"המקרה של אלדד פרי מטיל צל על מאות פרויקטים מצוינים"

מאות חברים בקבוצות הרכישה של קבוצת אלדד פרי, שנכנסה להקפאת הליכים, מחכים לראות מתי יקבלו את הדירות וכמה כסף יצטרכו להוסיף • שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת אשראי קמעונאי לנדל"ן בבנק מזרחי-טפחות, מזכירה שגם פרויקטים יזמיים עלולים ליפול

שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת אשראי קמעונאי לנדל"ן במזרחי טפחות / צילום: איל יצהר, גלובס
שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת אשראי קמעונאי לנדל"ן במזרחי טפחות / צילום: איל יצהר, גלובס

קריסת קבוצת אלדד פרי הגיעה לאחרונה גם למשטרה, לאחר שמשרד השיכון הגיש תלונה נגד חברת פרי נדל"ן בגין הפרות חוק המכר והבטחת השקעות. במקביל מתנהל בבית המשפט המחוזי מרכז הליך אזרחי של הקפאת הליכים ל-15 חברות בנות בקבוצה.
"מקרים של קבוצות רכישה שמסתבכות, כמו אלה של ענבל אור ושל אלדד פרי, קורים גם בתחום של יזמות", אומרת שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת אשראי קמעונאי לנדל"ן בבנק מזרחי־טפחות, שאחראית על כ־300 פרויקטים שמלווים ולוו על ידי הבנק במסגרת קבוצות רכישה בשנים האחרונות. "המקרים הללו מתוקשרים יותר, ולכן הם שמים בצל מאות פרויקטים שמתנהלים בצורה מצוינת".

למרות זאת, לקבוצות הרכישה יצא שם כמסוכנות.
"יש מקרים מתוקשרים שחורגים מהמצב, אבל יש הרבה מאוד קבוצות שלא נתקלו בבעיות. בשנים האחרונות אנשים נהנו גם מעליית המחירים שהיתה בשוק. אז גם אם המתינו יותר זמן, שווי הנכסים עלה. בסופו של דבר, גם כשקבלן בונה את הפרויקט יכולים להיות עיכובים בבנייה".

"הבנק צריך למתוח קו"

מה תפקידו של בנק מלווה בפרויקט של קבוצת רכישה?
"בנק הוא מעין שומר סף, שמוודא שההתנהלות הכללית והפיננסית של הקבוצה - על חבריה ומארגניה - מתבצעת כמו שצריך, בין אם זה לתת פתרונות כשצריך ובין אם למתוח את הקו ולהגיד 'פה אתם צריכים לטפל'".

מה רוכש צריך לעשות כדי להימנע מליפול לקבוצה לא יציבה?
"כמו שלקוח מגיע לפרויקט יזמי ושואל מי הקבלן ומי הבנק המלווה, ולוודא שהוא מקבל את הבטוחות, כך גם לקוח שמגיע לקבוצת רכישה צריך לשאול מי הם אנשי המקצוע, שזה המארגן ועורכי הדין, ולדעת לשאול איזה בנק מלווה את הפרויקט. אם אני חברת קבוצה אני צריכה לקרוא את הנתונים בעין ביקורתית ואם איני יודעת, כדאי שאקח אנשים מטעמי שכן יודעים.

"נכון שזה לא פרויקט נדל"ני שמקבלים בו ערבות חוק מכר, אבל עבור חברי הקבוצות, ליווי בנקאי הוא סימן לכך שהפרויקט מתנהל בצורה טובה. הבנק לא בא להחליף פיקוח או רגולטור, אבל הוא גוף שמרן ששומר על הכסף שלו, ומעצם זה הוא נותן לרוכש בקבוצה יותר ביטחון".

אבל גם ליווי של בנק לא נותן ביטחון של 100%, ודוגמה לכך הוא הסיפור של פרויקט "אינפיניטי" של קבוצת חג'ג' במתחם סומייל בתל אביב. הקבוצה אורגנה לפני כשש שנים לצורך הקמת מגדל בן 47 קומות ובניין נוסף בן שש קומות. מחירי הדירות החלו אז ב-2.2 מיליון שקל. בשנה שעברה טענו חלק מחברי הקבוצה כי המארגנת, קבוצת חג'ג', הגישה בקשה להגדיל את הפרויקט ל-273 דירות - בלי שיידעה אותם. עוד טענו חלק מהחברים כי אין מדובר כלל בקבוצת רכישה.

הסכסוך בין הצדדים גרם לכך שבמרץ השנה הודיע בנק מזרחי-טפחות, שמלווה את הפרויקט, כי אם לא יוסדרו ההפרות של הסכם ההלוואה שנחתם בינו לבין חברי הקבוצה, בכוונתו לבטל את הסכם הליווי. ביוני השנה לובנו המחלוקות, וגם הממונה על חוק המכר עמית גריידי נכנס לעובי הקורה. ככל הידוע הסכסוכים יושבו ואולם הפרויקט עבר הסבה לפרויקט יזמי.

מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי  / צילום: איל יצהר, גלובס
 מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי / צילום: איל יצהר, גלובס

השיא: בתחילת העשור

השיא של קבוצות הרכישה, מספרת בן יהודה, היה בתחילת העשור. הרווחיות של חברי הקבוצות אז הייתה גבוהה יותר, משום שהיא כללה לא רק את החיסכון שנובע מרווחיות היזם, אלא גם פטורים שקיבלו על תשלומי מס רכישה ומע"מ. עם הזמן החסכונות המיסויים בוטלו וחברי הקבוצות נאלצו להסתפק בפחות. גם מדיניות הממשלה בנושא הקרקעות השתנתה.

"בעבר רמ"י שיווקה קרקעות לעמותות בנייה ולקבוצות בנייה. מאז שהחלה תוכנית מחיר למשתכן, הקרקעות של רמ"י נותבו לטובת העניין ופחות שווקו לקבוצות; החקיקות וההיבטים הרגולטורים שהקטינו את הכדאיות הכלכלית של העניין הזה פעלו גם כן, אבל הבסיס של קבוצות הרכישה, החיסכון ברווח היזמי כשנכנסים לפרויקט כזה - עדיין קיים. אם אני קונה דירה מקבלן, אז מעבר לעלויות הבנייה והקרקע אני משלמת גם עבור הרווח היזמי שהוא לוקח על הפרויקט, 15%-20%.

"אגב, לפעמים אנשים מגיעים לקבוצות רכישה לאו דווקא משיקולי רווח. למשל, אם אני רוצה לרכוש דירה במיקום מסוים שאין בו פרויקט רגיל. הן עדיין יכולות להיות ערוץ כדאי, רווחי ולגיטימי, רק צריך לנהוג בה באחריות".

מצד שני, פעמים רבות יש עיכובים בבנייה ומריבות בתוך הקבוצות שמגדילים את הסיכונים. איך אתם מתייחסים לזה?
"הבנק מוודא, במערכת ההסכמים שלו ובשיח שלו עם הקבוצה, שחברי הקבוצה מודעים לשני סיכונים מרכזיים שיש בקבוצה מעצם היותם יזמים: סיכון של עלויות וסיכון של זמן. אם יהיו התייקרויות בעלויות, מי שיישא בהן הם חברי הקבוצה וכנ"ל אם יהיה עיכוב בזמן. לאור זאת צריך לקחת שולי ביטחון. בתוך מכלול העלויות נכללים סעיפים שמכונים בצ"מ, כלומר בלתי נצפה מראש, כך שגם אם יש התייקרויות, עד לנקודה מסוימת יש מקור מימוני.

בזמן האחרון אנחנו שומעים ביקורת רבה יותר על קבוצות הרכישה מצד הממונה על חוק המכר.
"הממונה על חוק המכר פעיל מאוד בתחום קבוצות הרכישה ואנחנו מברכים על פעולות שבאות להגן על בעלי זכויות בקבוצות רכישה.

"המסמך שהוציא הממונה כולל עקרונות לקהל המארגנים שבאים להבחין בין מארגנים לבין תמרורי אזהרה שאומרים שבפעול הם יותר מזה. אם אנחנו כבנק רואים שבמערכת ההסכמית שבין המארגן לקבוצות וההחלטות שהתקבלו ביחס למוסדות של קבוצת הרכישה יש סממנים שבניגוד למסמך הממונה, אנחנו פותחים את זה מול הגורמים הרלוונטיים, מבקשים לתקן את זה ואם יש מחלוקת, אנחנו יכולים להפנות את הקבוצה אל הממונה שייתן לה את אישורו. יש קבוצות שעשו את זה וקיבלו את אישורו ומתנהל שיח נכון ובריא".   

שרון בן יהודה

מנהלת מחלקת אשראי קמעונאי לנדל"ן במזרחי טפחות ● בת 39 ומתגוררת בת"א ● תואר ראשון בפילוסופיה, כלכלה ומדעי המדינה, תואר שני במינהל עסקים ומימון

צרו איתנו קשר *5988