בג"ץ פסל פרויקט תמ"א 38 ברעננה שזכויות הבנייה עליו חושבו על בסיס תאורטי

לאחר כעשר שנים של דיונים, ביהמ"ש העליון ביטל פרויקט תמ"א 38 ברחוב גאולה ברעננה, וזאת מכיוון שהוועדה המקומית העניקה לו זכויות בנייה מופרזות על בסיס תאורטי ולא חוקי, שלא הלם את תנאי הסביבה

השופט מני מזוז / צילום: ליאור מזרחי
השופט מני מזוז / צילום: ליאור מזרחי

לאחר כעשר שנים של דיונים שעברו לאורך כל שדרת התכנון והשיפוט בישראל, בית המשפט העליון ביטל פרויקט תמ"א 38 ברחוב גאולה ברעננה, וזאת מכיוון שהוועדה המקומית העניקה לו זכויות בנייה מופרזות על בסיס תאורטי ולא חוקי, שלא הלם את תנאי הסביבה.

מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שבתוכנית אמור היה לכלול 6 בניינים חדשים בני 9 קומות ו-355 דירות, במקום שלושה בנייני רכבת ישנים שבהם 138 דירות. יזמת הפרויקט, חברת רסקו מגורים, החלה לקדם אותו כפרויקט פינוי-בינוי כבר בשנת 2011, אך ב-2017 הוועדה המקומית אישרה אותו כפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, אישרה את התוכנית והנפיקה היתר בנייה, שמבוסס על תוכנית המתאר המקומית (שמספרה 1010).

השכנים לפרויקט הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית נגד ההחלטה, באמצעות עו"ד ענת בירן. הוועדה בדקה ומצאה כי זכויות הבנייה שאושרו לחברה היזמית היו מופרזים, ולפיכך פסלה את התוכנית. הוועדה לא קיבלה את הטיעון כי חישובי השטחים התבססו על נתונים תאורטיים, מה שנקרא "חישוב רעיוני". היא גם דחתה את הטענה כי ניתן לאשר לפרויקט תוספות בנייה במסגרת הקלות מתוכנית. בסך-הכול הסתכמו כלל ההקלות והשטחים בתוספת של 3 קומות למבנים, מעבד לזכויות הבנייה הרגילות של תמ"א 38/2 שמגיעות ל-2.5 קומות.

בעלי הדירות והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה ערערו על החלטת הוועדה לבית המשפט המחוזי מרכז, ושם התקבלה עמדתם. "השכל הישר מחייב להתיר לפרויקט לצאת לדרך", פסק השופט עוז ניר נאוי שדן בעתירה.

ואולם כנראה שיש פנים רבות לשכל הישר, שכן הפעם היה זה תורה של ועדת הערר המחוזית לערער על ההחלטה. היא הגישה ערעור בשנה שעברה באמצעות פרקליטות המדינה לבית המשפט העליון על החלטת המחוזי, בטענה כי להחלטה יש השלכות רוחב על חישוב זכויות בנייה בכל פרויקטי תמ"א 38, וכי ועדה מקומית לא יכולה להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית או לאשר הקלות כמותיות במתחם מעבר לזכויות שנותנת התמ"א.

לפני שבוע התקיים הדיון בערעור, בפני השופטים נעם סולברג, מני מזוז ויעל וילנר, שהביעו התנגדות נחרצת לכל השימוש בחישובים רעיוניים. 

"טריק מופרך מיסודו" 

"גישה רעיונית זו פרשנות מופרכת והייתה מופרכת מהיום הראשון. יזמים נתלו בגישה הזו, כי כמובן היא משרתת אותם, עד שמישהו התפכח ובדק את זה והחליט מה שהחליט", אמר השופט מזוז. "הגישה רעיונית היא גישה מופרכת מיסודה, אין לה קשר רעיוני לכל התכלית של תמ"א 38 שנועדה לטפל. היא (תמ"א 38, א"מ) רואה מול עיניה את המבנה הישן ולא תוכנית רעיונית או זכויות רעיוניות שלא קיימות, היא רואה את המבנה הישן, רוצה לקבל את החיזוק שלו ונותנת זכויות על המבנה הישן שאותו היא רוצה לעודד לחזק, או לחלופה אחרת להרוס ולבנות. כל הרעיון זה טריק... מופרך מיסודו, אף פעם לא היה לו שום בסיס הגיוני או תכליתי, לא לפני התיקון של התמ"א וודאי לא אחריו, אז חבל להיתלות בו, אין לו שום תוחלת".

מה עושים עכשיו? השופט מזוז המליץ ליזם ולוועדה המקומית לקדם את ההתחדשות העירונית במקום, באמצעות פינוי-בינוי ולא תמ"א 38. הושפטת וילנר הציעה ללכת בדרך של חיזוק המבנים (תמ"א 38/1), מה שיקטין את הרווחיות של החברה היזמית, שכן היא תוגבל בהקמת כ-310 דירות.

לאחר התייעצות בין השופטים הודיע ראש ההרכב, השופט סולברג, כי לעמדתם החלטת ועדת הערר שפסלה את התוכנית צריכה להישאר. הצדדים לעתירה הודיעו על הסכמתם, שקיבלה תוקף של פסק דין, וערעור ועדת הערר התקבל.

באת-כוח הדיירים, עו"ד ענת בירן, מסרה בתגובה כי "פסק דינו של בית המשפט העליון מאשש את נכונות הטענות שהעלנו והתקבלו כבר לפני כמה שנים בוועדת הערר, בדבר דרך החישוב הנכונה של שטחי בנייה מכוח תמ"א 38. מדובר במקרה מובהק בו היה צריך לקדם תוכנית התחדשות עירונית ראויה במקום לנסות לכופף את הוראות התמ"א באופן בלתי חוקי, מה שגרם לתכנון מאולץ ופוגעני".

עו"ד עודד ישראלי, שייצג דיירים בפרויקט, מסר בתגובה כי "כל מי שעוסק בתחום ההתחדשות העירונית צריך להצטער צער רב על ביטול ההיתר לפרויקט גאולה ברעננה. ביטול ההיתר גוזר על מאות דיירי המתחם להמשיך להתגורר בדירות שיכון קטנות שאינן עומדות בתקני רעידות אדמה, אין בהן ממ"ד, והבניינים שבהם בנויות הדירות מתפוררים ממש. זאת, שעה שלצד בתי השיכון בנויים קוטג'ים מפוארים ומרווחים, שדייריהם מנסים לחבל בהליך ההתחדשות העירונית במקום".

צרו איתנו קשר *5988