ירידת ערך | ניתוח

כמה שווה נוף לים בנהריה, ומה קורה אם פרויקט תמ"א חוסם אותו

ועדת הערר קבעה כי בתביעה על ירידת ערך, המצב הקודם ייבחן על בסיס המצב הסטטוטורי ולא על פי הבנוי בפועל והפגיעה תוערך על פי גישת ההשוואה

הטיילת בנהריה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
הטיילת בנהריה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רקע: פרויקט מסוג תמ"א 38 הוקם סמוך ומערבית לשני בנייני מגורים. הדיירים הלינו על כך שנוף הים, שנשקף מדירותיהם טרם נבנה הפרויקט - הוסתר עתה.

המחלוקת: במסגרת הליכים לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 (ירידת ערך בעקבות אישור תוכנית), מונה שמאי מכריע, אשר קבע ירידת ערך בגובה 13% משווי הדירות. על הכרעה זו הגישה עיריית נהריה ערר לוועדת הערר.

ועדת הערר ביטלה את החלטת השמאי המכריע (והשיבה אליו את הדיון עם הנחיות), בשל מספר הנמקות. נמנה את העיקריות והמעניינות שבהן:

1. איך ביססו את הפגיעה: השמאי המכריע ביסס את הפגיעה על סמך הערכה והתרשמות אישית, ללא ביסוס אמפירי וללא עסקאות השוואה. ועדת הערר קובעת כי גישה זו אינה יכולה להתקבל אלא במקום שבו פער המחירים קטן, ולכן קשה לבססו על עסקאות השוואה. לעומת זאת, מצופה כי פער של 13%, יבוא לידי ביטוי בעסקאות השוואה, ואין מקום להתבסס על "תחושות בטן" בלבד.

2. התבססות על מחקר דלפי: עוד ביקרה ועדת הערר את השמאי המכריע, על כי ביסס את שומתו על "מחקר דלפי". מחקר דלפי הוא מעין סקר שמאים בנושאים שונים. השמאי המכריע התבסס על סקר זה המציג פערי שווי בין דירות עם נוף לים לבין דירות בלי נוף לים. 

ועדת הערר דחתה גישה זו, וקבעה כי מחקר דלפי אינו "מחקר" אלא סקר בלבד, והוא אינו יכול להוות בסיס לקביעת פגיעה וגובהה. השיטה לקביעת הפגיעה חייבת להתבסס על שיטת ההשוואה, וכלים אחרים יכולים רק להוות חיזוק או אישוש לשיטת ההשוואה.

ההחלטה: ועדת הערר המשיכה וקבעה כי בעוד השמאי המכריע התבסס על מחקר דלפי שעליו כאמור לא ניתן לבסס את ההכרעה, הוא בחר להתעלם ממחקר מבוסס, שנערך על ידי השמאי הממשלתי, ואשר התייחס לפערי מחירים בין דירות עם נוף לים לבין דירות בלי נוף לים במקומות שונים בארץ, וביסס את מחקרו על עסקאות ולא על סקר אנשי מקצוע. על פי מחקר זה, פערי המחירים בעיר נהריה בין דירה בעלת נוף לים לדירה ללא נוף, נמוכים ועומדים על כ-5% (בעוד בתל אביב ובנתניה עומדים הפערים על 15%-25%).

סוגיה נוספת שעלתה בהחלטת ועדת הערר היא כי הפגיעה בנוף צריכה להיבחן על פי המצב הסטטוטורי, קרי - מה ניתן היה לבנות במגרש הפוגע, בהשוואה לפרויקט שנבנה בפועל. זאת, בעוד השמאי המכריע לא התייחס למצב הסטטוטורי, אלא בחן את הפגיעה בנוף ביחס למצב כפי שהיה בפועל לפני בניית הפרויקט - כאשר במגרש היה בנוי בית חד קומתי.

בשל כל האמור, ביטלה ועדת הערר את הכרעת השמאי המכריע, והשיבה את התיק לבחינה נוספת של השמאי, לאור הערות ועדת הערר.

לסיכום: גם כאשר יזמים בונים במרחב עירוני, צריכים להיות ערים לאפשרות כי הסתרת נוף לים עלולה להוביל לפגיעה בת פיצוי. זאת, בפרט כאשר על פי תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית (וכך אף נהוג) להחתים את היזם על כתב שיפוי כנגד תביעות בגין ירידת ערך. הדרך הנאותה להתמודד עם הסיכון, הוא לנתח אותו מראש, ולבסס את היעדרה של הפגיעה על פי נתונים שמאיים מקצועיים, ולא על בסיס "תחושות בטן" שעלולות להיות מטעות, ולעלות כסף רב.

ערר (צפון) 9002/18 ‏ ולדימיר לוקשביץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נהריה 4.2.20202

הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובניה

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988