטים של תמ"א 38, מקור אחר להתנגדויות הוא המצב התחבורתי. תל אביב ממש לא נותנת כבוד לפתרונות חניה לרכב פרטי, ואנחנו חושבים שבצדק. לאנשים קשה מאוד עם זה, אבל זה עניין של חינוך. אין לנו תיק אחד שלא מוזכרת בו הבעיה התחבורתית. מספיק שמבקשים להוסיף יחידת דיור לשכונה לא צפופה יחסית, וכבר כותבים לנו ש'לא ניתן להיכנס לשכונה'. הוועדה המקומית תל אביב לא נותנת היום משקל לטיעון הזה. היא לא חושבת שצריך להוסיף מקומות חניה, ומצידה שכלי רכב לא ייכנסו לעיר. היא לא רוצה פתרונות לרכב פרטי, אלא שבילי אופניים ותחבורה ציבורית וקורקינטים. מאשרים אלפי מ"ר לתעסוקה כמעט ללא חניות. שאנשים יגיעו לעבודה בתחבורה ציבורית. זה עולה בכל התיקים שלנו. לנו הדרך של העירייה נראית נכונה, וזה עולה בקנה אחד עם המתווה של המחוז".

עו"ד חגית דרורי גרנות, מחוז צפון: "בתל אביב דירות ללא חניות יימכרו ויאוכלסו ללא בעיה. אצלנו, אם אין מקומות חניה ואין כבישים סבירים - אנשים לא יבואו לגור. יש הרבה דירות ריקות בצפון, למשל ברובע יזרעאל בעפולה. זה עצוב. לכן החשיבה אצלנו שונה מזו שבמרכז הארץ. נורא יפה להגיע לטייל בצפון, ונורא כיף להגיע לאירוח אבל לא רוצים לגור שם.

"כדי לשנות את המאזן, ולגרום לאנשים לעבור להתגורר בצפון, אתה צריך לתת להם לפחות את מה שיש להם במרכז, שזה תעסוקה, שירותים קהילתיים, תרבות - ויותר. וה'יותר' הזה זה תשתיות משובחות. הם לא צריכים לעמוד בפקקים בדרך לעבודה או לחוגים של הילדים; וגם שיהיו מקומות חניה - שלא יצטרכו להסתובב כדי למצוא מקומות חניה. אתה נותן להם קהילות חמות יותר, אתה נותן להם נוף, שטחים ירוקים, טבע במרחק נגיעה מהבית, ובגלל זה אנשים באים. אם המקומות לא ייתנו את זה - אנשים לא יבואו לגור בפריפריה הרחוקה.

טבריה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
 טבריה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

"למשל, החלטנו לאחרונה שלא לאשר תוספת יחידות דירות בהקלה בשכונה יערית בשלומי. זה מקום פסטורלי ומדהים על גבול הצפון - אבל אין חניה. זה התחיל מזה שהתוכנית הקצתה את החניות ברחובות לדיירים, והמשיך בזה שכל קבלן ביקש הקלות לתוספת יחידות דיור וקיבל - ואז נוצרה מצוקת חניה. באה המועצה המקומית ואפשרה שימוש לחניה בשטחים הפתוחים של התוכנית. עכשיו הקבלנים מבקשים עוד פעם תוספת של יחידות דיור, ומוכנים לשלם כופר חניה. המשמעות היא שהחניות יוקצו בשטחים הפתוחים, ולמעשה מצמצמים גם אותם. אז אין מספיק חניה, ואין הרבה שטחים פתוחים - למה שאנשים ירצו לבוא?"

הנוף: "שלא יצפו שיישאר לעולם"

עד כמה יש אצלכם תמ"א 38 והתחדשות עירונית?

עו"ד חגית דרורי גרנות, מחוז צפון: "יש, אבל בממדים קטנים יחסית למרכז ונמצא בעיקר בנהריה ובטבריה. בשני המקומות הללו אנחנו נותנים משקל משמעותי לערכי הנוף. שתי הערים מתוכננות על המשאב הייחודי שיש להן - ים בנהריה וכנרת בטבריה. הן בנויות בצורה מדורגת, כדי שכמה שיותר מהמתגוררים בעיר יוכלו לזכות בנוף. וברגע שאתה מאפשר לבניינים בקווים הקדמיים אל הנוף לעלות למעלה - אתה יוצר תגובת שרשרת בעייתית לערים הללו. הלכנו עם הוועדות המקומיות שאמרו במקרים הללו, שזה לא מתאים.

חגית דרורי גרנות / צילום: כדיה לוי, גלובס
 חגית דרורי גרנות / צילום: כדיה לוי, גלובס

"בנהריה יזמי תמ"א 38 לא יקבלו את ה-2.5 קומות לגובה בקו הראשון לים. ויש לנו גם תביעות פיצויים שמתקבלות, על תוספת גובה בשורה הראשונה. יש פגיעה. נוף הוא הסיבה שאנשים מגיעים לשם".
זו גישה שונה לחלוטין מזו השלטת בתל אביב וברוב מחוז המרכז, שם נוף אינו משהו שאתה רשאי להתלונן על חסרונו. אתה חי באזור עירוני צפוף ודינמי, וככזה עליך לצפות שיבוא יום ומעליך ייבנה מגדל גבוה, למשל".

עו"ד דקלה מוסרי טל, מחוז חיפה: "אנחנו מתחשבים בנוף. אולי מעט פחות ממחוז הצפון, אבל בהחלט לא מתעלמים מהחשיבות שלו.

"חיפה היא עיר שבנויה מתוקף תוכניות מנדטוריות, שמתאפיינות באחוזי בנייה מאוד נמוכים ולכן כמעט בכל מקום שבו אתה מוסיף על הבנייה הקיימת, יש הסתרה לנוף, ולחיפאים מאוד חשוב הנוף. לכן, כשמתעוררת בעיה של הסתרות נוף, אמנם לא נבטל פרויקט, אבל כן ננסה למצוא איזון שיביא בחשבון מצד אחד את חשיבות הפרויקט ומצד שני את השיקול הנופי. הרבה פעמים כשנשמעות באוזנינו טענות על חסימה משמעותית של נוף - אנחנו יוצאים לשטח. עולים לדירות ורואים את מה שהמתנגדים רואים היום, ומעריכים מה תהיה הפגיעה לאחר שיוקם הפרויקט המתוכנן, ומוציאים החלטה שלדעתנו מאזנת נכון ביותר בין כלל השיקולים".

עו"ד חגית דרורי גרנות, מחוז צפון: "היה מקרה שבו נתבעו ושילמו פיצויים במצב שבו שורת הבניינים האחרונה ביישוב כפר ורדים - בוטל לה נוף של יער על ידי התרחבות של יישוב אחר - מעלות תרשיחא - ש'התקרב' אליהם עם בנייה רוויה. האמירה ש'אם אתה גר בעיר אתה אמור לצפות שהיא תתפתח' - לא נכונה בהכרח ליישוב כפרי כזה. אדם שמגיע לגור ביישוב כזה ובוחר להתגורר בקצהו, לא אמור בהכרח לצפות שמחר יבנו מולו מגדל או בית, שיבטלו לו את הנוף, ושמקום שלא מיועד בתוכניות המתאר למגורים ייבנה ויהפוך את הנוף הטבעי לנוף עירוני".

עו"ד רונית אלפר, מחוז מרכז: "במחוז מרכז יש הרבה מקרים של יישובים כפריים שצמודים לערים ש'בולעות' אותם, וזה יוצר את הקונפליקט הזה, שבו עד לפני עשור הם גבלו בקרקע חקלאית, ומאז העיר התפתחה והתפתחה והגיעה עד לבית שלהם ואז הם תובעים ירידת ערך".

עו"ד בנימין זלמנוביץ, מחוזות ירושלים ודרום: "לאחרונה מתחיל שינוי ביחס לתביעות 197 . טענות שבעבר היו דוחים כמו הטענה שאם לך אישרו 12 קומות, קח בחשבון שגם לשכן שלך יאשרו, נבחנות היום בהתחשבות רבה יותר במאפיינים הסביבתיים של טופוגרפיה, מאפיינים ייחודים ותשתיות. לדוגמה, מה קורה כשהשכן שלך גר בעיר אחרת בעלת מאפייני בנייה נמוכים בהרבה - של ארבע קומות - האם אתה צריך גם כן להביא בחשבון שיאשרו לו 12 קומות כפי שאישרו לך?"

עו"ד רונית אלפר, מחוז מרכז: "רואים את זה ביישובים שצמודים להוד השרון, שרואים כיצד העיר מתקרבת אליהם, עד כדי כך, שמבחינה מהותית אין כמעט הפרדה בין העיר למושב, וזה יוצר בעיות. לא דחינו על הסף את טענת הפגיעה. עם זאת, אמרנו שהייתה צריכה להיות שם איזושהי ציפייה להגיע למצב הזה. עכשיו צריך לראות, מה הפער בין הציפייה שאמורה הייתה להיות, לבין מה שקרה בפועל".

תמר עיני ורדון, מחוז תל אביב: "השאלה באיזה כלי משפטי את משתמשת לבדוק את זה. האם יש פגיעה? ברור שיש. אבל איך הופכים אותה לנורמטיבית? איך קובעים את הכללים? כשקראתי את ההחלטות הקודמות שהתקבלו בעניין במחוזות תל אביב והמרכז, שבה נאמר ש'אתה צריך לצפות שהעיר תתרחב ושזה יגיע אליך' - היה לי קשה מאוד עם המסגרת המשפטית".

רונית אלפר, מחוז מרכז: "לכן לא דחינו את המקרים הללו על הסף, והפנינו אותם לשמאי מייעץ. ועדיין, למרות הקושי, אנשים לא יכלו לצפות שהשטח הזה לעולם יישאר שטח פתוח. עיר מעצם טיבה מתפתחת. זו ציפייה כללית שצריך להביא בחשבון".

היטלי השבחה: שאלת הפטורים לא פתורה

לאחרונה יש לא מעט עררים שמגיעים לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בסוגיה זו - עיריית תל אביב דורשת היטלי השבחה מכוח תוכניות הרבעים, ואילו בעלי הנכסים והיזמים טוענים כי תוכניות אלה הן למעשה תרגום לשטח של עקרונות תמ"א 38, ועל כן הן פטורות מהיטלי השבחה. עד כה שמאים מכריעים שבדקו מספר רב של תיקים נוטים לקצץ מאוד בגובה ההיטלים שדורשת העירייה, אך ועדת הערר טרם הגיעה למסקנה בנושא במסגרת עררים שהוגשו לה.

עו"ד בנימין זלמנוביץ, מחוזות ירושלים ודרום: "תוכניות מקומיות רבות של התחדשות עירונית, שמתאימות את הוראות תמ"א 38 לנסיבות של עיר או שכונה מסוימת יוצרות בעיה. זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית, ולכן מתגבשות רק בזמן היתר בנייה, מה שלא מאפשר לגבות היטל השבחה מכוח תמ"א 38 במכר, וזאת בנוסף לכך שיש בחוק פטור מהיטל השבחה בגינן.

"עתה, בעקבות תוכניות מקומיות כאלה, שנוצרו לפי סעיף 23 בתמ"א 38 (סעיף 23 מאפשר לוועדות מקומיות לערוך תוכניות על בסיס תמ"א 38, שיותאמו לאזורי העיר השונים, א"מ) עולה השאלה האם הפטור של תמ"א 38 חל גם עליהן, וגם מכוחן לא ניתן לחייב בהיטלי השבחה; ואם התשובה העקרונית היא שהפטור לפי תמ"א 38 חל על תוכניות לפי סעיף 23, האם לצורך החלת הפטור חייבים לציין בתוכנית שהיא נערכה מכוח סעיף 23, או עצם זה שהיא עונה מהותית על התכונות של תוכנית כזו זה מספיק; והשאלה הנוספת שאותה יש לבחון לגבי כל תוכנית ספציפית, האם היא מוסיפה זכויות מעבר לתמ"א 38, ומה היקף שיקול הדעת למימוש הזכויות שמקובעות במסגרת התוכניות הללו.

"קיימת תופעה נוספת, שלעתים יש ועדות מקומיות שבהתאם למדיניות התכנונית אומרות ליזם שרוצה לבנות לפי תמ"א 38 לקחת חלקה נוספת סמוכה לזו שבה רצה לעשות פרויקט של תמ"א, ולעשות תוכנית משותפת, לעתים כתנאי לאישור הפרויקט, כאשר בחלק מהמקרים הוא יוכל לקבל יותר זכויות בנייה", מספר זלמנוביץ'.

"ברור שאם היזם יקדם את התוכנית ויבנה לפי היתר שיקבל מכוחה, הוא לא יחויב בהיטל עד לגובה הזכויות לפי תמ"א 38; אבל אם ייקלע לבעיה כלכלית חס וחלילה, וייאלץ למכור את המקרקעין עולה השאלה האם יבואו אליו בדרישה לתשלום היטל השבחה מכוח התוכנית החדשה שהוועדה המקומית הורתה לו לקדם".

הילה סירוטה לבנה, מחוז תל אביב: "זה מה שקרה לנו ביד אליהו. שם אישרו תוכניות שמקבעות את תמ"א 38, אבל אחת הטענות של התושבים המתנגדים הייתה שאם נאשר אותן, נהפוך אותם לבני ערובה, כי הם לא יקבלו את הפטור מהיטל השבחה, ויחויבו בו כשימכרו את הנכס. לעומת זאת, אם היו בונים ללא התוכנית - יכלו להיות פטורים מההיטל.

"למרות זאת, אישרנו את התוכנית, כי מדובר בתוכנית טובה שמקדמת את התחבורה הציבורית באזור ואת שבילי האופניים, ומחברת את מזרח העיר אל מרכזה. למרות החיוב בהיטלי השבחה, קשה היה לנו לומר שמדובר בשיקול תכנוני שבגללו לא נאשר את התוכנית, שבסופו של יום מבקשת לעודד חיזוק מבנים ונותנת פטור לשם בניה וחיזוק". 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988