10 שנים למחאת האוהלים: יש יותר דיור בר-השגה, אבל לא למי שצריך

מחיר למשתכן, דירה להשכיר ויוזמה עירונית: למרות המיליארדים שהושקעו בהגדלת היצע הדיור המוזל, בשורה התחתונה המחירים ממשיכים לעלות ולא בטוח עד כמה השתפר מצבם של אלו שבאמת זקוקים לקורת גג

הפגנה נגד יוקר המחיה, יולי 2011, תל אביב / צילום: Associated Press, Ariel Schalit
הפגנה נגד יוקר המחיה, יולי 2011, תל אביב / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מחאת האוהלים של קיץ 2011 טלטלה את המשק והחברה בישראל עוררה אצל מקבלי ההחלטות את ההכרה בצורך הדחוף להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות, וכן לייצר דירות שיוכלו לגור בהן גם אנשים שאינם מהעשירונים העליונים, או בעגה המקצועית דירות בהישג יד.

מה זה בכלל דיור בר-השגה? מסמך שהוכן בקיץ 2011, אחרי פרוץ המחאה, עבור מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מגדיר דיור בר-השגה כ"מצב שבו משק בית משלם עד 30% מהכנסתו ברוטו בעבור דיור (שכ"ד או משכנתה)".

מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב מחדד את ההגדרה וקובע שדיור בר-השגה מכוון ל"לצורכי הדיור של אוכלוסיות ברמת הכנסה נמוכה עד בינונית, שהכנסתן אינה מאפשרת להן לרכוש או לשכור דיור בתנאי שוק, מבלי שהדבר יפגע בהוצאות חיוניות אחרות כגון מזון, בריאות וחינוך".

יאיר פינס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, שחקר את תוכנית מחיר למשתכן כשהיה עמית מחקר באוניברסיטת הרווארד, מציע גישה אחרת. לדבריו: "דיור בר-השגה מייצרים קודם כל בהגדלת היצע. ככל שההיצע יגדל, השוק ידבר והמחירים יגיעו לשיווי משקל סביר שמתכתב עם כוח הקנייה של הציבור, רמת החיים, הכנסה לנפש ובחירות רציונליות של הפרטים היכן הם גרים ביחס להכנסה שלהם".

עשר שנים חלפו, ואפשר לומר שהמודעות לעניין גדלה באופן ניכר וחדרה לשיח התכנוני. כמו כן, נעשו מספר מהלכים מאוד משמעותיים להגדלת היצע הדירות באופן כללי. אבל לא בטוח עד כמה השתפר המצב של אלה שבאמת נזקקו לקורת גג. הנה כמה מהמהלכים הגדולים שנקטה הממשלה.

הגדלת ההיצע והמגוון: "צריך גם דירות שאינן 4 חדרים ומרפסת"

מנכ"ל משרד השיכון יאיר פינס, שהגיע למשרד מרשות מנהל מקרקעי ישראל, מספר: "הממשלה הבינה שהכשל המרכזי היה בתכנון. לפני עשר ושמונה שנים לא היו תב"עות בתוקף ולא היה ניתן לשווק קרקעות. הקמת הוותמ"ל היא ה- game changer הכי דרמטי בעיני בענף, מאז הקמת המדינה. הוותמ"ל אישרה מאות אלפי יח"ד שאפשרו לממשלה להגדיל את ההיצע. עברנו מ-35 אלף יח"ד ל-70 אלף יח"ד. אלה מספרים שהצליחו לרסן את עליית המחירים, זה התנאי הבסיסי והאפקטיבי ליצר דיור במחיר סביר, קרי, בהישג יד".

דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון, רואה את הדברים באופן דומה. לדבריה, במינהל התכנון לא יכולים להבטיח מחירים נמוכים, אך הם פועלים להגדלת ההיצע והמגוון של יחידות הדיור בתוכניות מקודמות: "עם הזמן למדנו את השוק והבנו שהיצע יחידות הדיור מאוד הומוגני. כולם רוצים דירות 4, ו-5 חדרים, 100 מ"ר ויותר. אבל יש מגוון מאוד רחב של משקי בית במדינה - יחידים, סטודנטים, קשישים ומעוטי יכולת, ואנחנו לא רוצים להדיר אותם מהמקומות היותר תוססים ויותר עירוניים, כלומר, מרכזי הערים.

דלית זילבר / צילום: איליה מלינקוב
 דלית זילבר / צילום: איליה מלינקוב

"הפתרון שלנו הוא קידום דיור מכליל, כמשהו שיחייב מגוון בתוכניות מקודמות. מדובר במונח שיאגד את כל מה שהוא לא דירות 4 חדרים עם מרפסת, עם נגישות מצוינת לתחבורה ציבורית ואפס חניה. אנחנו רוצים גיוון גם ביחידות הדיור וגם באנשים שמסתובבים בעיר".

מחיר למשתכן: "לוקחים את עוגת ההיצע ומפנים אותה לצעירים"

מסלול מחיר למשתכן, שמופעל במתכונתו הנוכחית משנת 2015, היווה עד לאחרונה את פרויקט הדגל של מדיניות הדיור הממשלתית. הקרקעות בבעלות רמ"י שווקו במחיר מסובסד ליזמים, שדרך מכרז התחרו על המחיר הנמוך ביותר למ"ר שבו יימכר הנכס לאחר הבנייה. לאחר שנבחר היזם, נפתחה הגרלה למועמדים העונים על קריטריונים לזכאות שקבעה הממשלה.

תוכנית מחיר למשתכן יועדה לזוגות או יחידים מעל גיל 35, שלא היו בעלי זכות בדירה או בחלק ממנה בשש השנים האחרונות. לרוכשי דירות בפריפריה ניתן מענק בסך 40-60 אלף שקל בנוסף להנחה. כדי למנוע "סיבוב" של משקיעים, הזוכים בהגרלות אינם רשאים למכור את הדירה שרכשו במסגרת התוכנית במשך חמש שנים.

פינס: "למעשה, הממשלה הקימה מפעל לייצור דירות, שמנקודת מבט של הפרט, כמעט כולו היה דיור בר-השגה לטובת כלל תושבי מדינת ישראל".

יאיר פינס / צילום: איל יצהר
 יאיר פינס / צילום: איל יצהר

אבל קשה לומר שמחיר למשתכן מציעה דיור בהישג יד לעשירונים הנמוכים. פרויקט "טורקיז" בג’סר א זרקא, שמשווק בימים אלה, הוא דוגמה טובה לבעייתיות של מחיר למשתכן. היישוב הוא אחד העניים והצפופים בישראל, ועל חוף הים שלו נבנות 520 יח"ד, אשר 30% מתוכן מוצעות למכירה במסגרת מחיר למשתכן. משרד הבינוי והשיכון דאג לכך שחלק מהדירות המוזלות יוצאו לבני המקום, אולם הסיכוי שאוכלוסיה מקומית תוכל לרכוש דירה שם, גם במחיר מוזל, הוא אפסי. החברה המשווקת מצהירה במפורש שהיא פונה לאוכלוסיה ממעמד בינוני גבוה. ברור שהפרויקט לא יפתור את מצוקת הדיור של תושבי זרקא, וגם לא של ערבים מיישובים אחרים שסובלים ממצוקת דיור.

בסקירת חודש פברואר של שוק הדירות בדקה הכלכלנית הראשית של משרד האוצר את פרויקט מחיר למשתכן באור עקיבא וגילתה כי כמעט מחצית מרוכשי הדירות שם במסגרת התוכנית הממשלתית, מגיעים ממרכז הארץ וככל הנראה מייעדים את הדירות להשקעה. הצפי הוא שהמשקיעים הטריים ממחיר למשתכן ימצאו עצמם מצטרפים למשקיעים הוותיקים יותר ביצירת היצף של דירות להשכרה, מה שיוביל לפרקי זמן ארוכים שבהם הדירות יישארו ריקות, לירידות מחירים ולקושי לשלם את המשכנתה.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מספר שלהרשמה למכרז בפרויקט מחיר למשתכן שהחברה בונה בימים אלה במגרש מכבי יפו, נרשמו לא פחות מ-8,000 איש. מתוכם זכו רק 200: "אותם 200 קיבלו, כל אחד, הנחה של 1.5 מיליון שקל. ברור שלא זאת הייתה כוונת המשורר. התוכנית נותנת מענה מצומצם לקומץ זוכים מאושרים. מחיר למשתכן, כמו כל תוכנית שבכותרת שלה מופיעה המילה מחיר, היא תוכנית שבעצם לא הוסיפה ולו דירה אחת. בסך הכול לוקחים את עוגת ההיצע ומפנים אותה מכל השוק, שהוא גם משקיעים, ומשפרי דיור, ומעבירים לאוכלוסיות צעירים בעלי הון עצמי.

"דירה של מחיר למשתכן באזורי הביקוש היא אמנם סוג של זכייה במפעל הפיס, ועדיין, מיועדת רק לכאלה שבעלי הון עצמי".

דניאלה פז, המייסדת והבעלים של חברת פז כלכלה והנדסה: "בספטמבר 2011 יצא דוח טרכטנברג שקרא למדינה לשווק כל מה שמתוכנן, אבל לא היה כלום. רק אז התחילו מאמצים רציניים להגביר את התכנון, עם הוד"ל והותמ"ל. בעיני, כל המאמצים שנעשו לטפל בתחילת שרשרת הייצור, הצליחו. מחיר למשתכן הכניסה המון שחקנים שלאו דווקא רצו לרכוש דירה, אבל לא רצו לאבד את ההטבה.

"באזורי הביקוש הרבה זוגות צעירים וחסרי דיור פנו למחיר למשתכן והתחרות הפכה גדולה, עד שהיו הרבה יותר מתמודדים על כל דירה. בפריפריה כמעט כל זכאי שהתמודד זכה בדירה. אם מסתכלים על תוכנית מחיר למשתכן כמענה לחסרי דיור, אז היא כן הצליחה. כי כל מי שניגש למסלולים האלה הצליח לשים יד על דירה, גם אם לא במקום שבו הוא רצה. המחירים כעת גבוהים מאוד. אני לא אופטימית ביחס לדיור בר-השגה".

דיור להשכרה: "דירה להשכיר לא רלוונטית אפילו לעשירון ה־6"

במקביל להגדלת ההיצע של הדיור למכירה, החלה המדינה לפעול ליצירת דיור להשכרה לטווח ארוך, שמאפשר למשפחות לגור במחיר ידוע מראש, למשך זמן ארוך, ובלי להזדקק להון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים הדרוש לרכישת דירה.

הזרוע המרכזית של המדינה בקידום הדיור להשכרה היא חברת דירה להשכיר, שהוקמה ב-2014. את הקרקע מקבלת דירה להשכיר מרשות מקרקעי ישראל, והיא מקדמת מכרז מול יזמים, שמקימים את הבניינים. החוזה מול היזמים נחתם לתקופה של 20 שנים, ובתום התקופה יכול היזם למכור את הדירות בשוק החופשי.

מודל נוסף הוא "השכר ומהר", ובו רוכשת "דירה להשכיר" פרויקטים קיימים מיזמים.
בתוכניות הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור), יש הקצאה של 30% מכלל יחידות הדיור לטובת השכרה. על פי נתונים שהגיעו ממשרד הפנים עולה שתוכניות הוותמ"ל שאושרו עד כה כוללות כ-193 אלף יחידות דיור, שמתוכן 48,274 יח"ד להשכרה. אולם מדובר בתוכניות מאושרות, שרק חלק קטן מהן בשלבי מימוש.

מנתוני דירה להשכיר עולה שהחברה מנהלת כ-10,800 יח"ד, מתוכן 1,621 ימכרו בשוק החופשי והשאר יושכרו. הפרויקטים שבהם יש דירות למכירה הם כאלה שנמצאים באזורים פריפריאליים, והדירות שנמכרות נועדו לתת תמריץ כלכלי לפרויקט. מתוך כלל הדירות שדירה להשכיר מקדמת הושכרו, או בשלבי השכרה, 2,178 יח"ד. השאר נמצאות בשלבי הקמה, או מכרז.

ענבל דוד, ממלאת מקום מנכ"לית דירה להשכיר, מסבירה שרבע מהדירות מושכרות למחוסרי דירות, זכאי משרד הבינוי והשיכון לתקופה של 10 שנים. שאר הדירות מושכרות במחיר שוק לכל דיכפין. "הרעיון שעמד מאחורי הקמת דירה להשכיר היה לייצר מוצר חדש בשוק. אלטרנטיבה. ההצלחה הכי גדולה היא שיזמים נכנסים לשוק הזה. אנחנו מציעים שכירות ארוכת טווח שנותנת וודאות ויציבות לאורך שנים".

לעו"ד אורי אטינגר, ממרכז הגר לדיור בהישג יד, של אוניברסיטת ת"א יש ביקורת חריפה על התוכנית: "רוב הדירות שמוצעות במכרזים של דירה להשכיר הן דירות במחיר השוק. וליתר דיוק, מחיר של דירה חדשה במחיר שוק, עם דמי ניהול וכו’. זה לא דיור שייתן פתרון למישהו מהפריפריה שרוצה להתקרב למרכז וליהנות מהזדמנויות התעסוקה החיים של אזורי הביקוש ולא יכול לעשות את זה בגלל מחירי הדיור. דירה להשכיר לא רלוונטית אפילו למעמד הביניים הנמוך, לעשירון 6. בפרויקטים האלה מושקעות תשומות ציבוריות עצומות. אנחנו לא מזהים בקרב הדרגים הפוליטיים נכונות ליצור דיור שייתן מענה לאוכלוסיות ממעמד בינוני ונמוך".

יוזמות עירוניות: "לא אלטרואיזם הירואי אלא חלק מתפקידי העירייה"

עיריית ת"א-יפו היא העיר היחידה במדינת ישראל שמקדמת ביוזמתה דיור בר-השגה. הפרויקט הראשון שהוקם הוא גני שפירא, בשנת 2014, ובו 69 יח"ד בנות 5-3 חדרים, שהוצעו להשכרה במחירים מופחתים. מאז הוצעו עוד דירות בפרויקטים יזמיים שבהם היה שילוב של דירות למכירה ודירות להשכרה. כך ברחוב מיכאלנג’לו ביפו (5 יח"ד), השוק הסיטונאי (50 יח"ד), פרויקט שוק העלייה (70 יח"ד), פרויקטים שונים בשכונת יד אליהו (כמה עשרות יח"ד), ב-פרויקט WE (10 יח"ד), במידטאון (34 יח"ד), במגדל הצעירים ארלוזורוב (48 יח"ד) ובפרויקט יסוד המעלה (11 יח"ד).

לאחרונה, עוד לפני המהומות שפקדו את העיר, נפתחה ההרשמה לשכירות של 28 יח"ד בפרויקט שיוקם על קרקע עירונית ביפו ומיועד רק לתושבים הערבים - במה שכבר עורר תגובות נזעמות.

בנוסף, מקודמות דירות למכירה ב"מחירים בני-השגה" בתב"עות חדשות. כך 3,600 יח"ד במבואות יפו (נס לגויים, מכבי יפו ושכונת פארק החורשות), ו-12,000 יח"ד בצפון מערב העיר (תוכנית 3,700).

עיריית ת"א-יפו מגדירה באופן מוצהר את קהל היעד המרכזי כ"צעירים ממעמד הביניים". הקריטריונים להשתתפות במכרזי הדיור בר-השגה של העירייה הם היעדר בעלות על דירה, תושבות בתל אביב יפו (במשך שלוש השנים האחרונות לפחות או ארבע שנים לפחות מתוך עשר השנים שקדמו למועד הקובע) וגיל שאינו עולה על 45. כמו כן, על המועמדים להיות בעלי הכנסה המדורגת בעשירונים ראשון עד שביעי.

שולה קשת, חברת מועצת העיר ת"א-יפו, מותחת ביקורת על מדיניות העירייה בהקשר של הדיור: "פקודת העיריות קובעת בסעיף 249, שחלק מתפקיד העירייה לדאוג לדיור למעוטי אמצעים. משמעותו של תיקון זה הוא שבניית יחידות דיור בהישג יד או דיור ציבורי, אינה התנדבות ואינה אלטרואיזם הירואי - אלא חלק מתפקיד הרשות העירונית. בהיבט הזה, מדיניות הדיור של חולדאי היא כישלון מהדהד.

חולדאי רון / צילום: איל יצהר
 חולדאי רון / צילום: איל יצהר

"מאז 2007, כשהוחלט בעירייה לבחון התערבות בשוק הדיור, ומאז 2011 כשהעירייה החלה להתערב בפועל בשוק, על רקע האיום הפוליטי שיצרה המחאה החברתית, אושרו בעיר היתרים לעשרות אלפי דירות, בחלקן הגדול על קרקעות עירייה ומדינה. בכל אותה תקופה, רק 196 דירות, פחות מחצי אחוז מהדירות שנבנו בעיר, הוגדרו ‘בהישג יד’, כשבזמן הזה נמכרו ונהרסו עשרות יחידות דיור ציבורי. חלק מאותו מספר שולי הן דירות בבעלות יזמים פרטיים, כלומר מושכרות כיום במחיר מופחת, ובעתיד הקרוב יהפכו סחירות לחלוטין.

"מעבר לכישלון המוחלט מבחינה מספרית, המדיניות של חולדאי מציעה תפיסה מאוד בעייתית: העירייה בראשותו טוענת שהדיור העירוני המוזל אינו אמור להיות סוציאלי, אלא דיור שמיועד לבעלי הכנסה גבוהה, לעשירון השביעי העירייה פותרת את עצמה מהאחריות לדיור הציבורי, ומחליטה לחכות בנושא זה לממשלה".

צרו איתנו קשר *5988