הרוכשים ממשיכים לקנות דירות, אבל מחפשים את הזולות

מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 0.2% וחזר לרמה של לפני פרוץ הקורונה. ואולם קשה לדבר על יציבות בשוק כזה, שמתרחש על רקע משבר הקורונה הכלכלית, והתייצבות המחירים אין פירושה שמדובר בשוק סטטי. בדיוק ההיפך - מדובר בתוצר של שקול כוחות קשה בין הקבלנים, משפרי הדיור והרוכשים. והתוצאות העיקריות של אותו שקול כוחות ברבעון השלישי של השנה היו ריבוי עסקאות, עליית מחירי דירות חדשות, והתמקדות השוק בדירות זולות.

בשבוע שעבר פורסמה סקירת הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, שדיווחה כי בספטמבר בוצעו 9,600 עסקאות - כמות גבוהה במיוחד כשמדובר בחודש חגים. הרבעון השלישי בכללותו רשם מספר עסקאות גדול מאוד, מה שהעיד על שוק ער במיוחד. מספר גורמים פועלים לכיוון של סגירת כמות גדולה של עסקאות בתקופה הזו: מצד בעלי הדירות ניתנה האפשרות לדחות משכנתאות, שאמנם זמנה הוקצב על ידי בנק ישראל עד לסוף השנה הנוכחית, אך גם הבנקים למשכנתאות מגלים גמישות יתרה בעניין; הרוכשים מצידם רואים לנגד עיניהם את הריביות הנמוכות, כאשר המדינה נתנה להם הבטחת הכנסה עד לאמצע השנה הבאה, והחשש הגדול הוא שאם הם יתמהמהו בסגירת עסקה - הבנק למשכנתאות עלול להתחרט ולא לאשר את המשכנתה. ואילו יזמי הנדל"ן רואים לנגד עיניהם את כל השחקנים ויודעים שעדיף ללחוץ לסגור עסקה עכשיו, כי אין לדעת מה יקרה אחר כך. וה"אחר כך" הוא תסריט הבלהות שבו הסיוע הממשלתי ייפסק והמשק יגלוש למיתון עמוק שילווה בגלי חדלות פירעון.

יציבות בשוק לא תהיה כאן בקרוב

הלחץ של הקורונה הכלכלית גורם לכל הסיכומים השנתיים להיות לא יותר מאשר סטטיסטיקה. למשל בהיבט שנתי מדד מחירי הדירות עדיין רושם פלוס של 2.4% ואולם כללי המשחק שונו מבלי היכר. גם העלייה הרבעונית של כחצי אחוז אינה אומרת הרבה, למעט העובדה שבעתיד הקרוב השוק ימשיך לזגזג בין עליות חודשיות לירידות חודשיות ולתקן את עצמו שוב ושוב. יציבות לא תהיה כאן.

כמה דוגמאות בולטות: מדד תל אביב, שבתחילת הרבעון השלישי רשם עלייה בולטת של 1.3% במדד המחירים המחוזי, שב בחודשיים האחרונים לנקודת המוצא ברמה דומה לזו שבה פתח את הרבעון; בדומה, מחוז חיפה רשם קפיצה חודשית של 2% במחירים ביוני-יולי, לעומת מאי יוני, שאז נרשמו שתי ירידות רצופות במדד. ואילו במחוז המרכז מדד מחירי הדירות עלה ב-1.5% במאי-יוני, ומאז רשם שני מדדים מאופסים וירידה של 0.2% במדד האחרון.

ולעומתם, מחוז ירושלים הוא המחוז שלא מפסיק להפתיע בחוסר היציבות שלו ובתנודות הקיצוניות שהוא רושם מדי חודש. דווקא בעידן הקורונה הוא עולה מעלה ובתקופת בין הסגרים הוא רשם עלייה של 3.7%, לרמת המחירים הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2017.

מה שכן יציב במגמה שלו הוא הירידה במחירי העסקאות הממוצעים, מאז החלה הקורונה. מחיר דירה ממוצעת כיום מגיע ל-1.53 מיליון שקל - חזרה לרמה של אמצע השנה שעברה. זה מעיד על כך, שעל אף ריבוי העסקאות, הציבור מודע לסכנות של השוק, ורוצה לרכוש דירות זולות. פנטהאוז בתל אביב או וילה בהרצליה פיתוח פחות מעניינים כרגע את מרבית הקונים.