משפט נדל"ן | ניתוח

להסכמה בין השכנים יש תוקף גם אם לא נרשמה בתקנון

דיירי בניין במעלות הגישו תביעה נגד השכנים בטענה כי השתלטו על חלק מהחצר • השכנים מצדם טענו כי זו החלוקה שנעשתה לפני 25 שנה

מעלות. החצרות והמחסן הן רכוש משותף / צילום: Shutterstock
מעלות. החצרות והמחסן הן רכוש משותף / צילום: Shutterstock

באחד המקרים שנדונו באחרונה בפני השופטת סיגלית מצא מבית משפט השלום בחיפה, נדונה תביעת תובעים לסילוק נתבעים משטח הרכוש המשותף של הבית המשותף במעלות.

לא אחת, במסגרת סכסוכי בעלי דירות בבתים משותפים עולות טענות למטרדים והסגת גבול שימוש ברכוש המשותף. במקרה זה בית המשפט השלום דחה את תביעת התובעים לסילוק ידם של הנתבעים משטח הרכוש המשותף. בכך קיבל בית המשפט את טענת הנתבעים כי הצדדים הגיעו כבר להסכמה בין הצדדים בדבר אופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף עוד לפני כ-25 שנה.

מעיון בפנקס הבתים המשותפים עולה כי שטח החלקה הרשומה כ-955 מ"ר, זכות הבעלות רשומה על שם מינהל מקרקעי ישראל, ולזכות בעלי הזכויות - הדיירים נרשמו חכירות. דירת התובעים משתרעת בקומת הקרקע, ודירת הנתבעים היא דירת קוטג’ אשר כוללת מרפסת בקומת הקרקע.

■ רקע: בשנת 1994 רכשו הנתבעים את דירתם, ובהסכם הרכישה צוין כי הם חוכרים לדורות של דירה בקומה א’ בבניין, שאליה צמודים מחסן וגינה מאחורי הבית. באותו הסכם ביקשה המוכרת להפריד את רישום דירת הנתבעים מרישומה של דירה נוספת בקומת הקרקע. בשנת 2003 נרשם צו בית משותף ובו שלוש תת-חלקות.

התובעים טענו כי החצרות בצד הקדמי והאחורי בבניין, כולל המחסן, הן רכוש משותף. כן נטען כי הנתבעים השתלטו על החצר האחורית והמחסן ועשו בהם שימוש וגם חסמו את הגישה אל החצר האחורית בשער נעול, תוך יצירת שורה של מטרדים סביבתיים. לעומתם, הנתבעים טענו כי למעשה הם מחזיקים בחזקה ייחודית בחלק החצר הקדמית וכן הסכמה של הדיירים משנת 1994, שלפיה החצר האחורית והמחסן הם בחזקתם.

בית המשפט סקר והדגיש בפסק הדין כי לפי ס’ 52 לחוק המקרקעין, מה שלא מוגדר כדירה הוא בתחום הרכוש המשותף, ורשימת הפרטים הנכללים ברכוש המשותף היא רשימה פתוחה. היחסים בין בעלי הדירות מוסדרים לפי סעיף 61 לחוק המקרקעין, ובהמשך לסעיף 62 (ג), הקובע כאשר נרשם בבית משותף תקנון, כוחו יפה גם כלפי צד ג’.

למעשה, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף, גם אם לא התקבלה החלטה של האסיפה הכללית, כל זמן שנעשה שימוש סביר שלא מונע מיתר בעלי הדירות בבניין לעשות בו שימוש. כבר נקבע בפסיקה כי תפיסת חזקה ברכוש המשותף אינה מקנה זכויות קנייניות גם בהיעדר התנגדות של שאר בעלי הדירות.

בית המשפט ציין כי ויתור על חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף צריך להיות מפורש, ברור וחד משמעי. חוק מקרקעין מאפשר לבעלי דירות להסכים על הצמדה של חלקים מסוימים ברכוש המשותף לדירה מסוימת, ואכן בשורה של פסקי דין בית המשפט לא שלל את האפשרות שבעלי הדירות יגיעו להסכמה, שלא תמצא ביטוי בתקנון בכל הקשור לחזקה והשימוש ברכוש המשותף. הדוקטורינה המשפטית שבה הוכר תוקפה של החלוקה היא חובת תום-הלב מכוח חוק המקרקעין וחוק החוזים.

בית המשפט ציין עוד כי למרות המגמה הכללית בדין הישראלי לגבי שימוש ברכוש המשותף בשימוש משטר של זכויות משפטיות ברורות ובהם מסמכי הבית המשותף, ובכללם התקנון , הפסיקה הכירה באפשרות גם לתת תוקף להסכמה בין בעלי דירות, גם שלא מצאה ביטויה בתקנון, הן להיבט זכות החזקה והן להיבט זכות השימוש ברכוש המשותף.

■ ההחלטה: השופטת פסקה כי במקרים המתאימים, יש מקום להעדיף את ההסכמה גם שלא קיבלה ביטוי בתקנון אך למעשה לאורך השנים ניתן הלכה למעשה לראות כי בעלי הדירות היו מודעים והסכימו לחלוקת השימוש ברכוש המשותף בלבד, כלומר בית המשפט קיבל את טענת הנתבעים כי הגיעו להסכמה לפני כ-25 שנה בהתייחס לחלוקת השימוש ברכוש המשותף. במסגרת ההסכמה חולק השימוש ברכוש המשותף, ולכן התובעים שידעו בזמן רכישת הדירה כי קיימת חלוקת שימוש ברכוש המשותף, הרי בנסיבות העניין אין להם עילה לטעון כאן.

הערתנו: טוב יעשו בעלי הדירות גם על-מנת למנוע סכסוכי שכנים בעתיד אם ייתנו תוקף להסכמות ביניהם בתקנון הבית המשותף.

תא 1834-07-19 דוחובני נ’ טברסקי

הכותב שותף ביוסף ישורון ושות’ מתמחה במקרקעין ובתים ומשותפים

צרו איתנו קשר *5988