משכנתה | ניתוח

ההקלות בתעריפי המשכנתאות נכנסו לתוקף: ההטבות לא עומדות בציפיות

החל מהשבוע הרחבת רכיב הפריים במשכנתאות חלה על כל השוק • בבנק ישראל הודיעו על הידוק הפיקוח על התעריפים, אך יועצי משכנתאות אומרים שהמהלך לאו דווקא מיטיב עם כולם

גיד בנק ישראל, פרופ’ אמיר ירון / צילום: יונתן בלום
גיד בנק ישראל, פרופ’ אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

הפעלת הפעימה השנייה של הסרת מגבלת הפריים על משכנתאות, נכנסה לתוקף השבוע. אחרי שבחודש שעבר המהלך החל אצל לווים חדשים, החלטת בנק ישראל להרחיב את רכיב הפריים במשכנתאות עד לרמה של שני שלישים חלה כעת גם על ממחזרי משכנתה. מבדיקת גלובס נמצא כי בבנקים למשכנתאות הוצפו בפניות של לווים ותיקים, שמבקשים לבדוק אפשרות למחזור משכנתה. ואולם רבים מהפונים צפויים להתאכזב ולהיווכח שתנאי המשכנתה היום אינם שונים מהותית מאלה של חודש דצמבר, אז בנק ישראל הודיע על המהלך שנועד להוזיל את המשכנתאות לצרכנים, ולהפחית את ההחזרים החודשיים על משכנתאות. 

לוקחי משכנתאות חדשות היו הראשונים שהתאפשר להם להרחיב את רכיב הפריים, וזאת כבר מאמצע ינואר. אלא שמהר מאוד התברר כי הבנקים לא הוזילו את המשכנתאות, ובמקרים מסוימים אף הרעו ללווים את תנאי המשכנתה והתשלומים. הדבר גרר אחריו ביקורת ציבורית, אליה הצטרף נגיד בנק ישראל, פרופ’ אמיר ירון, שהתריע, כי הבנק המרכזי עוקב אחרי התנהלות הבנקים למשכנתאות, באמצעות קבלת הצעות למשכנתאות שניתנות על ידי הבנקים.

בנק ישראל בוחן 100 אלף משכנתאות

בהקשר לכך נמסר כעת מהפיקוח על הבנקים כי הם אוספים מידע ישיר על התעריפים החדשים. "הפיקוח על הבנקים הנחה את המערכת הבנקאית להעביר לידיו כל הצעת משכנתה שניתנת ללקוח (ברמת כל הצעה שניתנת ולא רק עסקה שבוצעה) ובימים אלו מנתחים בפיקוח כ-100 אלף הצעות שונות שניתנו מהבנקים ללקוחות בחודשים האחרונים. הפיקוח בוחן האם ועד כמה ההצעות הניתנות במסלול הפריים המורחב משקפות את הטבת הפריים, וימשיך במעקב ההדוק אחר ההתפתחויות בזמן אמת גם בהצעות של מיחזורי המשכנתה". 

תחת העין הפקוחה הזו, גם ממחזרי המשכנתה יכולים כעת להרחיב את רכיב הפריים, אלא שנכון לעכשיו לא נראה שמדובר בבשורה.

שימי אדזיאשוילי, מהתאחדות יועצי המשכנתאות, מסר לגלובס כי "אין סיבה לעוט על סניפי הבנקים. הבנקים עדיין אינם ערוכים ב-100% לטיפול מהיר ויעיל בממחזרים. לכן, כדאי להמתין מעט ולפעול בחוכמה ולא בלחץ. עקב עליית הריביות במחזור לפריים באחוז גבוה יותר, יתכן וללקוחות רבים לא תהיה כדאיות כלכלית למחזר את המשכנתה".

בהערכה זהירה ניתן לומר כי הציבור שלקח משכנתה לפני 2015 ובין השנים 2016-2019 כדאי לברר אפשרויות מיחזור, בעוד שמי שלקח משכנתה ב-2015, שאז היה שפל בריביות למשכנתאות ובעת האחרונה - כנראה שימצא פחות אטרקטיביות באפשרויות המיחזור. משקיעים אשר רכשו דירה להשקעה יוכלו לנצל את ביטול המגבלה לאפשרות להיות נזילים יותר.

 
  

לא ממהרים להגדיל את רכיב הפריים ל-66%

ראש חטיבת קשרי לקוחות בבנק לאומי, אורי יוניסי, אמר לגלובס כי למרות האפשרות להגדיל את רכיב הפריים, הציבור לא ממהר לקחת יותר מ-40% במסלול הפריים. "בעיקרון אין כאן כלל, וזה נושא אינדיבידואלי. כל לקוח יצא לדרך בשנה מסוימת עם סוג מסוים של משכנתה, וכל אחד פוגש אותנו עכשיו במצב אחר. יכול להיות שמצבו הכלכלי של הלווה בקורונה השתפר או הורע. מה שאנחנו עושים זה לבדוק מחדש את הדברים. כשמדובר באדם שנותרו לו שנים ספורות לסיום המשכנתה, נלך איתו למסלול פריים גבוה יותר, כי אנחנו מסתכלים על סיכון קצר יותר. אבל אם אתה רואה משכנתה שנותרו לסיומה עוד 27 שנים, ושנלקחה במסלול של שליש בריבית פריים, ושהלווה רוצה לעבור למסלול של שני שליש ריבית פריים, אנחנו נסביר לו שמדובר בריבית ניידת ואחרי שהריבית תעלה יתברר להם שהם פגעו בעצמם".

הוא מספר כי מאז הוסרה מגבלת הפריים, לקוחות בוחרים שלא למצות את כלל האפשרות שנתן להם בנק ישראל, להגדיל את מסלול הפריים ל-66%, אלא מסתפקים בכ-40%, לעומת 28% קודם לביטול. "אתה רואה שיש שפיות בשוק ואנשים לא ממהרים ללכת ולקחת את השני שלישים של הפריים. אתה רואה גידול ברכיב הזה, אך אין נהירה". גם בבנקים אחרים המספרים דומים.

לדברי עודד פרים, מנכ"ל חברת תשואות פיננסים העוסקת בייעוץ משכנתאות, לא ברור כיצד הבנקים מיישרים קו עם עמדת בנק ישראל, שדורשת מהם להוזיל יותר את המשכנתאות. ככל שרכיב הפריים בהלוואה גבוה יותר - הבנק מעלה את הריביות ללקוח, עקב הסיכון.

פרים מספק לנו דוגמאות בהן נתקל. באחד מהבנקים כשמסלול הפריים מגיע עד לשליש מגובה המשכנתה, הריבית מגיעה לפרייס מינוס; כשהוא נע בין שליש ל-45% מגובה המשכנתה הריבית עולה לפריים פלוס 0.1%; בין 45%-54% הריבית יכולה לעלות גם לפריים פלוס 0.1% עד 0.3%, ובין 54%-66% פריים פלוס 0.3%. גם זה מעיד על חוסר התלהבות מצד הבנקים לדרבן את לקוחותיהם לנצל את ההטבות שגלומות בביטול מגבלת הפריים. 

צרו איתנו קשר *5988