בדרך להסדר החוב, הנושים ממשיכים להסתער על אול-יר: ג'יי.פי מורגן דורש ריבית נוספת של 9 מיליון דולר

הבנק האמריקאי טוען להפרות תנאי ההלוואה שהעניק לחברת הנדל"ן הזרה, שהובטחה בשיעבוד ראשון ומלא על השלב השני בפרויקט דניזן-בושוויק בברוקלין • אול-יר: "החברה לומדת את הטענות"

נכס של אול-יר / צילום: מצגת החברה
נכס של אול-יר / צילום: מצגת החברה

המצב הפיננסי הקשה, אליו נקלעה חברת הנדל"ן הזרה אול-יר, ממשיך לגרור אחריו הסתערות מצד הנושים המובטחים על החברה. הפעם מדובר בבנק האמריקאי ג'יי.פי מורגן צ'ייס, שהעביר לאול-יר דרישה לקבל ממנה תשלומי ריבית נוספים בסך 9.3 מיליון דולר, בגין הפרה מתמשכת של תנאי ההלוואה שקיבלה ממנו, לדברי הבנק.

אול-יר, בבעלותו של יואל גולדמן, קיבלה בחודש יוני 2019 הלוואה של 170 מיליון דולר מג'יי.פי מורגן, שהובטחה בשיעבוד ראשון ומלא על השלב השני של פרויקט הדיור להשכרה דניזן-בושוויק, שממוקם ברובע ברוקלין בניו יורק. ההלוואה ניטלה לצורך מימון מחדש של הלוואה בכירה בסך של 165 מיליון דולר, שהועמדה קודם לכן למימון הנכס.

ביום ראשון דיווחה אול-יר כי קיבלה בימים האחרונים מכתב מהבנק האמריקאי, הטוען למספר הפרות של הסכם ההלוואה, וביניהן: רישומם של עיקולים על-ידי ספקים בסך כולל של 540 אלף דולר בין החודשים נובמבר 2019 לאוקטובר 2020, המהווים לטענת הבנק העברה אסורה של הזכויות בנכס.

עוד טוען ג'יי.פי מורגן להיעדר השלמת כיסוי בפיקדון רזרבה לתשלום החוב, החל מאפריל 2020, כאשר היתרה לכיסוי עומדת על כ-740 אלף דולר, וכן להיעדר השלמת מסמכי פוסט-השלמה בתום שנה ממועד העמדת ההלוואה, כלומר החל מחודש יוני 2020. טענות נוספות כוללת דיווחים פיננסיים חסרים, וכן מתן התראה בדבר אירוע הפרה נוסף בהינתן שבתוך חמישה ימים עסקים, אול-יר לא תמציא לבנק העתקים של כל הסכמי השכירות ביחס לנכס.

כאמור, ג'יי.פי מורגן טוען כי הריבית שנצברה בגין אירועי הפרה אלו, החל מיום 20 בנובמבר 2019, עומדת על כ-9.3 מיליון דולר. לדברי אול-יר, "החברה לומדת את המכתב באמצעות באי כוחה".

פרויקט דניזן-בושוויק הוא פרויקט נדל"ן מניב, שבמסגרתו נבנו 911 יחידות דיור להשכרה בשני מבנים בשני שלבים. יש לציין כי השלב הראשון של הפרויקט משועבד למחזיקי אג"ח ה' של אול-יר, לטובת הבטחת חוב של 820 מיליון שקל כלפיהם, או 832 מיליון שקל כולל ריבית שנצברה בגין החוב. נכון לסוף יוני 2020, הוערך שלב א' של הפרויקט לפי שווי של 323 מיליון דולר, בעוד שלב ב' המשועבד כאמור לג'יי.פי מורגן הוערך לפי שווי של 315 מיליון דולר.

השלב הראשון בפרויקט, שמשועבד כאמור למחזיקי אג"ח ה', נדרש לשלם ריבית של 3.6% בשנה, כלומר 29.5 מיליון שקל (9.1 מיליון דולר). על השלב השני רובצת כאמור ההלוואה מג'יי.פי מורגן שמשלמת ריבית שנתית של 5.5%, כלומר 9.35 מיליון דולר בשנה. בנוסף, רובצת על השלב השני גם הלוואת מזנין בגובה של 65 מיליון דולר, המשלמת ריבית שנתית של 12.6%, כלומר עוד 8.2 מיליון דולר בשנה. עוד לפני הצעד שנקט ג'יי.פי מורגן, הודיע המלווה הפיננסי שהעמיד את הלוואת המזנין כי הוא פועל למכירת הבטוחות שהועמדו לטובתו במסגרת ההלוואה.

על פי דוחות המחצית הראשונה של 2020, מייצר כיום פרויקט דניזן-בושוויק הכנסה תפעולית נטו בקצב שנתי של 21.6 מיליון דולר, שאינה מכסה את תשלום הריבית השנתית, שמסתכמת לכ-26.7 מיליון דולר. עם זאת, בניגוד לשלב א', שנמצא בתפוסה מלאה, הרי שלדברי החברה בשלב ב' עמד שיעור התפוסה בסוף יוני 2020 על 71%, לאחר שבסוף 2019 עמד שיעור התפוסה על 35% בלבד. כך, שקיים פוטנציאל לעלייה בהיקף ההכנסות משכר דירה עם אכלוסו המלא של הנכס.

כאמור, הצרות של החברה מול ג'יי.פי מורגן הן חלק ממערבולת גדולה בהרבה שמאיימת לסחוף את החברה. לאול-יר חוב של כ-2.35 מיליארד שקל למחזיקי איגרות החוב שלה בישראל, מתוכו 1.42 מיליארד שקל למחזיקי שתי הסדרות המובטחות (ג' ו-ה') ועוד 934 מיליון שקל למחזיקי שתי הסדרות הלא מובטחות (ב' ו-ד'). בסוף נובמבר הודיעה אול-יר על הפסקת התשלומים למחזיקי האג"ח הלא מובטחות לנוכח מצוקה פיננסית שאליה נקלעה, וזאת יום לפני מועד תשלום חוב של 124 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ב'.

בחברה ביקשו להגיע להסדר חוב מהיר עם מחזיקי האג"ח השונים, שיכלול דחייה בפירעונות החוב והקלה בהתניות הפיננסיות, תמורת העלאת ריבית והזרמת הון, וכן צירוף נציג מטעם נאמן האג"ח לדירקטוריון החברה. בעקבות הבקשה בחרו מחזיקי האג"ח בישראל את נציגיהם למשא ומתן מול החברה.

רו"ח דורון תורג'מן מונה כנציג מחזיקי הסדרות הלא מובטחות (ב' ו-ד'), עו"ד אסנת טננבאום מונתה כנציגת סדרה ג' ואילו עו"ד עודד גולדשטיין מונה כנציג סדרה ה'. לתפקיד היועצים המשפטיים של נציגי המחזיקים ונאמני ארבע סדרות האג"ח מונו עו"ד אמיר פלמר (סדרות ב' ו-ד') ומשרד גורניצקי ושות' (סדרות ג' ו-ה'). 

צרו איתנו קשר *5988