על הדשא, בלי דירה: מה יעשו המשקיעים בדירות הסטודנטים אם הלימודים יתקיימו אונליין?

בין הגורמים שהושפעו משמעותית מהקורונה אפשר למנות גם את האוניברסיטאות בכל העולם. נכון לעכשיו, מרבית האוניברסיטאות עדיין לא גיבשו החלטה לגבי האופן שבו יפעלו בשנה הבאה: האם יעברו ללימוד מקוון באופן מלא, האם ישלבו לימוד מקוון עם לימוד פיזי, או שמא יקיימו לימודים פיזיים.

בחו"ל אי אפשר לקפוץ פעם-פעמיים בשבוע, אולם יש להניח כי לפחות חלק מהסטודנטים לא יראו סיבה להתגורר בסמוך לאוניברסיטה אם הלימודים יתקיימו רק אונליין. לכל זאת, יש כמובן השפעה גם על המתכונת של מגורי הסטודנטים - ועל המשקיעים בהם.

ארה"ב: "למוסדות טובים תמיד יש רשימת המתנה"

ביולי השנה הכריז נשיא ארה"ב דונלד טראמפ כי סטודנטים זרים שלומדים באוניברסיטאות אמריקאיות שיעברו ללימוד מקוון, לא יקבלו ויזת סטודנט. הרציונל היה שאם הלימוד נעשה מרחוק, הסטודנטים הזרים אינם חייבים להתגורר בארצות הברית. ההנחיה הקימה עליה את האוניברסיטאות החזקות, שהסטודנטים הזרים מניבים להן הכנסות של מיליוני דולרים: בשנת הלימודים האקדמית 2018-2019 למדו בארה"ב למעלה ממיליון סטודנטים זרים - המהווים כ-5.5% מאוכלוסיית הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה. בתוך שבוע התקפלו רשויות ההגירה בארצות הברית, וההנחיה הזו בוטלה.

אז הסטודנטים הזרים יוכלו להיכנס לתוך ארה"ב גם אם הלימודים יתקיימו אונליין, והשאלה היא כמה מהם יצטרכו דירות, והיכן.

גד רגנסבורגר, יזם ישראלי הפועל בצפון מזרח ארה"ב, מתמחה במקבצי דיור ובדיור לסטודנטים. הוא מחזיק מגורים לסטודנטים באוניברסיטת בראון, בפרובידנס, רוד איילנד. מלבד עסקי הנדל"ן הפרטיים שלו, הוא משמש מנהל פיתוח עסקי בקבוצת פיין, המחזיקה מגורי סטודנטים ליד אוניברסיטת קורנל, באיתקה שבמדינת ניו יורק, באוניברסיטת טורונטו, וליד אוניברסיטת קולומביה בניו יורק. כעת יוזמת החברה הקמת בניין למגורי סטודנטים ליד אוניברסיטת בראון.

רגנסבורגר, שבעצמו עשה את התואר השני שלו בבראון, מתמקד במגורי סטודנטים ליד אוניברסיטאות הנמנות עם ה-IVI League - ליגת הקיסוס, הכוללת את שמונה האוניברסיטאות הפרטיות היוקרתיות ביותר בחוף המזרחי, בראון ביניהן. "לומדים שם ילדי העשירים שבעשירים. אני למשל למדתי עם הבת של ביל גייטס. באלה תמיד יהיה ביזנס", הוא אומר. "אנשים תמיד ירצו ללמוד בהרווארד, ייל, בראון. אלה אוניברסיטאות שיש להן שם טוב ומסורת והן יישארו גם בעידן של למידה מקוונת. זה שוק קשיח".

 אוניברסיטת בראון בסתיו שעבר. "יש מעונות שנסגרו, אז הסטודנטים מחפשים איפה לגור בעיר" / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הוא מעדיף להשקיע במגורי שממוקמים מחוץ לקמפוסים, אך קרובים אליהם מאוד: דקה עד חמש דקות הליכה. בעקבות מגבלות הקורונה, מסביר רגנסבורגר, האוניברסיטאות צמצמו משמעותית את היקף המגורים במעונות הסטודנטים שלהן. למשל, במקום שמונה סטודנטים בדירה, כעת ניתן להכניס רק מחצית. במקרים מסוימים, האוניברסיטאות סגרו לגמרי את המעונות. "כתוצאה מכך", הוא אומר, "הסטודנטים שנשארו באוניברסיטה מחפשים דיור מחוץ לקמפוס, ומי שמחזיקים נכסים בסמוך לאוניברסיטאות, נהנים מהמעבר ממגורי הסטודנטים, לדירות בבעלותם".

בשל הקורונה, האוניברסיטה גם עברה למתכונת של לימוד במסגרת שלושה סמסטרים, במקום שניים, כדי לרווח, כך שהסטודנטים מתגוררים בסמוך לאוניברסיטה לאורך כל השנה. "דווקא בתקופת הקורונה", אומר רגנסבורגר, "חתמתי על יותר חוזים חדשים בבראון".

בקורנל המצב שונה: קבוצת פיין מחזיקה בקורנל נכסי נדל"ן גם בקולג' טאון, שם מתגוררים רק סטודנטים, וגם בדאון טאון, שם יש מיקס של שוכרים: מחציתם סטודנטים, ומחציתם עובדים. בקולג' טאון, אומר רגנסבורגר, אמנם 5% מהיחידות התפנו, אולם המחיר עלה; ובמגורים בדאון טאון נרשמה ירידה בהיקף השכירויות, בעיקר בגלל השוכרים מקרב העובדים, שחלקם פוטרו או נקלעו למצוקה כלכלית.

אלחנן רוזנהיים, הבעלים של פרופימקס, המשקיעה בנדל"ן בארה"ב יותר מ-20 שנה, מספר שהחברה נמנעת מהשקעות במגורי סטודנטים, לאחר שהשקעה אחת של פרופימקס במגורי סטודנטים באוהיו, ערב המשבר הפיננסי הגלובלי של 2008, ירדה לטמיון. זה קרה עקב ירידה דרסטית במספר הסטודנטים שנרשמו ללימודים וכתוצאה מכך ירידה בשווי ההשקעה.

לדברי רוזנהיים, הסכנה במגורי סטודנטים בארה"ב טמונה במודל העסקי, המבוסס על כך שהסטודנטים נוטלים הלוואות לצורך לימודיהם, ומחזירים אותן באמצעות שכר העבודה שהם משתכרים לימים. אלא שכיום, בשל המצוקה בשוק העבודה, יש סכנה לדעתו שכל המודל יקרוס. להבדיל ממשבר 2008, הוא אומר, שהיה משבר כלכלי, כאן מדובר במשבר בריאותי שגרם למשבר כלכלי, ובמצב כזה, היכולת לשלוט עליו מוגבלת.

באופן כללי, מסכם רגנסבורגר, "לאוניברסיטאות הטובות תמיד יש רשימת המתנה".

בריטניה: עלייה בהרשמה לשנה הבאה

מגפת הקורונה הכתה קשה בבריטניה. אופיר הררי, יועץ להשקעות נדל"ן באנגליה, מלווה משקיעים בין היתר במגורי סטודנטים במדינה. הוא מסביר שבמגורי סטודנטים יש דירות שני חדרים, המיועדות ל-4-8 סטודנטים, בעלות של 90-130 פאונד לשבוע, ואילו הוא עצמו משווק יחידות פרטיות, מאובזרות כליל, וממוקמות במתחם הכולל חדר כושר, מכבסה, אזורי לימוד משותפים, אזור ברביקיו, בעלות של כ-165 פאונד לשבוע.

  אופיר הררי. "יש יזמים שניצלו את המצב" / צילום: אורן טסלר

לדברי הררי, עם תחילת סגר הקורונה, סטודנטים רבים עזבו את המגורים. המשכירים לא מיהרו להחזיר את הכסף ששילמו מראש, אך האוניברסיטה הודיעה כי כל מי שלא ישיב את הכסף, לא ייכלל ברשימת הממליצים שלה.

"יש יזמים שניצלו את המצב", אומר הררי, המשקיע במגורי סטודנטים בניוקאסל ובשפילד, "אבל היזם שאני עובד איתו עשה מאמצים להשאיר את דירות הסטודנטים בתפוסה (גם אם לא מלאה). בניוקאסל אלה מגורים שממוקמים ליד הפקולטה ללימודי רפואה, והיזם קיבל אישור לשכן שם רופאים או אחיות בהתמחות או רופאים שמגיעים לכמה ימים, כך שהוא הצליח עדיין לקבל דמי שכירות ולהשיג למשקיעים תשואה מסוימת. היו יזמים שאמרו למשקיעים שמדובר בכוח עליון, ולא רק שהמשקיעים לא קיבלו תשואה, גם דרשו מהם לשלם בגין הוצאות אחזקה וכדומה".

 אוניברסיטת ניוקאסל בבריטניה. עלייה לעומת ספטמבר שעבר / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה אתם מצפים שיקרה בשנה הקרובה?
"בעקבות המצב הכלכלי ציפינו לראות השנה ירידה בהרשמה ללימודים באוניברסיטאות", הוא אומר, "אבל לא רק שלא הייתה ירידה, אפילו היתה עלייה, ובדיור סטודנטים שבו אנו משווקים יחידות אנחנו רואים עלייה בשכירות לקראת ספטמבר לעומת השנה שעברה".

בכלי התקשורת באנגליה דווח כי ארגון האוניברסיטאות והקולג'ים דיווח על עלייה של 1.6% בהרשמה לשנת הלימודים הקרובה. אפשר שבתקופה שבה שוק העבודה חלש, וטיול בעולם אינו אפשרי, רבים מנצלים את המצב ללימודים אקדמיים שישפרו את מצבם התעסוקתי בעתיד.

הררי מעריך שהלימודים ייערכו בשילוב בין מתכונת אונליין ללימודים פיזיים. "באנגליה מתוך כ-2.3 מיליון סטודנטים, יש כ-450 אלף סטודנטים זרים, והממשלה הכריזה שהיעד הוא להגיע עד סוף העשור ליותר מ-600 אלף סטודנטים זרים. זה מכניס המון כסף למדינה. יש היום 56 נשיאים, מלכים וראשי מדינות, בנוסף למאות שרים ואלפי מנכ"לי חברות ברחבי העולם שלמדו באנגליה, והאנגלים מעוניינים להמשיך מסורת חשובה זו".

גרמניה: "אם תהיה פגיעה, היא תהיה מינורית"

ישראל זהבי, יועץ להשקעות נדל"ן בגרמניה, אומר כי לא ידוע לו על שינוי מגמה בנושא מגורי סטודנטים, שניתן לייחסו לתקופת הקורונה. לדבריו, הוא לא צופה שהקורונה תשפיע על הביקושים בתחום, למעט אולי ירידה קלה בקרב אוכלוסיות סטודנטים זרים שיתקשו לחזור לגרמניה עקב הקורונה. עם זאת, הוא מוסיף, אישור לימודים נחשב בגרמניה כסיבה מוצדקת לחזרה למדינה, "כך שנראה שהפגיעה, אם בכלל, תהיה מינורית".

לדבריו, עדיין לא נקבעה מדיניות ברורה של לימוד מקוון וספציפית בברלין, בשל הביקוש העצום הגבוה בהרבה מההיצע, ירידה כזו בקרב הסטודנטים תיספג בקלות בסך כל הביקושים בעיר. "נכון להיום יש ברשותנו מאות דירות להשכרה, חלקן לסטודנטים, ואף לא דירה אחת ריקה. יש רשימת ממתינים ארוכה. אני באמת מקווה שהמגמה לא תשתנה אבל נכון להיום ובטרם החלה שנת הלימודים החדשה, אני לא רואה ירידה בביקושים". 

ישראל: השינוי ייראה בשוק החופשי ובמרכז

ומה בישראל? האוניברסיטאות והמכללות עדיין לא הודיעו באיזו מתכונת יתקיימו הלימודים. בארץ יש מעט בנייני מעונות אם כי בשנים האחרונות נבנים עוד חדרים, בדרך כלל במתכונת של חברה שבונה על קרקע עירונית ומשכירה את הדירות לסטודנטים, או מוכרת אותן באופן שהבעלים יוכלו להשכיר רק לסטודנטים. פרויקטים כאלה נבנו או נבנים ליד המכללה האקדמית ת"א, בגבעת שמואל ליד אוני' בר אילן, בקרית אונו לא הרחק מהקריה האקדמית, בראשל"צ ליד המכללה למינהל ועוד. השאלה היא האם נוכח המרחקים הקצרים יחסית בארץ, יהיה ביקוש למעונות.

ניר סירוטה, סמנכ"ל הנדסה ונכסים מניבים בשיכון ובינוי, המנהלת ומתפעלת שני מתחמים של מגורי סטודנטים ליד אוני' ת"א, אומר כי כרגע, הביקושים למגורים במעונות הסטודנטים עדיין עולים על ההיצע. המתחם הראשון שמתפעלת שו"ב הוא קמפוס איינשטיין הוותיק, ברחוב איינשטיין, ששופץ לפני כשבע שנים. הוא כולל 960 יחידות דיור בשבעה בניינים - דירות שותפים ודירות ליחידים. סירוטה: "מתגוררים בו סטודנטים מחו"ל, מקבלי מלגות, וכן סטודנטים ישראלים העומדים בקריטריונים".

עלות השכירות נמוכה משמעותית מזו שהיו נדרשים לשלם לו היו שוכרים דירה בשוק החופשי: 1,260 שקל למגורים בדירת שותפים, ו-1,700-1,900 שקל למגורים ביחידות.
בקמפוס החדש יותר - קמפוס ברושים, יש 11 בניינים הכוללים 1,415 מיטות. לאחרונה הושלמה הקמתם של שלושה בניינים נוספים הכוללים 484 יחידות דיור, יותר מ-200 מהן כבר אוכלסו אכלוס מוקדם, והצפי הוא לתפוסה מלאה, אומר סירוטה.

הודעת אוניברסיטת תל אביב כי מרבית הקורסים בסמסטר א' הקרוב יהיו מקוונים לא הביאה לירידה בביקוש למעונות, אומר סירוטה. "עקב הקורונה והסגר, היו סטודנטים שבחרו לעזוב, ולכל אחד מהם מצאנו מחליף כך שאף דירה לא נשארה ריקה. כרגע אני רואה ביקושים קבועים שעולים על ההיצעים".

לסטודנטים הלומדים במכללת תל חי יש אפשרות לגור במעונות, בשכירות בקריית שמונה, או ביישוב סמוך. בחברת YG, המציעה דירות למשקיעים בקריית שמונה, לא מרגישים בשינוי. הבעלים אדיר יונסי ועומרי גלילי רוכשים דירות של 70-90 מ"ר בעיר, משפצים ומאבזרים אותן, והן נמכרות למשקיעים, המשכירים אותן לסטודנטים. יונסי: "בתל חי, 80% מהסטודנטים אינם תושבי האזור, והם לא יגיעו פעמיים-שלוש בשבוע לקריית שמונה". אולי הסיבה לכך שהסטודנטים נשארים, בלי קשר לשאלה אם הלימוד יהיה מקוון או לא, היא המחיר הנמוך יחסית עבור שכירות בקריית שמונה, להבדיל מהמרכז: כ-2,200-2,400 שקל, לדירת שני שותפים של שלושה חדרים ועד 3,000 שקל לדירת 4 חדרים.

 אדיר יונסי, מנכ"ל משותף YG השקעות. "80% מהסטודנטים בתל חי הם לא מהאזור" / צילום: שרון פייס

נראה כי השינוי בהיקף הדירות להשכרה ייראה בשוק החופשי של דירות להשכרה בתל אביב ובמרכז. מתווכי דירות בת"א מציינים שעדיין מוקדם לדעת, שכן שוק השכירויות של הסטודנטים מתעורר לחיים כשלושה שבועות לפני תחילת הלימודים. מפתה להתגורר לבד, אך בנסיבות הקיימות - לימוד מקוון, ושוק עבודה חלש - זה נראה כמו לוקסוס.