תמרור אזהרה לעורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטים של תמ"א 38

דיירים בפרויקט תמ"א 38 בבת ים תבעו את היזם על כך שהביצוע שונה מהתמורות שהובטחו להם - וגם את עורכת הדין שייצגה אותם

פרויקט תמ"א 38. "עורכת הדין קיבלה את עמדת החברה מבלי להרהר אחריה" / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38. "עורכת הדין קיבלה את עמדת החברה מבלי להרהר אחריה" / צילום: פאול אורלייב

פרויקט תמ"א 38/1 בבת ים ברח' שפירא 15, שהגיע לסיומו, הוליד מחלוקות רבות, דיונים לא מעטים והוצאות כספיות לא מבוטלות בין ארבעה בעלי דירות לבין החברה היזמית ובא-כוח הבעלים. המחלוקות נסובו סביב הטענות של הבעלים כי היזם הפר את התחייבויותיו כלפיהם במסגרת הסכם התמ"א, שכן בסופו של דבר, ההיתר ומכוחו גם הביצוע בפועל היו שונים מהתשריט ומהתמורות שהובטחו לבעלים במסגרת הסכם התמ"א.

טענת הבעלים נגד עורכת הדין שייצגה אותם, הייתה שהיא התרשלה וכשלה בייצוגם באופן שגרם להם לנזקים, שכן היא אישרה את הגשת הבקשה להיתר בשם כלל הבעלים מבלי שהביאה לתשומת-ליבם את השינויים שנעשו.

עובדות המקרה: 12 בעלי דירות בבת ים חתמו על הסכם תמ"א 38/1, שבמסגרתו התחייב היזם, בין היתר, לבנות לכל אחת מהדירות מרפסת בשטח של 12 מ"ר, ואף הוסכם כי "ככל שהוועדה המקומית תתיר מרפסות בשטח הקטן מ-10 מ"ר", לבא-כוח הצדדים יהיה שיקול-דעת האם לערור על החלטה זאת. בפועל, הבקשה להיתר בנייה נחתמה על-ידי עורכת הדין של הבעלים, אף שהיא הוגשה עם מרפסות בשטח של כ-6.5 מ"ר, ולא 12 מ"ר כמובטח, וזאת לאור עמדת היזם כי בישיבה מקדימה עם עיריית בת ים הובהר לעורכת הדין כי לא ניתן יהיה לייצר מרפסת בשטח של 12 מ"ר בגלל קו הבניין, ולכן הבקשה להיתר הוגשה בסטייה מהוראות ההסכם.

בנוסף, נטען כי היזם ביצע בפועל אלמנטים נוספים העומדים בסטייה מהוראות ההסכם והתשריט שצורף לו, אלמנטים הקשורים להארכת קירות והצללת מרפסות השירות, וכתוצאה משינויים אלה נגרמו לבעלים נזקים כספיים.

התובעים לא פירטו כדבעי את טענותיהם בכתב התביעה, ולפיכך בית המשפט הכריע אך ורק בפלוגתא, האם העובדה שבהיתר שניתן הוארכו קירות התמך במטר אחד, בהשוואה לתשריט שצורף להסכם התמ"א, באופן שגרם להצללה וחסימת אוויר בחלקן של הדירות ולירידת ערך מינורית, מהווה הפרה של הסכם התמ"א באופן המחייב פיצוי הבעלים.

ההחלטה: בית המשפט קבע כי הארכת הקירות נבעה מדרישת הרשות ודרישה של הג"א, ונוכח העובדה כי הובהר בהסכם התמ"א כי התשריט שצורף לו אינו מחייב והוא כפוף לאישור הרשויות ודרישותיהן, היזם לא הפר את התחייבויותיו כלפי הבעלים.

בית המשפט התייחס בצורה מפורטת לטענות הבעלים בנוגע לרשלנות באת-כוח הבעלים ולא חסך את שבט ביקורתו ממנה: "הגם שבחלק מטענות התובעים ביחס להתרשלות המיוחסת לנתבעת 2 (באת-כוח הבעלים - ע"נ) לא מצאתי ממש, הרי שבהחלט היה בסיס לחלק מטענותיהם ביחס להתרשלותה של עורכת הדין, בעיקר בכל הנוגע למידת ההקפדה על עמידת החברה בהתחייבויותיה על-פי הסכם התמ"א לבנות בהתאם לתשריט שצורף לו. מעדותה עלה כי בטרם חתמה בשם הדיירים על הבקשה להיתר בנייה, היא לא הקפידה לבדוק אם אכן תואמת הבקשה את התחייבות החברה בהתאם להסכם התמ"א והתשריט שצורף לו...

"מעדות עורכת הדין אף עלה כי בכל העניינים שהיו על הפרק, קיבלה את עמדת החברה מבלי להרהר אחריה, ומעולם לא בדקה או המליצה לדיירים לבדוק עם בעלי מקצוע מטעמם היתכנות של חלופות אחרות לשינויים אותם ביקשה החברה לבצע... הנתבעת 2 אישרה לחברה להגיש את הבקשה להיתר, אף שאינה תואמת את תשריט הסכם התמ"א... וזאת מבלי שהתקבלה הסכמה בכתב של הדיירים כולם, ולמצער אלה שהשינוי נוגע להם".

בסופו של דבר, נוכח הקביעה כי השינוי באלמנט של הקירות היורדים במטר אחד בסטייה מהתשריט אשר נעשה לאור דרישת הרשות, מהווה שינוי התואם את הוראת ההסכם, נדחתה תביעת הבעלים תוך חיובם בתשלום הוצאות בסך של 50 אלף שקל ליזם וסך של 25 אלף שקל לעורכת הדין.

עם זאת, בית המשפט שיגר מסר ברור ומתריע לבאת-כוח הבעלים, שלפיו יש לוודא ולאשר חתימה על בקשה להיתר בנייה אך ורק לאחר שברור כי הבקשה להיתר עומדת בהוראות ההסכם וצרופותיו. תפקיד "שומרי הסף" הוא לשמור ולא לישון בשמירה.

תא (ראשל"צ) 29398-10-18; הרמן חסקל נ' רום - תמר בע"מ.

הכותב שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים העוסק בהתחדשות עירונית

צרו איתנו קשר *5988