התעלומה על רשות המסים ושוק הנדל"ן: לאן נעלמו חצי מיליון דירות מושכרות?

כמה דירות מושכרות בישראל? תלוי את מי שואלים. לפי הלמ"ס כ-900 אלף, לפי רשות המסים כמחצית • מדוע מענף שמגלגל עשרות מיליארדי שקלים בשנה נכנסים לקופת המדינה בקושי 4%, ואיך החמיצה המדינה הזדמנות לטפל בתחום במסגרת חוק ההסדרים

חצי מהדירות להשכרה בשוק אינן מדווחות / צילום: Shutterstock
חצי מהדירות להשכרה בשוק אינן מדווחות / צילום: Shutterstock

כמה כסף מפסידה מדינת ישראל במסים משוק שכירות הדירות? שאלה שקשה לענות עליה. הסיבה: למדינה אין באמת מידע כמה דירות מושכרות, והנתונים שכבר קיימים סותרים זה את זה.

שוק השכירות מתנהל בערפל סמיך ומגלגל עשרות מיליארדי שקלים בשנה, שרבים מהם לא מדווחים לרשויות המס, והופך בחסות המדינה ואי הרצון של הפוליטיקאים לחשוף אותו לציבור, למקור להעלמות מס.

מדוע מוותרת המדינה בקלות רבה כל כך על ענף שפוטנציאל ההכנסה ממנו הוא עצום? ודאי לאור הצורך במקורות כספיים שהתחדד עם משבר הקורונה והגירעון התופח.

הערפל בשוק השכירות רע גם למשקיעים | פרשנות

אריק מירובסקי

שוק השכירות נהנה ממעמד מיוחד בתחום המיסוי עוד מימי העלייה הגדולה מבריה"מ לפני 30 שנה. כדי לעודד את התושבים לפתור את מצוקת הדיור שנוצרה בעקבות העלייה אז, המדינה ביטלה מיסוי על השכרת דירות. ייתכן שמאז גם התרופף מאוד העניין שמגלה המדינה בענף הכלכלי הזה, שלא הניב לה הכנסות ממסים.

התוצאה: בעוד שרכישת דירות אינה יכולה להיעלם מעיני רשויות המס, נתוני שכירת הדירות לא ידועים לרשות אלא אם המשקיעים מדווחים על כך.

הבעיה היא שהצורך לעודד משקיעים התייתר לפני יותר מ-20 שנה, אבל כמו במקרים אחרים של הטבות כלכליות שניתנות לסקטורים שונים שהממשלה מתקשה לבטל (למשל "תוספת הרמטכ"ל") - גם את תחום השכרת הדירות המדינה מתקשה למסות. ברור שרף מינימום של 5,070 שקל בחודש מכסה רק חלק קטן מהדירות המושכרות בישראל. איזה חלק בדיוק? שאלה טובה. אם נסתמך על נתוני רשות המסים, ניתן להעריך שבין רבע לשליש מהדירות צריכות להיות ממוסות. אם זה כך, כנראה שבעלי עשרות אלפי דירות שהיו אמורים לשלם מס - חומקים מחובתם, תוך ניצול המידע הרופף בענף.

אין מדובר רק במינהל ציבורי גרוע ובאי מיצוי של המדינה לגבות מסים. בגישה שלה לענף הדיור המדינה מעודדת את ערפול התחום. תוכניות הדיור למיניהן שמות את הדגש על רכישת דירות, כשהמענה לשוק השכירות מגיעה בצורה מינורית באמצעות הקצאת קרקעות לשכירות ועידוד בנייה להשכרות ארוכות טווח. אלא שגם כאן, מכיוון שאין מידע מוצק בנושא הדברים מתנהלים ללא סדר והגיון: למשל, האם חיפה, שבה הוקמו מספר פרויקטים של דירות להשכרה ארוכת טווח, באמת זקוקה להם? כי עד כמה שידוע העיר נחשבת ליעד מובחר על משקיעי נדל"ן, ומחירי השכירות בה נמוכים יחסית. איך מצד שני נותנים פתרון לשוכרי הדירות בתל אביב, שהיא העיר הכי לחוצה בתחום הזה? אין תשובות לשאלות הללו.

הסרבנות להוציא את שוק השכירות לאור פוגעת במדינה מכל הכיוונים, ובסופו של דבר חוזרת כבומרנג גם למשקיעים. הם נהנים בטווח הקצר ממיסוי מינימלי, אך לטווח הרחוק יותר סובלים מאותו ערפל ומחוסר המידע בתחום ונופלים פעם אחר פעם להשקעות גרועות, שיכלו להימנע מרובן, אם מולם היה מידע ברור על השוק המקומי. 

הלמ"ס: נתונים שנסמכים על הצהרות

הבעיות בחקר השוק הזה מתחילות מנתוני היסוד, שהפערים ביניהם גדולים מאוד. נכון להיום מספר גורמים שונים מחזיקים בנתונים שונים לגבי מספר הדירות, וכל אחד לא "מדבר" עם הגוף השני. נושא שקצת מזכיר את נושא האבטלה בישראל שנמדד על ידי הלמ"ס באופן אחד ועל ידי שירות התעסוקה באופן אחר.

נתחיל מהלמ"ס. על פי סקר דירות ומבנים בישראל, לפני שנה היו בישראל 2.7 מיליון דירות. בהמשך, על פי סקר הדיור בישראל, נכון ל-2018 66.5% ממשקי הבית בישראל גרו בדירה בבעלותם. במלים אחרות - כשליש מסך הדירות בישראל הן בשכירות. אם נשלב בין השניים, כ-1.8 מיליון דירות מאוכלסות בבעליהן, והיתרה, כ-900 אלף - מאוכלסות על ידי אחרים. ואולם על פי סקר הדיור - ל-718 אלף משקי בית אין בעלות על דירה. כלומר, פער של כ-200 אלף דירות בשכירות. ההפרש יכול להיות מוסבר בקיבוצניקים למשל, שחיים בדירות שלא שלהם, או במקרים שבהם שתי משפחות מתגוררות במקביל באותה דירה.

רשות המסים: נתוני חסר של משקיעים

בעוד הלמ"ס מתבססת על סקרים והצהרות, נתון אחר לחלוטין מגיע מרשות המסים והוא עוסק נקודתית במשקיעים ובדירות שבידיהם. ההנחה כאן לצורך איסוף הנתונים היא שמאחר שמשקיע אינו יכול לגור ביותר מדירה אחת - פרי ההשקעה שלו באחזקות האחרות הוא למעשה השכרתן לאחרים.

לפי נתוני רשות המסים, יש בישראל כ-330 אלף איש שמחזיקים ביותר מדירה אחת. הרשות מתבססת על מידע שמדווח לה על ידי בעלי אותן דירות, וגם מדיווחי עסקאות שוטפים. על פי חוק, כל עסקת נדל"ן בישראל חייבת להיות מדווחת לרשות המסים, שכן יש לבדוק את חבות המס של שני הצדדים - מוכרי הדירות במס שבח ורוכשי הדירות במס רכישה.

 
  

אם נמיר את המספרים שבידי רשות המסים למספר הדירות להשכרה נגלה כי לרשות מידע על כ-450 אלף דירות שמושכרות. כלומר מחצית מהערכת המקסימום של הלמ"ס וכ-40% פחות מההערכה הנמוכה יותר. מהיכן נובעים הפערים? מן הסתם מדיווחי חסר לרשות המסים. לרשות אמצעים לעלות על משקיעים שרוכשים דירות, ואולם מי שמצליח לעתים מזומנות לחמוק מתחת לרדאר שלה הם יורשי דירות, למשל, וכאלה יש אלפים רבים.

רק 110 אלף בעלי דירות משלמים מס

כשמתרגמים את הפערים לכלכלה, הם צורמים יותר. על פי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת 5,070 שקל לחודש ומעלה מחוייב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: לשלם מס מוטב של 10% על ההכנסות, או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים, ולשלם את המס השולי הנובע מכולן.

לבקשת גלובס נמסר מרשות המסים, כי סך ההכנסות ממסים מהשכרת דירות מגורים עומד על כ-1.5 מיליארד שקלים לשנה, שמשולמים על ידי 110 אלף נישומים. כ-66 אלף בעלי דירות משלמים את המס במסלול של 10% (דירות מגורים בלבד), ו-35 אלף בעלי דירות משלמים את המס במסגרת מסלול המס השולי.

 
  

אבל גם כאן לא ניתן לדעת כמה דירות מושכרות. למה? כי ברשות המסים מדגישים שמדובר באומדן סך ההכנסות בלבד, "מכיוון שבשדה בדוח המס שבו נרשמות ההכנסות משכר דירה במסלול המס השולי, נרשמות גם הכנסות ממקרקעין שאינן דירות מגורים, כמו לדוגמה מהשכרת חנויות, מחסנים וכדומה".

ההפסד: שוק ענק עם מיסוי "מחשיד"

אחרי שלא יכולנו לענות כמה דירות בישראל מושכרות היום, לא נפתיע אם נאמר גם שלא ניתן לדעת כמה כסף מגלגל הענף הזה - אלא להסתפק באומדנים בלבד.
על פי הלמ"ס, שכר הדירה הממוצע המשולם כיום מגיע ל-4,080 שקל בחודש. אם נתבסס על נתוני הלמ"ס הנמוכים יותר, נגיע לזה שהענף מגלגל כ-3 מיליארד שקל בחודש, כלומר כ-36 מיליארד שקל בשנה; על פניו מיסוי של 1.5 מיליארד שקל, כ-4% מהמחזור, נראה נמוך מידי.

5,070 שקל לחודש אינם שכר דירה גבוה במיוחד. על פי מחירי השכירות הממוצעים בערים השונות (שוב - מנתוני הלמ"ס), בבת ים, בני ברק, חולון, כפר סבא, פתח תקווה, ראשון לציון ורחובות - רוב הדירות בנות 5 חדרים חייבות במיסוי; בירושלים ורמת גן רף המיסוי פוגש את השוק המקומי כבר בדירות 4 חדרים, ובתל אביב רוב הדירות שגדולות מחדר או שניים ומושכרות - חייבות במס.

בהינתן, שתפוצת הדירות השכורות אינה מתפלגת שווה בין היישובים השונים ובאזור תל אביב וסביבתה יש יותר דירות שמושכרות (למעלה ממחצית תושבי תל אביב מתגוררים בשכירות), ניתן להעריך בוודאות, שתקבולי המדינה ממסים היו אמורים להיות גבוהים מאשר 1.5 מיליארד שקל בשנה.

הפוליטיקאים נחלצים לעזרת המשקיעים

באוצר מודעים לאנומליה הגדולה של שוק השכירות, וניסו להעביר בחוק ההסדרים חוק שיחייב משקיעים לדווח על הכנסות שהם מקבלים מדמי השכירות, גם אם אלה נמוכות מרף של 5,070 שקל בחודש. המטרות: לדרבן אנשים לדווח על הכנסותיהם משכירות, אבל גם לקבל פלטפורמת נתונים אמיתית על מה שמתחולל בשוק.

ואולם, היוזמה טורפדה על ידי שר המשפטים גדעון סער, שהסביר כי אם אין חובה לתשלום מס, אז אין צורך גם בדיווח. לטענת סער, חובת הדיווח תרתיע אנשים מלהשכיר דירות בשל "הטרטור" של הדיווח, ומלאי הדירות בשוק ההשכרה יקטן.

שר המשפטים גדעון סער / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות
 שר המשפטים גדעון סער / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

טענה נוספת שעלתה - הפעם מכיוון שר השיכון זאב אלקין וגורמי המקצוע במשרדו - הייתה כי דרישת הדיווח החדשה תגרום נזק לשוק השכירות במובן זה שהיא תוביל לעליית מחירים. אלקין הסביר, כי כיום ישנם אנשים שבוחרים להשאיר את שכר הדירה מתחת לרף ה-5,000 שקלים רק בשל הפטור מדיווח ומתשלום מס, וזאת למרות שהשוק מאפשר להם להעלות את הסכום בכמה מאות שקלים. בכך הם נמנעים מההוצאות הכרוכות בדיווח, בהם תשלום לרואה חשבון וכדומה. הטיעונים הללו הובילו להורדת הסעיף, חרף התנגדות האוצר.

שוכרי הדירות לכאורה יכולים לשחרר אנחת רווחה ונשמעות גם טענות של "תעזבו את המעלימים הקטנים". הטענה הזאת מתעלמת מכך שלא מדובר בכמה אלפי שקלים שנגרעים מקופת המדינה. במבצע אכיפה נקודתי שערכה רשות המסים בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן, ובפרט בשוק השכירות, נחשפו 23 אלף בעלי דירות שלא דיווחו כנדרש על הכנסותיהם. להערכת האוצר, בעלי דירה רבים נהנים מהכנסה שאינה אמורה להיות פטורה לפי החוק, אך מסיבות שונות הם אינם מדווחים על כך וישנם פערי גבייה להכנסות המדינה של עשרות מיליוני שקלים.

כך או כך - הניסיון לאתר את מי שחייבים משול לחיפוש מחט בערימת שחת. מדי פעם רשות המסים מדווחת על מבצעי אכיפה ואיתור מעלימי מס שכירות במגדלי יוקרה בתל אביב, או מקומות מנקרי עיניים אחרים, ואולם מהנתונים ברור למדי שהמבצעים הללו יכולים להגיע רק למיעוט קטן של המתחמקים. 

צרו איתנו קשר *5988