החסמים לפינוי בינוי עדיין גבוהים: איך אפשר לקדם את התחום?

לאחרונה פורסמו המלצות לתיקוני חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית שפרסם הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית. לחלקן חשיבות רבה, אך עם זאת, חסרות בהמלצות כמה נקודות.

האחדת החוקים: מוטב לאחד לחוק אחד את החוקים העיקריים העוסקים בהתחדשות עירונית: חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) וחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות).

בחוקים הללו ישנן הגדרות שונות היוצרות סתירות וחוסר בהירות. כך למשל בחוק הרשות כלולים: מיזם פינוי בינוי, מיזם להתחדשות עירונית, מיזם לבינוי פינוי בינוי, מתחם פינוי, מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, תוכנית לפינוי בינוי. ובחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי כלולים: מקבץ פינוי בינוי או מקבץ (שהוא מקבץ להקמת מבנה במתחם פינוי בינוי), מתחם פינוי בינוי (שהוא שטח שהוכרז), עסקת פינוי בינוי (לבנייה בהתאם לתוכנית פינוי בינוי), תוכנית לפינוי בינוי (לבנייה במתחם פינוי בינוי).

אדם מן היישוב (ולעתים גם איש מקצוע) שמעיין בחוקים הללו יתקשה להבין את ההגדרות, ובנוסף, מי שמעיין בחוק אחד, לא בהכרח יודע שישנם חוקים נוספים העוסקים בתחום וכך אין עומדת בפניו התמונה המלאה.

בטוחה לפי חוק המכר (דירות): מוצע לקבוע ששווי הדירה בערבות יהיה לפי הערכת שמאי בסמוך לפני הפינוי, ולא בהתאם לדוח 0 של הבנק המלווה, שנערך זמן רב לפני הפינוי ונוקב בערכים שאינם תואמים את מחירי השוק. כמו כן מוצע להתייחס בחקיקה לנושא המיסוי במקרה של מימוש ערבות בנקאית.

היטל השבחה: התיקון המוצע אינו פותר את חוסר הוודאות. קביעת שיעור היטל של 25% אינה מאפשרת לדעת נתון מהותי מאוד בתחשיב הכלכלי של הפרויקט, שעל בסיסו נקבעות זכויות הבנייה והתמורות שיוצעו לבעלים. לפיכך מוצע לקבוע סכומים מוגדרים להיטל, בדומה לסכומי היטלי פיתוח אחרים הנקבעים בחוקי עזר עירוניים, כך שהן הרשות התכנונית והן היזם יוכלו לערוך חישובים אמיתיים ולא כאלה שיקרסו אל מול השומה הסופית.

אבני דרך לפקיעת עסקאות: מוצע לא להתערב התערבות מיותרת בלוחות הזמנים בחוזים. כל מי שעוסק בתחום, יודע שלוחות הזמנים בחוזים מאוד קשים ליישום במציאות התכנונית, ולאו דווקא בשל אוזלת יד של היזמים. הוראה בדבר בטלות חוזה בחלוף המועדים אינה בהכרח משרתת את בעלי הדירות כי בדרך כלל הצדדים מסכימים להאריך את המועדים, ולכן יש להותיר גמישות ואפשרות להודיע על ביטול ולא לקבוע בטלות.

בירור סכסוכים: מוצע להקים טריבונל לבירור סכסוכים הן בין צדדים לחוזה חתום והן כלפי דיירים סרבנים וכיו"ב, כדי לקצר את הזמנים הארוכים הכרוכים בניהול הליכים משפטיים.

דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר: חוק הגנת הדייר מונה עילות פינוי נגד דיירים מוגנים, ובהן רצונו של בעל המושכר להרוס את הבניין כדי להקים בנין חדש ובתנאי שבידו היתר בנייה. תנאי זה מחייב את היזם לשלם את כל האגרות וההיטלים (כולל השבחה), קודם לנקיטת הליכים נגד הדייר המוגן. בפרויקטים של התחדשות עירונית מוצע להסתפק בהחלטת ועדה לתת היתר, המותנית בתשלום אגרות והיטלים. 

מתי ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן: סעיף 2 לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי עוסק בנושא, אך מנוסחו לא ברורים התנאים להגשת תביעה. לפי הסעיף, דרוש רוב מיוחס מבין בעלי הדירות ב"מקבץ לפינוי בינוי" שהסכים לכרות עסקת פינוי בינוי ולכן יש לפנות להגדרת "מקבץ פינוי בינוי", שמפנה להגדרת "מתחם פינוי בינוי", המפנה לשטח שהוכרז לפי חוק הרשות להתחדשות. רק בתום השרשור הזה יכול (אולי) הקורא להבין שדרושה הכרזה על המתחם לפי חוק הרשות, המפנה גם הוא לחוק מיסוי מקרקעין.

מוצע, לפיכך, לפרט בסעיף עצמו בצורה ברורה מהם התנאים להגשת תביעה.

ייצוג משפטי: מנגנון הנאמנות המוצע שלפיו היזם יעביר את שכר טרחת עוה"ד של הדיירים לנאמן וזה האחרון יעבירו לעוה"ד מיותר ואינו ישים. אחד מכללי היסוד בפינוי בינוי הוא שהיזם משלם עבור בעלי הדירות את שכר הטירחה, ולכן זו מראית עין מיותרת. בנוסף, נשאלת השאלה מי יהיה הנאמן? מי ישלם את שכרו? מה יקרה אם תהיה מחלוקת? ומעל הכל יש כאן פגיעה מיותרת בעורך הדין, שעובד שנים ארוכות, וכאשר מגיע הרגע המיוחל והוא זכאי לתשלום, אין להציב בפניו משוכה נוספת ומיותרת.

גובה שכר הטרחה: משך הזמן בו מטפל עו"ד בפרויקט פינוי בינוי יכול להגיע בממוצע ל-10 שנים ואף יותר מכך, ושכרו מותנה במימוש הפרויקט וייתכן שגם בחלוף עבודה של שנים רבות, לא יקבל כל שכר. לפיכך אין למנוע את תחשיב שכר הטרחה לעוה"ד של הבעלים כנגזר ממכירת דירות היזם.

זוהי התערבות מיותרת ומשוללת הגיון הפוגעת בזכותו של עורך הדין לקבל שכר ראוי עבור עבודתו ארוכת השנים, שהרי ממילא לא הוא זה שקובע את כמות הדירות שיבנה היזם ואת מחיריהן.

הכותבת שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', העוסק בנדל"ן והתחדשות עירונית