מחיפה ועד לוד: העיריות שרוצות לקדם בעצמן פרויקטים של התחדשות עירונית

"העירייה הבינה לפני כמה שנים שברגע שבתוכנית המתאר יש סימון של מתחם להתחדשות עירונית, נוצר ג'ונגל. מתחילה מתקפת יזמים על כל הבניינים ומי שמחתים ראשון מקבל את הפרויקט". את הדברים הללו אומרת אדריכלית גיליה ברגר קוליץ, סמנכ"לית להתחדשות עירונית בחברת עזרה וביצרון בתל אביב. דברים דומים אומרים בעלי תפקידים דומים בערים אחרות. בשנים האחרונות הם החליטו, לפיכך, לקחת פיקוד ולהוביל את תכנון המתחמים, לא באופן שיחליף את היזמים אלא באופן שיקצר את הדרך להקמת הפרויקט.

לוד: משיגים כסף להכנת תוכניות

אני שואל את עו"ד בן מיוסט, מנכ"ל החברה הכלכלית לוד, על מעורבותו בהתחדשות עירונית מתחמית, אבל הוא מתעקש להתחיל מהמקרו: "אנחנו התחלנו מכלום. ראש העיר הגיע אחרי עשור של ועדות קרואות. לוד הגיעה למצב שאין לה חובות, אבל היא לא תפקדה.

"הנחת המוצא שלי כשבאתי לתפקיד הייתה שמהפכה לא יכולה להיות רק מכסף ציבורי וכדי להביא כסף פרטי צריך ודאות. יזמים צריכים ודאות. לוד לא הייתה בכלל על מפת הביקושים".

 בן מיוסט, יו"ר החברה הכלכלית לוד / צילום: אלכס אטלס

מיוסט מספר שהחברה מיפתה את כל אזורי ההתחדשות הרלוונטיים וסיווגה אותם, לפי קריטריונים, שנעשתה הגדרה של צורכי הציבור (בתי ספר, גני ילדים), ושקודמו תוכניות סטטוטוריות: "הצפיפות הממוצעת בלוד, עד לתחילת המהפכה שלנו, הייתה 6 יחידות לדונם. זה כמעט צמודי קרקע. אז איך אתה יכול להיות אורבני? העיר אמרה שהיא לא תיתן ליזמים לתכנן, אלא תיקח את זה על עצמה".

מיוסט מסביר שההבדל הגדול בין לוד לבין ערים אחרות זה שהיא לא הגיעה להסכם הגג כדי לבנות שכונות חדשות, אלא כדי לשקם את העיר הוותיקה: "אנחנו לוקחים כספים מכל גורם ממשלתי, יותר מ-50 מיליון שקל לקחנו רק בשביל תכנון סטטוטורי. לעיר לא היה אפילו תכנון סטטוטורי. החלטנו שאנחנו נתכנן מתחמי ענק ולא שכונות קטנות. זה מוביל לזה שהתוכניות שלנו מאושרות בזמני שיא. התוכנית הכי קצרה שלנו הייתה שנה וארבע".

מה זה אומר שאתם מתכננים בעצמכם?
"אנחנו מעסיקים את היועצים, אנחנו עושים את הבדיקות, אנחנו מגישים את התוכניות. אנחנו עושים את כל העבודה החברתית. וזו תפיסה שאני אישית הובלתי. אנחנו לא מעסיקים חברות חיצוניות בתהליכים חברתיים מורכבים. אלה לא יכולות להתמודד עם חברה רוויה בהבטחות ואכזבות. פערי האמון מולה הם אדירים. אנחנו לא כמו עזרה וביצרון במובן העסקי. הפעילות שלנו היא מלכ"רית".

מאיפה יש לכם כסף?
"אנחנו יודעים להביא כסף. כל הגורמים הממשלתיים רוצים לחבור להצלחה. כשאנחנו התחלנו לענות על הקולות הקוראים של הרשות להתחדשות עירונית טענו נגדנו שהפרויקטים שלנו גדולים מדי. מצאנו שותפים שהבינו מה אנחנו רוצים. כשחתמנו על הסכם גג עם הממשלה התייחסנו גם לדברים האלה. כשרמ"י ראו שאנחנו מקדמים תוכניות משמעותיות הם פנו אלינו ושאלו למה אנחנו לא נעזרים בהם.

"אנחנו עובדים בשלושה אפיקים: תכנון, כלכלה וחברה. כשאנחנו מתכננים אנחנו עובדים על הכול בבת אחת. כשהגענו לפה הוצאנו את כל המאכערים מהעיר. עברנו כניסה-כניסה בבתים וביקשנו מהתושבים לא לחתום על שום דבר בלי שהם מתייעצים איתנו. הנחינו אותם לא לחתום על שום דבר, לפני שתיבחר נציגות מכל כניסה, מכל בניין. הנציגות תבחר עו"ד מטעמם, על סמך הליך שאנחנו מציעים. רק אחר כך, כשהמתחם בשל, אנחנו מגיעים ליזמים.

"אני לא רוצה שהיזם יתעסק בתכנון. התכנון הסטטוטורי של כל המתחמים בעיר, פרט לשלושה קטנים, הוא שלנו. ולמה? כי אנחנו רוצים שהיזם לא יספר לאנשים כל מיני הבטחות וסיפורים בלי שהוא בכלל מכיר את התב"ע. אנחנו רוצים לייצר ודאות. ליזמים ולתושבים. תושבים לא יכולים לשגות באשליות שהם יקבלו תוספות של 20, 30, 40 מ"ר, מזגנים בכל הבית. אנחנו אומרים להם בדיוק מה הם יקבלו. הכלכלה של התכנון לוקחת את זה בחשבון".

תל אביב: מכינים תב"עות בדרום העיר

"עזרה וביצרון", חברה-בת של עיריית תל אביב-יפו, הוקמה ב-1937 כחברה משכנת, ונודעה בעבר בסיוע שלה לשיפוץ מבנים קיימים. בשנים האחרונות היא הפכה לסוג של יזמית התחדשות עירונית. היא פונה לאזורים מוחלשים בעיר, מחתימה את התושבים, מקדמת את הפרויקט עד אישור התב"ע, וגם מלווה אותו במהלך הבנייה.

אדריכלית גיליה ברגר קוליץ, סמנכ"לית להתחדשות עירונית: "כשמגיעים יזמים למתחם, התושבים מוצאים את עצמם במצב שבו הם לא יודעים למי לחתום, אין להם יכולת להשוות בין ההצעות וזה יצר הרבה תסכול.

 גיליה ברגר קוליץ / צילום: דורון סהר

"העירייה החליטה שזו אחריות שלה לייצר מסלול אחד לתושבים ולהבטיח לתושבים שמה שהוצע להם אכן נבדק, אושר ושהם בידיים הגונות. העירייה המציאה מודל ייחודי, שנדרש אישור של משרד הפנים, שבו התאגיד העירוני גם יוזם פרויקטים בשוק הפרטי".

מה זה אומר בפועל?
"עזרה וביצרון פועלת היום על פי חוק המארגנים. פרויקטים מגיעים אלינו בכל מיני צורות. זה יכול להיות שתושב יפנה, או שאנחנו נאתר מתחם שצוות התכנון חושב שיש בו פוטנציאל, אנחנו נעשה בדיקת היתכנות כלכלית ראשונית, שכוללת תיאום ראשוני מול מינהל ההנדסה, אנחנו עושים בדיקה שמאית להבין על מה באמת אנחנו יכולים לתת לדיירים את התמורות, ואז אנחנו מחתימים אותם על צו הרשאה, שמוגבל בזמן. הוא מתארך ככל שחותמים עליו יותר.

"כשאנחנו מגיעים ל-50% של בעלי הדירות, אני הולכת למנכ"ל העירייה ומבקשת תקציב לתב"ע. התקציב נע בין מיליון ל-2.5 מיליון שקל, לפי גודל המתחם. עם התקציב הזה אני מקדמת תכנון לתב"ע. מה שמיוחד בתכנון אצלנו זה שאנחנו משתפים את בעלי הדירות ומעדכנים אותם לכל אורך התכנון. בשונה מיזמים שמקדמים את התכנון ביחס למספר ההחתמות, אנחנו ישר מסתערים על המשימה ומקדמים את התכנון. המטרה שלנו היא שהתוכנית תעלה לדיון בוועדה כשיש לה לפחות 67% חתימות של בעלי הדירות".

כדי להוציא תוכנית לפועל צריך 100% חתימות. ברגר קוליץ מסבירה שמ-80% חתימות במתחם, היזם יכול לתבוע את אלה שלא חתמו כסרבנים: "אם יש התנגדות, הפרויקט לא יקרה. אם הם לא מגיעים להסכמות, הפרויקט לא יקרה. התב"ע תשב על המדף והיא לא תמומש".

איך נולד המודל שלכם?
"יש דברים דומים במנהלות להתחדשות עירונית, אבל בשונה מאיתנו שם נסמכים על תקציבים של המדינה, ואז הם מוגבלים במספר הפרויקטים שהם עושים. אני עובדת רק בדרום ובמזרח העיר, איפה שערך הקרקע נמוך. במקומות שבהם היזמים לא רוצים להיכנס, איפה שהיזמים בורחים, שהם חושבים שהאוכלוסייה קשה מדי. אנחנו מנסים לגרום לעיר להתחדש".

יזמים מתחרים בכם?
"איפה שיזמים פועלים, אין לי אינטרס להיכנס".

מה היתרון היחסי שלכם?
"קודם כול, לפני שאנחנו מחתימים את הדיירים אנחנו עושים את כל הבדיקות. זה לא אולי. זה אומר שיש פרויקט. יש פה אמינות גבוהה. אנחנו קודם כול דואגים לזכויות ולתכנון. היזמים הם שלב יותר מאוחר".

מי משלם לכם?
"נגיד שקיבלתי מהעירייה מיליון וחצי שקל ועלה לי לקדם את התב"ע 1.2 מיליון שקלים. היזם שייבחר יחזיר לנו את הכסף לפי מה שהוצאתי, פר חשבונית. הוא לא נושא בעלויות הארגון, כולל המשכורת שלי. אלה הוצאות שבכל מקרה היזם היה מוציא לו היה מקדם את הפרויקט. זה היה עולה לו יותר".

חיפה: 11 תוכניות מאושרות

האדריכל אריאל וטרמן, מהנדס העיר חיפה, מאמין שניהול התכנון יכתיב את ההצלחה של הפרויקט. המחלקה להתחדשות עירונית, שהיא זרוע של מינהל ההנדסה, היא הגורם המקומי בחיפה האחראי לקידום מיזמים של התחדשות עירונית מתחמית.

"אנחנו עושים לתושבים השתלמויות ומלמדים אותם איך הדברים עובדים. העניין האחר הוא פשוט תכנון. ברגע שיש לך תוכנית מאושרת, זמינה, אז השוק הפרטי יכול לבוא לידי ביטוי.

"ברגע שיש תוכנית מאושרת ליזמים אין הסיכון והזמן שלוקח להם לאשר תוכנית. הם מגיעים ישר להיתרים, ואז העסק יותר כלכלי. אין סיכון בהיבט הסטטוטורי. אנחנו לא מסתפקים במתחמים, אלא עושים תוכניות בראייה של שכונה שלמה: בנוה דוד, בשער העלייה, בקרית אליעזר, בבת גלים. אלה היקפים עצומים. בשכונה כזאת יש 15 אלף יח"ד, זה סדר גודל של עיר כמו כרמיאל או נהריה.

"ברגע שאנחנו עושים תכנון כולל, אנחנו נותנים פתרונות לשטחי הציבור, לעתים בתוך הבניינים עצמם. בצורה הזאת אנחנו יכולים לפרוט את הפרוגרמה ככה שיזם שבונה פרויקט גדול כולל בתוכו גם את גן הילדים.

"מאחר שמדובר בגורם פנים עירוני, במינהל ההנדסה, זה אותו גורם שמקדם את התכנון ותוכניות אחרות ונותן גם את התכנון הכוללני לשכונה. אם אתה עושה תכנון נקודתי, רק למתחם קטן, אתה מפספס בגדול, כי אין לך את התכנון הכולל, עם התשתיות. בגלל זה, זה נעשה אצלנו באותו מקום".

 אריאל וטרמן, מהנדס העיר חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

אורנה מור, מנהלת המחלקה להתחדשות עירונית בעיריית חיפה, מבהירה שמקור המימון של התוכניות הוא ממשלתי: "משנת 2000 קידמנו 12 תוכניות במסלול רשויות של משרד הבינוי והשיכון, לימים הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מהן 11 מאושרות, ואחת מופקדת. כלומר, אנחנו לקראת סיום התהליך.

"התהליך הזה התניע שני תהליכים נוספים: הוא יצר מסלול של תוכניות אב ומתאר, שגם הן מתוקצבות על ידי הרשות הממשלתית. כתוצאה מהכנת תוכניות האב והמתאר הוגברה הוודאות התכנונית בשכונות הוותיקות ויזמים התחילו להגיש לנו הצעות בתוך המתחמים. יש לנו כעת על השולחן שבע תוכניות שמתקדמות במסלול יזמים".

"כל המינהלות האלה מחזירות אותנו 20 שנה אחורה"

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה, מהגדולות בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, לא מתלהב מהיוזמות העירונית: "אין תחליף ליוזמה חופשית, לכלכלה חופשית ולחופש יצירה", הוא אומר. "התמריץ של יזם, ושל התושבים, הוא לקדם את הפרויקט ולעמוד בלוחות זמנים. אם נחזור לתכנון ממשלתי או עירוני - נחזור אחורה ונוסיף בירוקרטיה על בירוקרטיה. אנחנו ניתקל בפחות פרויקטים לביצוע והיצע המגרשים הזמינים כתוצאה מהתחדשות עירונית לא יענה על הציפייה ויביא לעליית מחירים".

התוכניות של העיריות לא טובות?
"אם מסתכלים על הנתונים רואים פער בלתי נתפס בין מספר התוכניות המאושרות בהתחדשות עירונית לבין הפרויקטים שנבנו. אם תשאל את רשויות התכנון הן יגידו לך שבשנים האחרונות הן אישרו מאות אלפי יח"ד. איפה הן? אני אגיד לך. בחלק מהמקומות לא עשו את זה בתיאום עם תושבים, יש כל מיני מאכערים שנכנסו ומפריעים. יש פרויקטים שלא כדאיים כלכלית. אנחנו מפספסים פה בענק.

 יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה / צילום: איל יצהר, גלובס

"הרעיון הוא לעשות תכנון שגם ייצא לפועל. אם הדייר הזקן או האישה הנכה יקבלו את הדירה בעוד 20 שנה, אני לא יודע אם זה רלוונטי. זה חבל, כי אנחנו רוצים לשפר את איכות החיים והכלכלה של הדור הזה, וגם לתת עתודות קרקע לתושבי העיר".

אבל אתה לא יכול לטעון שזו לא המוטיבציה של הרשות העירונית?
"אני לא מפקפק ברצון של הרשויות. אבל לצערי, כל המנהלות האלה, וכל התכנון העירוני מחזיר אותנו 20 שנה אחורה. אין מה להשוות בין תכנון יזמי, שעושה את זה עם התושבים והעיריות, והוא עושה את זה מכספו ומשקיע את כל הנשמה והמאמץ ומקצר טווחים, אל מול יוזמה עירונית. לעובדי ציבור יש את הקצב שלהם וברשויות יש קואליציה ואופוזיציה וכל מיני אינטרסים ואני לא בטוח שזה יביא לנו את הישועה. המרשם הנכון להצלחה זה יזם איכותי עם יכולות כספיות וניהוליות שעושה את זה יד אחת עם התושבים והעירייה".

גם לג', ראשת תחום התחדשות עירונית בחברה יזמית גדולה, שלא הייתה יכולה להיחשף, יש ביקורת רבה על אופן קידום הרשויות את ההתחדשות המתחמית: "משרד השיכון מימן קרוב למאה תוכניות ברשויות המקומיות, שהרשות המקומית היא זו שהובילה אותן, מבלי לערב יזמים פרטיים. מתוך אותן תוכניות מומש רק קומץ קטן, ולמעשה, התוקף של רובן התבטל. הסיבה היא שהבסיס שלהן לא היה כלכלי.

"אם יזם היה מכין את התוכניות האלה אפשר היה לראות את בסיס הציפוף הנדרש, את היקף הזכויות הנדרש, היכולת לממש. בעיניי, זו הוכחה לכך שהאינטרסים של רשות עירונית הם לשמור על נפחים צנועים ולא להעמיס על אזור מסוים, בין אם משיקולים של כלכלה עירונית, ובין אם משיקולי התנגדויות של תושבים. הם אלה שקובעים איך ייראו תוכניות ההתחדשות העירונית המתחמיות. ברור שזה לא הכיוון הנכון".   

התייחסות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "הרשות להתחדשות עירונית מקדמת, באמצעות 24 המינהלות להתחדשות עירונית הפרוסות ברחבי הארץ, תהליכי בניית נציגויות של בעלי הזכויות, קורסים והכשרות מקצועיים, סיוע בבחירה אקטיבית של עו"ד, יזם ומפקח דיירים ועוד, ובכך מגבירה את שליטתם של בעלי הדירות בתהליך, ומסייעת להם לבחור את סוג הפרויקט ובעלי המקצוע המתאימים ביותר עבורם. נקודת המפנה מגיעה לשיא כאשר הרשות המקומית, באמצעות המינהלת להתחדשות עירונית, היא הגורם המקדם את התכנית, במימון הרשות להתחדשות עירונית, ופועלת במקביל לארגון בעלי הזכויות, שיתופם בהליך התכנון וסיוע בבחירת היזם, תוך ליווי צמוד ומקצועי של עובדי המינהלת".

חיים אביטן, יו''ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ללא הרשות הממשלתית לא היו מקודמות עשרות תכניות אב, תוכניות מפורטות ותכוניות מתאר ברשויות המקומיות, הכוללות עשרות אלפי יחידות דיור שנמצאות בשלבי תכנון ומתוקצבות ביותר מ-150 מלש''ח. נוסף לכך, ללא התקצוב הממשלתי לא היו קמות המנהלות הפרוסות ברחבי הארץ המלוות באנשי מקצוע ונותנות מענה לדיירים, והרשויות לא היו מצליחות לקדם פרויקטים בהתחדשות עירונית אלא רק במדינת ת''א".