כמו בסביון, אבל פחות יקר: אלה השכונות שמדורגות בצמרת הסוציו-אקונומית של ישראל

הדירוג הסוציו-אקונומי שעורכת הלמ"ס מגלה שהשכונות בעלות הדירוג הגבוה ביותר אינן תמיד היקרות ביותר, ואפילו אינן ביישובים היקרים ביותר • זכרון יעקב, נס ציונה, יבנה וכוכב יאיר תרמו כל אחת שכונה • בירושלים אין אפילו שכונה אחת שקיבלה את הדירוג 10

שכונת מליבו  בנס ציונה. דירות גדולות ומחירים גבוהים / צילום: איל יצהר
שכונת מליבו בנס ציונה. דירות גדולות ומחירים גבוהים / צילום: איל יצהר

לא צריך להיות מיליונר כדי לרכוש דירות בכמה מהשכונות הטובות ביותר בארץ - זה אחד הממצאים הבולטים שעולים מניתוח ממצאי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אודות הסיווג של הרמה החברתית-כלכלית של האוכלוסייה.

נהוג לדבר על האשכולות הסוציו-אקונומיים של הלמ"ס במונחים של רשויות מקומיות, שבהם 1 הוא הנמוך ביותר ו-10 הוא הגבוה ביותר. בדירוג זה, המקום שקיבל את הערך הנמוך ביותר הוא מועצה אזורית נווה מדבר, שנמצאת בתחתית אשכול 1; לעומתה, המועצה המקומית סביון זכתה לדירוג כיישוב מספר 1 בישראל מבחינת רמה חברתית-כלכלית, והיא ממוקמת בפסגת אשכול 10. סביון חולקת את אשכול 10 עם כפר שמריהו, להבים ועומר.

ואולם אם נצרף לרשימת היישובים גם שכונות שנמצאות בערים, הממצאים משתנים, שכן 49 שכונות, כ-3% מכלל השכונות שנמדדו, נכללות באשכול 10. ו-9 מהן קיבלו ערכים שגבוהים מזה שקיבלה סביון. 22 מהן נמצאות בתל אביב, 8 בחיפה, 3 ברמת גן וברמת השרון, 2 בזכרון יעקב והיתר מפוזרות בערים אחרות.

1. מחירי הדירות: מתאם לא מושלם

המדד החברתי כלכלי הזה נפגש עם עולם הנדל"ן במחירי הדירות. באופן גס, המקומות עם הערכים הסוציו אקונומיים הגבוהים ביותר נושאים גם תגי מחיר גבוהים, ואולם כבר מהדירוגים שהבאנו עד כה ניתן לראות שאין מדובר במתאם מושלם: עסקאות שבוצעו על קוטג’ים בעומר בחודשים האחרונים נעו ברמות של 2.4-3.4 מיליון שקל, ואילו בלהבים בין 2 ל-3 מיליון שקל; מצד שני הרצליה פיתוח, ששברה שיאי מחירים עם העסקאות שביצעו רומן אברמוביץ' ושלדון אדלסון (שרכש את בניין השגרירות האמריקאית) - כלולה אמנם באשכול 10, אך בדירוג הפנימי שלו היא רחוקה מלהיות בצמרת החברתית-כלכלית של הלמ"ס. גם לערי השרון המבוססות רעננה וכפר סבא אין ייצוג ברשימה.

 
  

בירושלים אין שכונה שמשתייכת לאשכול 10. שכונת בית הכרם היקרה היא השכונה ברמה הסוציו-אקונומית הגבוהה בעיר, אך נכללת רק באשכול 9; רחביה נותרה כמיתולוגיה לפחות מבחינת המדד החברתי-כלכלי, והיא נמצאת באשכול 7 בלבד. מבחינת נדל"ן רמות המחירים בשכונה גבוהות ודירות 4 חדרים נמכרו בתקופה האחרונה ברמות של 3-4 מיליון שקל.

 
  

2. שכונות חזקות בערים מגוונות

יש שכונות שאולי מחירי הדירות בהן אינם כה גבוהים, אבל האוכלוסייה שלהן כלולה במדרג הגבוה ביותר בארץ.

פרדס רייספלד בקרית אונו נחשבה מיום הולדתה, בסוף שנות ה-90, לכוכבת אמיתית, וגם היום, למעלה מ-20 שנה מאז, מדובר באחת מהשכונות המובחרות בערי המרכז, שאינן תל אביב. מחירי הדירות בשכונה בהתאם, ובחודשים האחרונים נמכרו בשכונה דירות 4 חדרים בסדר גודל של 2.9־3.1 מיליון שקל. יקר, אבל עדיין מחיר סביר יחסית לשכונה שקיבלה את הציון 10.

שטח 9 בגבעתיים הוא עוד שכונה חדשה יחסית שסומנה ככוכבת עירונית. השכונה מוקמת בסביבת קניון גבעתיים. עיקר הבנייה באזור נעשתה בסוף שנות ה-80 עד לסוף העשור הקודם. בתור שכונה חדשה בעיר ותיקה, שהייתה בה בשעתו מעט מאוד בנייה, אין פלא שהיא נחשבה לבכירה בגבעתיים מבחינת איכות האוכלוסייה בה, כשגם המחירים נכבדים: דירות 4 חדרים באזור נמכרו באחרונה ב-2.6-3.2 מיליון שקל.

מובן שהסיבה העיקרית למחירים הנוחים יחסית של דירות בשכונות הללו (שכמותן יש נוספות), היא מיקומן, שלכאורה נחשב לפחות מבוקש מאשר מרכז תל אביב, למשל. ואולם העובדה היא, שהציבור שבוחר להתמקם בהן משתייך לרמה הסוציו-אקונומית הגבוהה ביותר בישראל.

אחוזת הנשיא ברחובות הגובלת במכון ויצמן. רוב הדירות שלה הוקמו לפני 15-20 שנה, ועסקאות על דירות 4 חדרים שבוצעו בה בחצי השנה האחרונה נעו בין 2 ל-2.3 מיליון שקל.

גבעת עדן ונוה שלו בזכרון יעקב מהוות בצוותא את החלק הצפוני והצפון-מזרחי של היישוב ההיסטורי. גבעת עדן משקיפה מהרכס על כביש החוף הישן (כביש 4) ועל ציר ואדי מילק (כביש 67) והכפר פורדייס. עקב השונות הגדולה שקיימת במיקומים ובאופי הנכסים, מנעד המחירים של הקוטג’ים שנמכרו בתקופה האחרונה רחב, והוא נע בין 2.4 ל-4 מיליון שקל.

שכונת כרמליה היא מהשכונות המבוקשות בחיפה, ולא סתם היא מהשכונות הבולטות בעיר שבהן בוצעו חיזוקים ושדרוגים מכוח תמ"א 38. לפיכך, יש פערי מחירים גדולים מאוד בין מחירי דירות במבנים שלא עברו תמ"א, שרובן נבנו בשנות ה-60 וה-70, לבין דירות חדשות ומחודשות. בעוד שדירות 4 חדרים ישנות נמכרו בחודשים האחרונים בין 1.7 ל-2 מיליון שקל, דירות שעברו תמ"א 38 נמכרות במחירים של 2.5-3 מיליון שקל ולעתים אף ביותר.

שמורת מליבו בנס ציונה היא במזרח העיר. היא מאופיינת בדירות גדולות ובמחירים גבוהים יחסית - בסביבות 3.5 מיליון שקל לדירות 5 חדרים; בשכונה גם קוטג’ים שמחיריהם בדרך כלל עולים על 4 מיליון שקל.

אחוזת הנשיא ברחובות. היוקרה של מכון ויצמן / צילום: איל יצהר
 אחוזת הנשיא ברחובות. היוקרה של מכון ויצמן / צילום: איל יצהר

3. ההילה של השכונות הצבאיות

כוכב יאיר הוא מהיישובים שמזוהים הכי הרבה עם בכירי מערכת הביטחון, לפחות לפני 20-30 שנה, ושתי שכונות - זו הצפונית וזו הדרומית (הכוללת את לב היישוב) נמנות אף הן עם "שכונות 10" של הלמ"ס. בחלק הדרומי של היישוב נמכרו בתקופה האחרונה קוטג’ים ברמות של כ-3 מיליון שקל ואילו בחלק הצפוני, בסביבת רחוב אגוז, נמצאו עסקאות שאף חצו את ה-4 מיליון שקל.

קוטג דו משפחתי רחוב ההר 3 כוכב יאיר / צילום: בר - אל
 קוטג דו משפחתי רחוב ההר 3 כוכב יאיר / צילום: בר - אל

שכונה נוספת שמזוהה עם כוחות הביטחון, ומדורגת 10 במדרג החברתי-כלכלי של הלמ"ס, היא נווה אילן ביבנה. זוהי שכונת קוטג’ים שממוקמת בחלק המערבי של העיר, ומחירי הנכסים שנמכרו בה באחרונה נעים בין 3.4 ל-3.9 מיליון שקל.

השכונה הצבאית שחותמת את ה"מדגם הצבאי" של שכונות שמצויות במדרג הסוציו אקונומי הגבוה במדינה, היא החלק הדרומי של נווה אפק בראש העין, שממוקמת במזרח העיר, דרומית לכביש 5. גם שכונה זו, כמו שכונות אחרות שמזוהות עם צה"ל וכוחות הביטחון, היא שכונת קוטג’ים. עסקאות שבוצעו בה בעת האחרונה נעו בין 2.6 ל-3.6 מיליון שקל. 

שרונה בתל אביב. באופן עקרוני / צילום: שלומי יוסף
 שרונה בתל אביב. באופן עקרוני / צילום: שלומי יוסף

מה כולל המדד: הרכב דמוגרפי, השכלה, תעסוקה

המדד שנערך על בסיס נתוני 2017, כלל שתי רזולוציות: האחת - של 252 יישובים; השנייה - של 1,629 אזורים סטטיסטיים (שכונות). בעיקרון המדד משקלל ערכים של 14 משתנים סוציו-אקונומיים, שמלמדים על תכונותיה הבסיסיות של האוכלוסייה הנמדדת, מבחינת הרכב דמוגרפי, השכלה וחינוך, רמת חיים, תעסוקה וגמלאות ועוד. כל נתון כזה מקבל ערך, ולבסוף הלמ"ס משקללת את כל הערכים הללו לקביעת ערך כולל של המדד.
ככל שהערך גבוה יותר - דירוג האזור הנבדק טוב יותר. הערכים מבטאים סטיות תקן סטטיסטיות מהממוצע הכלל ארצי שעומד על אפס, מה שקיבל ערך חיובי גבוה מהממוצע הכלל ארצי ומה ששלילי - נמוך. לצורך המחשה - העיר אור עקיבא משקפת במידה הנאמנה ביותר את המדרג הסוציו אקונומי הישראלי, שכן היא קיבלה את הערך 0. לאחר מכן קיבצו בלמ"ס את כל היישובים והשכונות שנבדקו למה שמכונה "אשכולות", שדורגו מהנמוך ביותר - 1 לגבוה ביותר - 10. כל אשכול כולל את המקומות שקיבלו ערכים סוציו אקונומיים דומים.

צרו איתנו קשר *5988