20 שנה לתחילת פרויקט התחדשות עירונית
20 שנה לתחילת פרויקט התחדשות עירונית

20 שנה לפרויקט הראשון: כל מה שצריך לדעת אם אתם שוקלים התחדשות עירונית

הלית ינאי-לויזון

יזמים, דיירים ואנשי מקצוע, השותפים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, מדברים על התמורות שהולכות וקטנות, על הכדאיות הכלכלית שבכניסה לפרויקט ועל הדרך להתמודד עם התנגדות בעלי הדירות

למה בחרנו להקדיש מוסף שלם להתחדשות עירונית?

20 שנה בדיוק חלפו מאז יצא לדרך הפינוי בינוי הראשון בארץ, הפרויקט של חברת מצלאוי בקרית אונו. בעוד שנה וחצי תסתיים תמ"א 38 - התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית שתחליף אותה - עדיין לא אושרה. בשנים הקרובות, תחום ההתחדשות העירונית יצטרך לעלות מדרגה.

המדינה תולה תקוות רבות בהתחדשות העירונית: לא רק להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, אלא גם להגביר עמידות מפני רעידות אדמה, לספק ממ"דים לאזרחים חסרי מיגון, להגדיל את הצפיפות במרכזי הערים, לשפר את התכנון העירוני.

אלה מטרות חשובות, אבל הביצוע מתקדם בעצלתיים. ב-2019 אמנם נרשמה קפיצה גדולה במספר היחידות שאושרו בפינוי בינוי, והוא הגיע לכ-26 אלף, אבל היעד שנקבע בתוכנית האסטרטגית לדיור היה של כ-100 אלף בכל שנה. הקפיצה הבאה בהיקפים תצטרך להיות גדולה בהרבה.

גם הדיירים תולים תקוות רבות בהתחדשות עירונית. כולם מקווים לקבל דירה חדשה יותר, גדולה יותר, חזקה יות, ויקרה יותר. בינתיים, מתחמים שלמים הופכים לסלאמס כי לאף אחד אין עניין להשקיע בהם כי הפינוי אוטוטו קורה.

החלטנו להקדיש הפעם את כל המוסף כדי לבחון את המצב בענף מנקודות מבט שונות: למה עדיין יש כמעט בכל פרויקט דייר שמסרב להצטרף? איך עומדים בעלויות התחזוקה הגבוהות של הבניינים החדשים? האם פרויקטים כאלה ימשיכו לקרוץ למשקיעים על אף שמשך הזמן לאישור רק מתארך? ואחרי שכבר יש פרויקטים ביבנה, בקריות, בנשר, האם אפשר לקדם התחדשות עירונית גם בפריפריה?

בעוד שלושה שבועות יתקיימו הבחירות לכנסת, והרבה תלוי ביכולת של הממשלה הבאה לקדם רפורמות. הדיירים תלויים בכך, היזמים תלויים בכך. הוותמ"ל, הוועדה לתכנון מתחמי דיור מיוחדים, תכננה בממשלות הקודמות עשרות אלפי יחידות דיור - אבל רובן מחוץ למרכזי הערים. מעתה והלאה היא אמורה להביא את הכוח והעוצמה שלה לקידום מתחמי התחדשות עירונית - אבל חוק הוותמ"ל לא חודש וכרגע אין ביכולתה לקדם כלל תוכניות חדשות.

הרפורמה להתחדשות עירונית מחכה גם היא לממשלה הבאה. הדוח להסרת חסמים שקידמו במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית מציע הורדה דרמטית של שיעור ההסכמה לפרויקט של פינוי בינוי מ-80% ל-66%, ומנגנון שיאפשר לא לתת פיצוי לדיירים שבנו ללא היתר. מלכתחילה לא היה קל להעביר את ההגבלות האלה בחקיקה בכנסת ולכן הן היו אמורות להיכלל בחוק ההסדרים. אבל בינתיים אין תקציב, אין חוק הסדרים, אין הורדה של שיעור ההסכמה ואין הגנה ליזמים מפני דיירים שרוצים יותר

פתרון רחב היקף להתחדשות עירונית בפריפריה רחוק מלהימצא. אמנם בשנים האחרונות הקצתה רמ"י קרקעות משלימות לפרויקטים לפצות את היזמים במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית לפרויקט, אבל אין בכך פתרון לפריפריה הרחוקה.

עכשיו הזמן נהיה דוחק: המחירים עלו ב-2020 ב-4%, התחלות הבנייה ירדו, השטחים הפתוחים מצטמצמים. ההתחדשות העירונית חייבת להיות אופציה מובילה במענה על הביקושים. כל השחקנים בענף - דיירים ויזמים, עורכי דין ואנשי מימון - מחכים לממשלה החדשה. 

מגדל התמרים, ר"ג / צילום: viewpoint

"השוק משתכלל. אם אתה בעל דירה, הזמן פועל לרעתך"

התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית הולכות ומצטמצמות, ולפעמים גם אחרי שיזם כבר חתם עם דיירים על הסכם • במקרה כזה, שני הצדדים יצטרכו להסתפק בפחות ממה שחלמו עליו, ולא תמיד זה עובר בקלות • פרויקט מיוחד 

הדס מגן 05.03.2021
רחוב לוי אשכול בקרית אונו. לעיתוי הקנייה יש השפעה מכרעת / צילום: איל יצהר

מתאימה למשקיעים? כמה שווה הפוטנציאל של דירה להריסה

דירות המיועדות להתחדשות עירונית נחשבות בדרך כלל להשקעה מובטחת: תמורת פרמיה קטנה תוכלו להרוויח בעתיד דירה חדשה • יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי מצנן את ההתלהבות: מחירי הדירות הישנות כבר מגלמים בדרך כלל את פוטנציאל ההתחדשות, שהולך ועולה ככל ששלבי התכנון מתקדמים

דפנה ברמלי-גולן 28.02.2021
הריסת הבניין ברחוב בודנהיימר / צילום: אילן וישקובסקי

"בפינוי בינוי אתה קם כל בוקר, חובש קסדה, לובש שכפ"ץ והולך להילחם"

תמ"א 38 שמסתיימת ועוד אין לה תחליף, המוטיבציה הנמוכה של הרשויות המקומיות, העיכובים בעקבות הקורונה: גלובס כינס חמישה מנהלים בחברות מובילות בהתחדשות עירונית לשיחה על הקשיים ועל הפתרונות • פרויקט מיוחד

אריק מירובסקי 03.03.2021
הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית / צילום: Shutterstock

סחטן או קורבן? מיהם הדיירים שמסרבים להתחדשות עירונית

אין כמעט פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי שאין בו דייר אחד לפחות שמסרב לחתום על החוזה עם היזם • באילו מקרים ההתנגדות מוצדקת, ואיך אפשר למנוע מראש מצבים כאלה • פרויקט מיוחד 

גיא נרדי 07.03.2021
מיקי הוכמן, פרויקט הנדיב הרצליה / צילום: איל יצהר

התפקיד כפוי הטובה של הדיירים שמקדמים פרויקט התחדשות עירונית

הם מפנים זמן, מגייסים סבלנות ויכולת ספיגה של טענות והאשמות ולוקחים על עצמם לייצג את דיירי הבניינים בפרויקטים של התחדשות העירונית • נציגי הדיירים מספרים על תהליך ההחתמה הסיזיפי, על הנימוקים להתנגדות השכנים ולמה למרות הכול היו מתגייסים למשימה שוב • פרויקט מיוחד 

הדס מגן 06.03.2021
בנייני מגורים בחולון. במגדלים עלויות הארנונה והניהול מתנפחות / צילום: Shutterstock

הדירה החדשה גדולה ויקרה יותר? מי ישלם לוועד הבית

דיירים שעוברים מבנייני רכבת ישנים למגדלים גבוהים נדרשים לשלם פתאום סכומים גבוהים בהרבה לוועד הבית • יש מודלים שונים שנועדו לסבסד את העלות הזאת, למשל להשאיר בבניין חנות שמכניסה כסף משכירות, אבל אין עדיין פתרון מוסכם

גיא נרדי 01.03.2021
רחוב הבנים 9,  רמת גן. שני עצי אורן הוכרזו  כעצים לשימור / צילום: איל יצהר

בסוף נישאר בלי צל: העצים נעלמים לטובת מיזמי תמ"א 38

מצד אחד, תושבים שזועמים ששני אורנים מפרידים בינם לבין מימוש פרויקט תמ"א 38 • מצד שני, אלפי עצים שנכרתים בכל שנה לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית • "המדינה תצטרך להחליט מה חשוב לה" • פרויקט מיוחד 

גיא נרדי 06.03.2021

צרו איתנו קשר *5988