ירושלים | ניתוח

50 קומות בירושלים: המגדלים שישנו את קו הרקיע של הבירה

בשנים האחרונות עוד ועוד מגדלים מתווספים אל מרכז ירושלים, משנים את האופי הייחודי שלה ומציעים בעיקר דירות יוקרה במחירים גבוהים • איפה זה מתאים לתכנון העירוני, היכן נעשו טעויות, ומה אפשר ללמוד מערים היסטוריות אחרות • אנשי המקצוע והמומחים מוסיפים עוד קומות לדיון

מבט ממזרח ירושלים למרכז. "יש הקלות והקבלנים תחמנים ומבקשים 12 קומות במקום 10"   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
מבט ממזרח ירושלים למרכז. "יש הקלות והקבלנים תחמנים ומבקשים 12 קומות במקום 10" / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

למה אנשים אוהבים את ירושלים? למה ישראלים אומרים שהם מרגישים שהם בחו"ל כשהם מגיעים אליה? יש לכך בראש ובראשונה סיבות דתיות ורגשיות עמוקות, אבל גם האדריכלות של העיר משחקת תפקיד משמעותי. הבנייה באבן הירושלמית (ירושה מימי המנדט הבריטי), העובדה שהבתים במרכז העיר ובעיר העתיקה נמוכים ונעים לטייל בה, כל אלה - יחד עם התושבים ואופיים הייחודי, כמובן - יצרו את הקסם הירושלמי המהולל, ואת קו הרקיע של העיר.

אלא שקו הרקיע הזה הולך ומשתנה בשנים האחרונות. לצד שכונות הרפאים של דירות היוקרה שקנו תושבי חוץ, נבנים בעיר עוד ועוד מגדלים שמשנים את האופי שלה, ולדעת רבים פוגעים ביופיה.

מבחינת היזמים, הכדאיות ברורה: יש מי שמוכן לשלם. גורמי התכנון והעירייה חושבים על תוספת יחידות דיור ותוספת הכנסות מארנונה.

המדיניות: מה בונים וכמה עולה דירה

במרכז העיר ישנם כיום כמה פרויקטים של בנייה לגובה, שנמצאים בשלבים שונים - משלב ההכרזה ועד לשלב הבנייה. כך, לאחרונה התבשרנו כי קבוצת ישראל קנדה רכשה את מתחם בית החולים הישן של שערי צדק, שבו פעלה בשנים האחרונות רשות השידור, תמורת כחצי מיליארד שקל, ותבנה שם - בין היתר - שני מגדלי מגורים בני 24 קומות ושטחי מסחר. החברה תשלם עוד 25.5 מיליון שקל דמי פיתוח לשימור מבנה בית החולים המרשים.

לא הרחק משם, בסמוך לשוק מחנה יהודה, ניצב מגדל סיידוף בן ה-24 קומות. למרות הקרבה לשוק, החנויות בקו הרחוב של הבניין מתקשות למשוך שוכרים, ועוד נחזור לכך בהמשך. מול הבניין הזה נבנה בימים אלה מגדל שלם של חברת אקה נדל"ן. דיירי הבניינים יוכלו להשקיף זה על זה בזמן שהם מנסים לתפוס קצת מהנוף הירושלמי. אולי הם אפילו יצליחו לראות מה עושים במרפסות של SAVYON VIEW, מגדל בן 27 קומות שבונה אפריקה ישראל על בית מפא"י שנמצא בסמוך לקרן הרחובות קינג ג'ורג' ויפו.
במתחם עץ חיים, שמשתרע על פני 6.2 דונם וצמוד אף הוא לשוק מחנה יהודה, צפויים להיבנות שני מגדלים בני 30 קומות למגורים, שבהם יהיו 308 דירות. המתחם - שייבנה על ידי קבוצת רכישה שארגנה קבוצת בסר - יכלול גם מלון, ויהיה בו שימור של גן ילדים היסטורי. השוק המפורסם ביותר בישראל יהפוך למובלעת בין מגדלים.

אל המגדלים האלה מצטרפים בשנים האחרונות בנייני רחוב הנביאים, בואכה העיר העתיקה. רבים מהפרויקטים כביכול משמרים את המבנים ההיסטוריים שהיו בתחומם (כמו בית פניציה בנביאים 25, שנבנה ב-1876), ואינם מגיעים לגובה המגדלים של רחוב יפו, אבל הם עדיין משנים את אופיו של האזור. לרוב מדובר במגדלי יוקרה, שמחירי הדירות בהם מתחילים ב-2 מיליון שקל לדירת 2 חדרים, ומטפסים בקלות ל-5.5 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. רבים מהרוכשים הם יהודים תושבי חוץ.

המגדלים שייבנו באזור שוק מחנה יהודה
 המגדלים שייבנו באזור שוק מחנה יהודה

הגובה: "נגיע גם ל-50 קומות"

בעיר היסטורית, גם בניינים צפופים בני שמונה ועשר קומות עשויים לשנות את הייחודיות. כך, למשל, בית אנה טיכו היפהפה בן שתי הקומות, שהיה ביתו של רופא העיניים ד"ר טיכו והפך למוזיאון, מוקף היום בניינים ונראה כמו מובלעת קטנה.

"ליד בית אנה טיכו עדיין יש גינה גדולה, ואפשר לבקר שם", אומר איציק שוויקי, מנהל מחוז ירושלים במועצה לשימור אתרי מורשת. "אבל אם זה היה שטח בבעלות פרטית, כבר מזמן היו בונים שם. כרגע זה בבעלות מוזיאון ישראל, אבל אם הוא ימכור את השטח, לא תהיה גינה - כי היזמים היום רוצים רק כסף-כסף-כסף. זו בנייה לעשירים, זוגות צעירים לא יכולים לגור שם. רק תושבי חוץ יגורו שם.

"בירושלים הייתה מדיניות של אי-בנייה לגובה. עכשיו אנחנו בתקופת העלייה לגובה, וזה עוד יתעצם. אם בזמנו הגובה המקסימלי שקבע מהנדס העיר דאז אורי שטרית היה 24 קומות בצירי הרכבת הקלה, וזה היה גבוה מדי, עכשיו כבר פרצו גם את הרף הזה. ביציאה מהעיר החליטו על 33 קומות, ועכשיו כבר אישרו עד 50.

איציק שוויקי, המועצה לשימור אתרים / צילום: תמונה פרטית
 איציק שוויקי, המועצה לשימור אתרים / צילום: תמונה פרטית

"זה קורה כי בסטטוטוריקה יש כל מיני טריקים. אחרי אישור התוכנית הגדולה, אפשר לשנות דברים בוועדה המקומית - הקלות שמנוגדות לכוונת המשורר, כלומר הוועדה המחוזית. למשל, מאזור הלני המלכה לכיוון כיכר האיקסים מותרת בנייה של 10 קומות. אבל יש הקלות, והקבלנים תחמנים והולכים ל-12 קומות.

"נכון שבעיר העתיקה לא נוגעים, וגם באבו תור אי אפשר לבנות לגובה. אבל בירושלים יש מגדלים שלא היו צריכים להיות, כמו שבפריז אין ובברצלונה אין. גם במוסקבה בנו את קריית המגדלים מחוץ למרכז העיר.

"אסור היה לבנות בירושלים לגובה. מגדלים זה משהו שצריך להיות מסביב לירושלים. אי אפשר לבכות על חלב שנשפך, ואם כבר אישרו בנייה אנחנו לא נגד, כי ברגע שאישרו, לא משנה לי אם זה 24 או 30 קומות. לעין זה לא משנה. אני רק מוודא שהמגדלים לא יפריעו לשימור. אגב, ברחוב הנביאים אין בניינים של יותר משמונה קומות, בזכות ההתנגדות שאני הגשתי".

אז מה הגובה ה"הגיוני" לירושלים? גיורא סולר, אדריכל שימור שמשמש כמשקיף בוועדת השימור העירונית של ירושלים: "במרכז ממש, שמונה קומות זה הגיוני. היום רואים כבר קפיצות ל-15 קומות ויותר. הרבה פעמים אנחנו מנסים להוריד קומות, אבל בעצם מה ההבדל בין 10 ל-12? בכל מקרה מבני השימור נותרים כמו גמדים מסכנים. לפעמים מרימים עליהם עוד שמונה קומות, וזה כבר הופך לקריקטורה. כדי לשמור על משהו אנושי, צריך לשמר אזורים שלמים".

"יש תוכניות אב, יש תוכניות מדיניות ומתאר, אבל אנחנו 'מתחמנים'. בדיוק כמו עם הקורונה: קובעים הוראות, ומיד מתחילים לסגת ולהקל. היזמים והאדריכלים יודעים מה קובעות התוכניות התקפות, אבל כולם מתחילים את היוזמה והתכנון בחיפוש דרכים לקבלת הקלות. נראה שכמו בהתמודדות עם מגפה, אולי גם בנושא הבנייה לגובה, צריך לעצור הכול ולעשות חושבים מחדש".

לדברי אדריכל השימור משה שפירא, "בעיניי שמונה קומות זה גובה מקסימלי לבינוי ברחובות הראשיים, כמו המלך ג’ורג’. המגדלים מטילים צל על הארכיטקטורה המקומית, יש משהו ברוטלי בהעמדה שלהם. גם אם צמודים אליהם אזורי שימור, יש בזה משהו מאוד גס. רואים את זה במתחם כי"ח ובמגדל סיידוף. כאילו שימרו את המבנה ההיסטורי, אבל בעצם הרסו את כל הפנים המקורי. כל הסטוקו היפה נעלם. המגדל עצמו זר לרוח המקום, מגמד את כל החצרות, יוצר משהו דורסני. זה מזכיר סרטי מדע בדיוני עם יצורים תלת רגליים, שמגיעים ומשתלטים על המרחב".

לבנייה לגובה יש גם היבטים סביבתיים ואקלימיים. במשרד להגנת הסביבה אומרים כי המדיניות שלהם היא שיש לבנות במרכז העיר ההיסטורית של ירושלים לגובה של עד שבע-שמונה קומות. רואים באזור הזה גם בניינים בני 10 קומות, וההסבר של המשרד לכך הוא ש"קיימת גמישות - בהתאם לרוחב הרחוב, גודל המגרש, מיקום ועיצוב אדריכלי - המאפשרת להוסיף קומה או שתיים".

המגדלים גם מרחיקים את הירושלמים מהעיר.
שוויקי: "הצעירים עוזבים למודיעין ולמעלה אדומים, והכול קשור לדירות היקרות במגדלים".

נתוני הלמ"ס תומכים בדברי שוויקי: ההגירה מירושלים (מספר העוזבים פחות מספר הבאים) היא שלילית כבר שנים ברציפות, וב־2019 קטנה האוכלוסיה בכ-5,000 איש.

פרויקט "בסר במחנה יהודה". 308 דירות ב־30 קומות   / צילום: ב.ס.ר, יח"צ
 פרויקט "בסר במחנה יהודה". 308 דירות ב־30 קומות / צילום: ב.ס.ר, יח"צ

התכנון העירוני: "מגדל הוא אמצעי ולא מטרה"

"בעיניי, מגדל הוא לא מטרה אלא אמצעי לייצר תכנון טוב יותר", אומרת שירה תלמי-באבאי, מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון. "המגדל הוא אמצעי לשחרור הקרקע על מנת לייצר מרחב ציבורי איכותי, מעברים, הרחבת מדרכות, שטחי ציבור וכו’.
"מגדל סיידוף, שעומד על רחוב יפו, הוא דוגמה טובה לכך שמגדל מצליח להיות אמצעי. בזכות התוכנית, שאספה את כל זכויות המגרש, נעשה שימור מלא, שחזור אותנטי בלי תוספות. ובזכות העובדה שהמגדל עורפי, הוא לא מורגש בשוק מחנה יהודה ולא מאיים על הולכי הרגל. זה מרגיש כמו חצר בנחלאות".

בעיניי זה כן מאיים קצת על מי שהולך ברחוב יפו.
"זה מחיר הגיוני מבחינה תכנונית. אם היו לבניין הזה 10 קומות, היינו צריכים לפגוע בשימור. ככה יכולנו להשאיר את הרחוב כמו שהוא".

החנויות בחזית שוממות.
"חלק מהחנויות הן בבעלות ציבורית של העירייה, וזו טעות. זו הסיבה לכך שזה לא מצליח לתפקד. עשו שם דברים שלא החזיקו מעמד".

כל המגדלים האלה פוגעים בקו הרקיע הייחודי של העיר.
"זה בסדר גמור שקו הרקיע משתנה, כי כל דור עושה שינויים. האם ירושלים צריכה לקפוא על שמריה? לא. זה מחיר שהעיר משלמת, אבל בלי זה ירושלים תידרדר, ותהפוך לפרובינציה נידחת. בעיניי המגדלים תמירים וחינניים, ומאפשרים עירוב שימושים בלי לפגוע במרקם ההיסטורי. בכל מקרה אנחנו בוחנים היכן יש פגיעה אקוטית, ואיפה יש איזון בין שימור לפיתוח.

"הבנייה בציר הרכבת הקלה יכולה להיות עד 30 קומות. אם נתייחס למספרים שלפני הקורונה, הקו האדום של הרכבת הקלה, שהוא חצי ממה שאושר, הסיע יותר אנשים מאשר כל רכבת ישראל ביחד. אז במרחב הזה לבנות מגדלים זה צו השעה".

אם נשווה את ירושלים לפריז וברצלונה, שגם הן ערים היסטוריות, נגלה הבדלים.
"בשביל לבנות בירושלים את פריז, צריך להרוס פה הכול. לא נגיע לאחידות של הצרפתים ובמנטליות הישראלית זה גם לא מתאים לבנות דירות עם כיוון אוויר אחד. ובכלל, פריז וברצלונה הן יוצאות דופן. ערים אחרות באירופה לא מצליחות לשחזר את הקסם הזה".
אם זה יימשך ככה, ירושלים לא תהיה ירושלים.

"מה זה ירושלים? זה משהו ענק. אנחנו לא נוגעים בעיר העתיקה ובטבעות המקיפות אותה. בעשור הקרוב לא נראה יותר מעשרה מגדלים באזור המרכז ההיסטורי, והם יהיו נקודות של עוצמה שבהן העיר מתחזקת ומתחדשת ומביאה אוכלוסייה יצרנית.

"זה גם יביא מקומות עבודה חדשים, כי הבנייה היא 50% מגורים ו-50% תעסוקה. לא לעשות כלום, לא לשפץ ולא לחדש, זה הרבה יותר מפריע לעיר. המע"ר (מרכז עסקים ראשי) של ירושלים זה מה שמחזיק אותה. עיר בלי מע"ר זו עיר מאוד עצובה. ופה לאורך השנים פגעו בזה מאוד".

שירה תלמי-באבאי, מתכננת המחוז / צילום: אלידור חדד
 שירה תלמי-באבאי, מתכננת המחוז / צילום: אלידור חדד

השימור: "הרסו דברים שאסור להרוס"

"האם הבנייה לגובה פוגעת בתחושה של המקום? תלוי איפה עומדים. פעם נהגנו לבדוק את זה ממגדל דוד. היום כשעומדים שם רואים טוב מאוד את כל הדברים שקופצים בלב העיר", מספר סולר. "אחרי שמגדירים מה באמת רוצים לשמור, במרכז העיר הבנייה לגובה היא לא תמיד דבר נורא. אם זה ממש על הציר הראשי המסחרי ולא באזורי מגורים, אז זה לכאורה בסדר, זה נותן חיים לציר. אבל כל בניין כזה סוגר שכונה היסטורית שנמצאת מאחוריו. יש מבנים שכבר עכשיו הם רעים, ולא היו צריכים לקום - כמו אלה שקמו מול בית יעקב ושוק מחנה יהודה.

"עוד בעיה היא שהבניינים האלה לא קמים בבת אחת, אלא רואים שן כן ושן לא. ובעיה אחרת היא בניינים שהם לא על הציר הראשי. מגדלי כי"ח, למשל, חורגים מהציר. מי שפרץ את מסגרת הבנייה זה בניין כלל, שהרסו בשבילו את בית ספר אליאנס ההיסטורי. הרסו דברים שאסור היה להרוס".

ו"על הדרך" שינו לתמיד את קו הרקיע של העיר.
"נהוג לומר, שאילו על הר ציון לא הייתה בנויה כנסיית הדורמיציון, ובימינו מישהו היה מבקש היתר לבנות שם בגובה הזה, אפילו בית כנסת, היו מסרבים לו בנימוק שזה הורס את קו הרקיע".

איך אתה מרגיש מול המגדלים האלה?
"אני אדם שהולך ומלטף אבנים, זה כואב, ובכל זאת - זה טרנד עולמי. בנייה לגובה היא חלק מההיסטוריה. שימור זה לנהל נכון את השינויים, בידיעה שדברים משתנים. חלק מהמשמעות, גם התרבותית, זה שעיר היא חיה ולא הופכת למוזיאון. אף שכל חיי המקצועיים אני עוסק בשימור, את זה אני קונה. אסור להקפיא עיר".

אדריכל גיורא סולר / צילום: רחל סולר
 אדריכל גיורא סולר / צילום: רחל סולר

"סיפור המגדלים זה זריית חול בעיניים. אנשים שיש להם קדנציה רוצים להראות שהם בונים", אומר אדריכל השימור שפירא. "העיר לא בנויה למגדלים, כי היא עיר של שכירים ופקידים. זה לא סתם שבמגדלים במרכז העיר יש בעיקר תושבי חוץ. זה מסמר בארון הקבורה של מרכז העיר.

"הבנייה שם הייתה צריכה להישאר בנייה מרקמית. כל אזור המשולש זה בלוק עם קנה מידה של עיר מנדטורית משנות ה-30. אפשר להגיע לשש-שבע קומות, אבל כשקמים בניינים של 20 ו-30 קומות זה משנה את כל קנה המידה. אלה מגדלי רפאים".
שפירא מסכים כי הבנייה לגובה במרכז העיר פגמה בקו הרקיע שלה. "היום גם במוסררה צמח מגדל שלא קשור לכלום, אף שהוא כולו עם היתרים. אפילו פקידי העירייה היו בשוק שזה אושר.

"זה משל למה שקורה בעיר: חוסר הקפדה גורם לזה שאפילו ראש העיר לא יכול לראות את העיר העתיקה, והעיר העתיקה רואה מגדל שכולו שופוני של אנשים שהיה להם הכסף והיכולת לקדם תוכניות. וזה מאושר חוקית, לא עבירת בנייה".

בשיח המגדלים נהוג להביא כדוגמה את רכס הר הצופים - שם יש את כנסיית העלייה לשמיים, אוגוסטה ויקטוריה והמגדל של האוניברסיטה העברית. שפירא: "אלה שלושה מבנים שנבנו בפערים של יותר מ-100 שנה, אבל כולם באותו קנה מידה. הכול בפרופורציה וחלק מהשפה. אבל מה שקורה היום עם המגדלים זה שיח קפיטליסטי אלים. ירושלים הפכה להיות סן ג'ימיניאנו, לכל אחד יש המגדל שלו. אבל שם לפחות הייתה מגבלה של גובה, והיום אין.

"מי שאשם אלה לא היזמים, אלא רק הרשויות שמאפשרות את זה. צריך שיח ציבורי על איך אנחנו רוצים שירושלים תיראה, לתת לעולם המקצועי להיות חלק מהשיח הזה. ירושלים יש אחת בעולם, ומגדל שנמצא בה לעולם יישאר. אם הוא ילך, יקום מגדל יותר גדול".

פריז וברצלונה הצליחו לשמור על המרכז ההיסטורי.
"בפריז נעצרו בשש קומות והצליחו לדחוס אוכלוסייה בגודל של ישראל לתוך שטח של ירושלים. יש שם ניצול יותר חכם של השטח. גם לפריז יש צרכים ויש מי שרוצה מגדלים, אבל יש שם אנשים שיודעים לעצור את זה ולמקם את המגדלים מחוץ לעיר. אגב, גם בלונדון יש איזון יותר טוב, אף שיש כמה מגדלים במרכז".

אדריכל השימור משה שפירא / צילום: תמונה פרטית
 אדריכל השימור משה שפירא / צילום: תמונה פרטית

העירייה: "עיר דינמית שצריכה להתפתח"

בניגוד לכמה מאוהבי ירושלים, מהנדס העיר שלה, יואל אבן, לא חושב שהבנייה לגובה במרכז העיר היא מוגזמת. "אני אוהב את מה שאני רואה בעיר", הוא אומר. "בירושלים יש קרוב למיליון תושבים ואנחנו רוצים לחזק אותה. ירושלים זו עיר מיוחדת, שהעבר שלה הוא חלק ממנה. מצד שני, אם יש תוכנית שמאפשרת בנייה בלי להרוס את החוויה השימורית, אני אעשה את זה. זו עיר דינמית שצריכה להתפתח. וככל שבונים יותר, האפשרויות לחדש הן גדולות יותר".

אתה מבין את הביקורת על המגדלים במרכז העיר?
"אני יכול להבין את הביקורת. כל אחד אוהב את ירושלים שלו. יכול להיות שמישהו לא אוהב את ערך הגובה, אבל אם חושבים על ערכי הפיתוח, החיזוק והרצון לצמיחה, אז לפעמים שווה לעבוד על הערכים האחרים, כי הם גוברים על הערך שהיה חשוב למישהו מסוים".

יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים  / צילום: רפי קוץ, גלובס
 יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים / צילום: רפי קוץ, גלובס

אישור של מגדל תלוי בצירי התחבורה, האם זה על קו הרכבת הקלה, ואם כן, מה גובה קו הרכס, נקודות המבט שהוא חוסם, ויש כמובן גם אספקטים של שימור. "היו תוכניות שפסלתי", מספר אבן. "למשל, הייתה הצעה למגדלים באזור הגבעה הצרפתית, בחנו את נקודות המבט שלהם על העיר העתיקה, והחלטנו לא לאשר שם. בעיר ההיסטורית יש מקומות שאנחנו לא נותנים אפילו להגיש הצעות. אנחנו שומרים על ערכים היסטוריים. בנחלאות ובבקעה לא תראי מגדלים".

יש שני מגדלים ליד שוק מחנה יהודה, ולאחרונה דווח על מגדלים שייבנו במתחם עץ חיים הסמוך.

"לא הכול אני מכיר. אבל אני בוחן לפי המדיניות. הטענה הכי גדולה עד היום הייתה שאין מדיניות אחידה, שיש מקומות שבהם עובדים בצורה כזו ויש מקומות שעובדים בצורה אחרת. לי מאוד חשוב שהמהלכים יהיו סדורים, לא מסורבלים ואמיתיים, ואני הכי פרו-שימור".

בערים היסטוריות באירופה, למשל פריז וברצלונה, לא בונים מגדלים באמצע העיר.
אבן: "אני לוקח משם השראה. בעיניי, ירושלים הולכת בכיוונים האלה - למשל, בברצלונה רואים בעיר ההיסטורית שימור, ובצדדים יש בנייה מודרנית יותר. במרבית המקומות בירושלים זה אכן מסתייע".   

צרו איתנו קשר *5988