45 הדירות שהתרוקנו והפכו את חיי היזם הירושלמי לקרב הישרדות

עד לפני חודשיים שוק דירות ההשכרה לטווח קצר נראה כמו קלף מנצח בזכות השגשוג בתיירות • המשבר הציף את השבריריות בתחום, וכעת עמרי שגב, שמפעיל 45 דירות בבירה, שובר את הראש כיצד הוא שורד • האזינו

עמרי שגב, יזם נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס
עמרי שגב, יזם נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

לפני שלוש שנים פתח עמרי שגב חברה שעוסקת בהשכרת דירות לטווח קצר בירושלים, מה שמכונה בז’רגון העממי דירות Airbnb, על שם האתר הפופולרי.

החברה, Like a Local שמה, התרחבה בתוך זמן קצר והגיעה לרווחיות, תוך שהיא מפעילה 45 דירות בבירה. אלא שמאז פרץ משבר הקורונה, זרם התיירים לישראל יבש במהירות, ועמו מקור ההכנסות של שגב.

"באמצע פברואר כבר אפשר היה לראות איתותים משמעותיים של ביטול פה, ביטול שם. היו התכתבויות עם אורחים שחששו לבוא וכן הלאה. קו פרשת המים היה 15 במרץ. אחרון התיירים שעוד היה פה עזב, והדירות התרוקנו לחלוטין. ובגלל כל ההגבלות שהוטלו מאז לא הגיעו עוד תיירים - וזו הנקודה הכואבת".

וכך, מתפעול של עסק בריא, עבר שגב לעסוק בעיקר בקרב הישרדות, ואינו חושש להצהיר שהחברה שלו בסכנת סגירה. "אני חושב שמי שלא חושש, הוא מבולבל לחלוטין. אין לנו שום ודאות מתי התיירות תחזור ואם היא תחזור אז באילו היקפים. אין שום ערובה לזה שהשנים היפות, ובאמת היו שנים יפות, יחזרו. לדירות Airbnb היו ביקושים מאוד גבוהים, וסף כניסה מאוד נמוך לשוק. כל בן אדם שלא מתיימר אפילו להיות מקצוען, סתם הציע דירה בשוק, הצליח".

מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו בספוטיפיי, אפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

"דירות קטנות בטווח מחירים בינוני"

את שגב פגשנו במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר" של "גלובס", שמארח אנשים שהחליטו להשקיע בנדל"ן. הוא בן 30, נשוי ומתגורר בירושלים.

במקביל ללימודיו האקדמיים, כך הוא מספר, התחיל לתפעל דירות בתחום. "הייתי יוצא משיעורים עם מי שהיא היום אשתי, לנקות דירות. זה היה סוג של תחביב והכנסה נחמדה. כשסיימנו את הלימודים הייתה הזדמנות להתרחב", הוא מספר.

ה"הזדמנות" הזו נבעה מפריחה מהירה של התחום כולו. בתחילת 2020, רגע לפני שמשבר הקורונה שינה את חיינו, פרסמה כתבת "גלובס" מיכל רז-חיימוביץ’, כי בדצמבר האחרון הגיע מספר הנכסים להשכרה בתחום לשיא של 26 אלף. לעומת דצמבר 2018 ההיצע גדל ב-15%. הנתונים, שמתבססים על חברת Airdna, שמנטרת נתונים מפלטפורמות שונות בתחום, לימדו שכ-21.3 אלף נכסים הן דירות, והיתר חדרים. הגידול, כמובן, נשען על נתונים אחרים שנמצאו בעלייה עד לאחרונה, והכוונה היא למספר התיירים שנכנסים לישראל: ב-2019 הגיעו לכאן 4.55 מיליון תיירים.

"אנחנו עובדים עם דירות קטנות יחסית, עם טווח מחירים בינוני - לא מאוד זול ולא יקר. בהתאם לכך, הקהל שלנו הוא די רחב. טווח הגילים הוא 25-40, ומדובר בזוגות, או במשפחות עם ילדים קטנים, וחברים. האורחים מגיעים בעיקר מארה"ב ומאירופה. כמעט אין תיירות פנים אצלנו. ואני חושב שזה מאפיין ערים גדולות".

למה אתה מתכוון כשאתה אומר "מחירים בינוניים"?

"100 דולר ללילה בממוצע".

אז מה בעצם התוכנית העסקית שלכם?

"בימים כתיקונם יש לנו 45 דירות שמסודרות בקומפלקסים. בכל נקודה יש כמה דירות שמקובצות יחדיו. גם מבחינה תפעולית זה יותר נוח וגם מבחינת החוויה של האורחים - יותר נחמד להם לצאת ולפגוש אנשים שדומים להם ולהתמנגל איתם.

"אנחנו שוכרים את הדירות מאנשים פרטיים שיש בבעלותם חברות נדל"ן. הם רוכשים את הנכסים ועושים את ההתאמה שלהם כדי שנוכל לעבוד איתם למטרה שלנו, שזה השכרה לתיירים. אנחנו שוכרים מהם את הנכס לטווח ארוך, מינימום שנה ויכול להיות חמש שנים, ויותר. תלוי בבעל הבית ובהסכם. ואז אנחנו מפעילים את זה באופן תיירותי שמזכיר מלון".
וכאן בדיוק טמון הסיכון בפעילות של החברה. בצד ההוצאות יש לה חוזי שכירות לעשרות דירות, ומנגד קהל השוכרים הטבעי נעלם.

"תיירות אין, אז מהרגע שהאירוע התחיל ניסינו כל מיני מהלכים. בהתחלה הצענו את הדירות לאנשים שצריכים להיות בבידוד, ואחרי זה פנינו לקבלנים שצריכים לשכן את הפועלים הפלסטינים".

משהו מזה הצליח?

"הסיפור של הבידוד הלך לא רע, אבל זה כמובן לא מתקרב להיקפים של ההכנסות שצריך לייצר כדי לעמוד במה שהמנגנון שלנו מצריך. ובסופו של דבר כדי לשרוד את התקופה הזו - ואני חושב שרוב האנשים לא ישרדו את התקופה הזו - צריך לצמצם את ההוצאות למינימום. בתחום שלנו ההוצאות זה השכירויות שאנחנו משלמים לבעלי הדירה, אז צריך להגיע איתם לכל מיני הסדרים".

"חוזה שאפשר יהיה לסיים תוך חודש"

"בצד השני, מנסים להגדיל הכנסות. אנחנו עוברים בשלב הזה להשכיר את הדירות לטווח ארוך עם סעיף יציאה הדדי עם השוכרים שלנו. זאת, תוך הנחה שלפחות בחצי השנה הקרובה לא תהיה תיירות בהיקפים משמעותיים, אבל מתוך תקווה שהתיירות תחזור ושהענף לא נגמר לחלוטין", הוא אומר. "אני משכיר או שואף להשכיר את רוב הדירות עם חוזה ארוך טווח ועם אפשרות, באופן הדדי של השוכר והמשכיר, לסיים תוך חודש".
עד היום זה היה מקובל רק מהצד של השוכרים.

"בתור שוכר (שרוצה לצאת מהדירה לפני המועד הקבוע בחוזה השכירות, ג"ל) זה או למצוא מישהו שיחליף אותך, או לתת התראה של חודשיים-שלושה. אנחנו יוצרים הדדיות עם הבטחה שלפחות בארבעת-חמשת החודשים הקרובים לא נוכל להפעיל את הסעיף הזה. הכוונה שלפחות בחצי שנה הקרובה הוא יוכל להשתקע".

כאמור חלק ניכר מהמאמצים של שגב כיום מופנים לבעלי הדירות שמהם הוא שוכר את הדירות, ובמקביל לנסות ולייצר הכנסות. וזה לא פשוט.

על כך יש לדבריו להוסיף גורם שלילי נוסף מבחינתו - הקושי הכלכלי של השוכרים. "להרבה אנשים קשה לשלם היום את דמי השכירות שהורגלו לשלם. יכול להיות שיש מי שרוכבים על הגל ומנצלים את ההזדמנות. בשורה התחתונה, מה שנכניס לא עומד להיות שווה למה שאנחנו משלמים, ולכן ההירתמות או ההתגייסות של בעלי הדירות היא הכרחית".

מה אתה מעריך שיקרה בתקופה הקרובה בתחום שלכם?

"אני מעריך שיהיו לא מעט שחקנים שייצאו מהשוק. אם מטעמים כלכליים, כי לא יהיה להם איך לשלם כי בעלי הדירות שלהם לא יהיו נכונים להתגמש, ואם כי פשוט יימאס להם.

"אני חושב גם שההיצע שאפיין את השנתיים האחרונות יצטמצם משמעותית, וכן שיהיו מיזוגים. אני שומע הרבה אנשים שרוצים למכור את הפעילות בפרוטות, וגם כאלה שרוצים להשקיע כי הם מזהים הזדמנות. למי שמאמין בתחום הזה, ולמי שיש לו כסף בכיסים, אני באמת מאמין שקיימת עכשיו הזדמנות יוצאת דופן". לפני שלוש שנים פתח עמרי שגב חברה שעוסקת בהשכרת דירות לטווח קצר בירושלים, מה שמכונה בז’רגון העממי דירות Airbnb, על שם האתר הפופולרי.
החברה, Like a Local שמה, התרחבה בתוך זמן קצר והגיעה לרווחיות, תוך שהיא מפעילה 45 דירות בבירה. אלא שמאז פרץ משבר הקורונה, זרם התיירים לישראל יבש במהירות, ועמו מקור ההכנסות של שגב.
"באמצע פברואר כבר אפשר היה לראות איתותים משמעותיים של ביטול פה, ביטול שם. היו התכתבויות עם אורחים שחששו לבוא וכן הלאה. קו פרשת המים היה 15 במרץ. אחרון התיירים שעוד היה פה עזב, והדירות התרוקנו לחלוטין. ובגלל כל ההגבלות שהוטלו מאז לא הגיעו עוד תיירים - וזו הנקודה הכואבת".
וכך, מתפעול של עסק בריא, עבר שגב לעסוק בעיקר בקרב הישרדות, ואינו חושש להצהיר שהחברה שלו בסכנת סגירה. "אני חושב שמי שלא חושש, הוא מבולבל לחלוטין. אין לנו שום ודאות מתי התיירות תחזור ואם היא תחזור אז באילו היקפים. אין שום ערובה לזה שהשנים היפות, ובאמת היו שנים יפות, יחזרו. לדירות Airbnb היו ביקושים מאוד גבוהים, וסף כניסה מאוד נמוך לשוק. כל בן אדם שלא מתיימר אפילו להיות מקצוען, סתם הציע דירה בשוק, הצליח".
"דירות קטנות בטווח מחירים בינוני"
את שגב פגשנו במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר" של "גלובס", שמארח אנשים שהחליטו להשקיע בנדל"ן. הוא בן 30, נשוי ומתגורר בירושלים.
במקביל ללימודיו האקדמיים, כך הוא מספר, התחיל לתפעל דירות בתחום. "הייתי יוצא משיעורים עם מי שהיא היום אשתי, לנקות דירות. זה היה סוג של תחביב והכנסה נחמדה. כשסיימנו את הלימודים הייתה הזדמנות להתרחב", הוא מספר.
ה"הזדמנות" הזו נבעה מפריחה מהירה של התחום כולו. בתחילת 2020, רגע לפני שמשבר הקורונה שינה את חיינו, פרסמה כתבת "גלובס" מיכל רז-חיימוביץ’, כי בדצמבר האחרון הגיע מספר הנכסים להשכרה בתחום לשיא של 26 אלף. לעומת דצמבר 2018 ההיצע גדל ב-15%. הנתונים, שמתבססים על חברת Airdna, שמנטרת נתונים מפלטפורמות שונות בתחום, לימדו שכ-21.3 אלף נכסים הן דירות, והיתר חדרים. הגידול, כמובן, נשען על נתונים אחרים שנמצאו בעלייה עד לאחרונה, והכוונה היא למספר התיירים שנכנסים לישראל: ב-2019 הגיעו לכאן 4.55 מיליון תיירים.
"אנחנו עובדים עם דירות קטנות יחסית, עם טווח מחירים בינוני - לא מאוד זול ולא יקר. בהתאם לכך, הקהל שלנו הוא די רחב. טווח הגילים הוא 25-40, ומדובר בזוגות, או במשפחות עם ילדים קטנים, וחברים. האורחים מגיעים בעיקר מארה"ב ומאירופה. כמעט אין תיירות פנים אצלנו. ואני חושב שזה מאפיין ערים גדולות".

למה אתה מתכוון כשאתה אומר "מחירים בינוניים"?

"100 דולר ללילה בממוצע".

אז מה בעצם התוכנית העסקית שלכם?

"בימים כתיקונם יש לנו 45 דירות שמסודרות בקומפלקסים. בכל נקודה יש כמה דירות שמקובצות יחדיו. גם מבחינה תפעולית זה יותר נוח וגם מבחינת החוויה של האורחים - יותר נחמד להם לצאת ולפגוש אנשים שדומים להם ולהתמנגל איתם.

"אנחנו שוכרים את הדירות מאנשים פרטיים שיש בבעלותם חברות נדל"ן. הם רוכשים את הנכסים ועושים את ההתאמה שלהם כדי שנוכל לעבוד איתם למטרה שלנו, שזה השכרה לתיירים. אנחנו שוכרים מהם את הנכס לטווח ארוך, מינימום שנה ויכול להיות חמש שנים, ויותר. תלוי בבעל הבית ובהסכם. ואז אנחנו מפעילים את זה באופן תיירותי שמזכיר מלון".
וכאן בדיוק טמון הסיכון בפעילות של החברה. בצד ההוצאות יש לה חוזי שכירות לעשרות דירות, ומנגד קהל השוכרים הטבעי נעלם.

"תיירות אין, אז מהרגע שהאירוע התחיל ניסינו כל מיני מהלכים. בהתחלה הצענו את הדירות לאנשים שצריכים להיות בבידוד, ואחרי זה פנינו לקבלנים שצריכים לשכן את הפועלים הפלסטינים".

משהו מזה הצליח?

"הסיפור של הבידוד הלך לא רע, אבל זה כמובן לא מתקרב להיקפים של ההכנסות שצריך לייצר כדי לעמוד במה שהמנגנון שלנו מצריך. ובסופו של דבר כדי לשרוד את התקופה הזו - ואני חושב שרוב האנשים לא ישרדו את התקופה הזו - צריך לצמצם את ההוצאות למינימום. בתחום שלנו ההוצאות זה השכירויות שאנחנו משלמים לבעלי הדירה, אז צריך להגיע איתם לכל מיני הסדרים".

"חוזה שאפשר יהיה לסיים תוך חודש"

"בצד השני, מנסים להגדיל הכנסות. אנחנו עוברים בשלב הזה להשכיר את הדירות לטווח ארוך עם סעיף יציאה הדדי עם השוכרים שלנו. זאת, תוך הנחה שלפחות בחצי השנה הקרובה לא תהיה תיירות בהיקפים משמעותיים, אבל מתוך תקווה שהתיירות תחזור ושהענף לא נגמר לחלוטין", הוא אומר. "אני משכיר או שואף להשכיר את רוב הדירות עם חוזה ארוך טווח ועם אפשרות, באופן הדדי של השוכר והמשכיר, לסיים תוך חודש".
עד היום זה היה מקובל רק מהצד של השוכרים.

"בתור שוכר (שרוצה לצאת מהדירה לפני המועד הקבוע בחוזה השכירות, ג"ל) זה או למצוא מישהו שיחליף אותך, או לתת התראה של חודשיים-שלושה. אנחנו יוצרים הדדיות עם הבטחה שלפחות בארבעת-חמשת החודשים הקרובים לא נוכל להפעיל את הסעיף הזה. הכוונה שלפחות בחצי שנה הקרובה הוא יוכל להשתקע".

כאמור חלק ניכר מהמאמצים של שגב כיום מופנים לבעלי הדירות שמהם הוא שוכר את הדירות, ובמקביל לנסות ולייצר הכנסות. וזה לא פשוט.

על כך יש לדבריו להוסיף גורם שלילי נוסף מבחינתו - הקושי הכלכלי של השוכרים. "להרבה אנשים קשה לשלם היום את דמי השכירות שהורגלו לשלם. יכול להיות שיש מי שרוכבים על הגל ומנצלים את ההזדמנות. בשורה התחתונה, מה שנכניס לא עומד להיות שווה למה שאנחנו משלמים, ולכן ההירתמות או ההתגייסות של בעלי הדירות היא הכרחית".

מה אתה מעריך שיקרה בתקופה הקרובה בתחום שלכם?

"אני מעריך שיהיו לא מעט שחקנים שייצאו מהשוק. אם מטעמים כלכליים, כי לא יהיה להם איך לשלם כי בעלי הדירות שלהם לא יהיו נכונים להתגמש, ואם כי פשוט יימאס להם.

"אני חושב גם שההיצע שאפיין את השנתיים האחרונות יצטמצם משמעותית, וכן שיהיו מיזוגים. אני שומע הרבה אנשים שרוצים למכור את הפעילות בפרוטות, וגם כאלה שרוצים להשקיע כי הם מזהים הזדמנות. למי שמאמין בתחום הזה, ולמי שיש לו כסף בכיסים, אני באמת מאמין שקיימת עכשיו הזדמנות יוצאת דופן". 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988