מאילת ועד מחנה 80: גם פינוי בסיסי צה"ל הגדולים לא יצנן את טירוף שוק הנדל"ן

בעלות של 4 מיליארד שקל: רמ"י ומשרדי הביטחון האוצר והשיכון הרחיבו את הסכמי פינוי הבסיסים הצבאיים כך שבשנתיים הקרובות ישווקו קרקעות שישמשו לבניית 20 אלף יח"ד ולהקמת מתחמי מסחר ותיירות • אמנם מדובר בתוספת לא זניחה לשוק הנדל"ן, אבל ספק שתוביל לירידת מחירים

בסיס חיל הים חיפה / צילום: בר - אל
בסיס חיל הים חיפה / צילום: בר - אל

האם צה"ל ישמש כנשק הסודי של רמ"י במלחמה בעליית מחירי הדירות? היחסים המשופרים בתוך הממשלה הנוכחית בין אנשי האוצר, לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולמשרדי הביטחון השיכון, הביאו לכך שמשרד הביטחון מסייע באופן פעיל לקידום פינוי בסיסים שבמקומם ניתן יהיה להקים עשרות אלפי יחידות דיור. ברמ"י מקווים, כי כבר במהלך החודשים הקרובים ניתן יהיה לראות מכרזים במקומות שלא תוכננו לכך מראש, כמו מחנה 80 בפרדס חנה כרכור ומחנה רחבעם שברמלה.

זה החל לפני שבוע. רמ"י הודיעה כי מנכ"ל משרד הביטחון, אלוף במיל' אמיר אשל, ומנהל רמ"י, ינקי קוינט, חתמו על הסכם להקדמת לוחות הזמנים לפינוי חלק ממחנות סירקין, צריפין וטירה עד סוף השנה הנוכחית. עקרונות ההסכם כוללים את פינוי הבסיסים, הריסתם, שיקום השטח על ידי רמ"י והחברה הממשלתית לשירותי איכות סביבה, והפשרתם לבנייה.

השבוע היריעה כבר הורחבה, ורמ"י ומשרד הביטחון יצאו בהודעה, כי הם מתקדמים להרחבת ההסכם מלפני שבוע, וכי צוותי העבודה של שני הגופים כוללים פינוי מחנות נוספים באזורי ביקוש, להקמת עשרות אלפי יחידות דיור חדשות.

 
  

חלק מהקרקעות ישווקו בחודשים הקרובים

המגעים מתנהלים על ידי צוותים בראשות ראש יחידת מתוו"ה (מבצעים, לוגיסטיקה ונכסים) באגף אמון של משרד הביטחון, אלון יפרח, ומנהל אגף פיתוח ותשתיות ברשות מקרקעי ישראל, עומרי ורדיקה, ואלה מקיימים, לפי דיווחי רמ"י, מרתון דיונים במטרה להשלים את החתימה על הסכמים משמעותיים עד לסוף השנה. לפי ההערכות חלק מהקרקעות שיפונות ישווקו כבר בחודשים הקרובים (מחנה 80 ומחנה רחבעם), ושאר הבסיסים צפויים להתפנות בשנתיים הקרובות.

בין המתחמים שיתפנו: ריכוז מחנות שיקום ואחזקה (מש"א) מרחבי הארץ למתחם אחד, ופינוי בשלבים של מש"א חיפה, צריפין ותל השומר, שיאפשרו שיווק כ-9,000 דירות; מתחם המרפאה ויחידות של חיל האוויר ותקשוב בצריפין בהיקף של כ-4,000 דירות; מחנה 80 בפרדס חנה כרכור יאפשר הקמת כ-1,140 דירות; מחנה רחבעם ברמלה, שבמקומו ניתן יהיה להקים כ-2,000 יחידות דיור; פינוי בה"ד חיל הים בחיפה יאפשר הקמת 1,350 דירות, 250 חדרי מלון, ו-20 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, במקום מקודמת תוכנית ותמ"ל בת גלים; מחנה דלק נשר: פינוי שטח זמין לשיווק כ-72 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה; השלמה מיידית של הסיכום בנוגע לפינוי בסיס חיל הים באילת: באופן שיאפשר שיווק של כ-660 יח"ד וכ-330 חדרי מלון.

מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט אומר כי עתה נותר לפרוט את העקרונות המוסכמים להסכמות פרטניות באשר לכל בסיס לבסיס - כמה תעלה העברתו כמה זמן נדרש לפינוי.

רמ"י הזדרזה ומשרד הביטחון התעכב

הדברים אינם מובנים מאליהם. בשנים האחרונות נרשמו לא מעט קצרים בתקשורת בין הגורמים שאמונים על יישום פינוי המחנות - רמ"י, משרד הביטחון ומשרד האוצר. בעוד רמ"י ומשרד האוצר ציפו ממשרד הביטחון להקים בסיסים חדשים ולפנות את הישנים במהירות האפשרית, למשרד הביטחון היה קצב משלו.

במסגרת ההסכמים שנחתמו לפני 6 שנים, דובר על פינוי המחנות סירקין, צריפין, תל השומר ובסיס השלילשות ברמת גן, לצורך קידום בנייה בשטחים שיפונו. בפועל, רמ"י העבירה כספים לקרן ייעודית שנפתחה לצורך הפינוי, אבל רובם לא נוצלו.

"ביצוע הבינוי החלופי על ידי משרד הביטחון נעשה בקצב שאינו זהה ללוחות הזמנים של הפינוי", נכתב בדוח החשכ"ל ל-2020, שפורסם באחרונה. התברר, כי העברת הכספים מרמ"י נעשתה בקצב מהיר יותר מאשר ביצוע ההוצאה על ידי משרד הביטחון. לכן הצטברו עד כה בקרן הייעודית, למעלה מ-2 מיליארד שקל, שטרם נוצלו על ידי משרד הביטחון, לצורך הקמת הבסיסים החדשים ופינוי הישנים.

ההסכמים הפכו פשוטים יותר

באוצר וברמ"י אומרים שההסכמים הנוכחיים שונים. ראשית, הם פחות מורכבים מאלה של לפני 6 שנים, שלפחות בחלק מהמקרים הציבו בפני משרד הביטחון קשיים שלא ניצפו מלכתחילה, ושנית - היחסים בין האישים השונים טובים כיום הרבה יותר מאשר בממשלות הקודמות ומשרד הביטחון - כך לפי גורמים ברמ"י - מיישר קו עם יתר הגורמים.

"במשרד הביטחון מבינים את החשיבות החברתית והכלכלית בפינוי הבסיסים ויש שיתוף פעולה הדוק וטוב בינינו" אומר מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט. "פינוי המחנות הצבאיים זו התחדשות עירונית במיטבה: לקחת שטחים מבוזבזים במידה רבה, שיכולים לשמש למגורים, ולא כרוכים בשינוי ייעוד של קרקע חלקאית או בהפרה של שטחים פתוחים".

ינקי קוינט, מנהל רמ''י / צילום: איל יצהר
 ינקי קוינט, מנהל רמ''י / צילום: איל יצהר

רמ"י נושאת בעלויות: 4 מיליארד שקל

כאמור, פינוי הבסיסים כולל 3 נקודות בסיסיות: הראשונה היא העלות הכלכלית שרמ"י צריכה לשאת, כדי לפנות את הבסיסים, קצב הקמת הבסיסים החלופיים, והמצב הסטטוטורי של השטחים המפונים, כלומר האם יש עליהם כבר תוכנית מאושרת ואם לא - באיזה שלב היא מצויה. "הווקטור המוביל את המהלך הזה הוא התכנון", אומר קוינט.
ואולם יש גם את הפן הכלכלי. הצוותים דנים בימים אלה בעלות הפינוי של כל בסיס ובסיס והערכות זהירות נעות כיום סביב ה-4 מיליארד שקל, שרמ"י תצטרך להקצות לטובת הפינוי. "כל הזמן אומרים עלינו, שאנחנו 'ספסרי קרקעות'", מגיב קוינט. "הכסף שאנחנו מקבלים משמש לפיתוח יחידות הדיור הבאות. הכסף שנקבל משדה דב, ישמש ל-2,000 הדירות הבאות בבאר יעקב או 2,500 דירות ברמלה".

עד כמה תוספת של קרקעות ל-20 אלף יחידות דיור משמעותית לשוק הדירות בישראל? מדובר בתוספת לא זניחה, שממילא תוכננה לשנים הקרובות. גם אם נתעלם מכך שלא כל הבסיסים נמצאים באמת באזורי הביקוש, הכמות הזו מהווה סדר גודל של כ-40% מהתחלות הבנייה השנתיות בארץ, ואם הכל יילך כמתוכנן, היא תהיה זמינה לבנייה עוד 4-5 שנים. כך שגם הכמות גם התיזמון וגם המיקום של הבנייה אינם מעידים על אקס פקטור בתחום.

מחנה צריפין ובסיסי ההדרכה יפונו, אבל לאן? | דני זקן

בשבועיים האחרונים הודיעו משרד הביטחון ורמ"י על הסכמים להאצת הפינויים. אבל להאצה הזו קדמה סחבת בממשלה, במשרד הביטחון ובצה"ל. כך, ב-2013 הממשלה החליטה על פינוי מחנות צריפין, סירקין, גלילות, לוד ובסיסים נוספים לצורך הכנת תשתיות באמצעות תמ"א חדשה. שר הביטחון דאז, משה יעלון, בלם את ההחלטה בעקבות חילוקי דעות עם האוצר על מקורות המימון של הפרויקט הענק.

לבסוף הושגו הסכמות והמיזם אושר בממשלה ב-2015. מאז פונו כמה בסיסים ורובם הועתקו לנגב, אך בכמה מהם, ודווקא החשובים שבהם, חלו עיכובים. הבולט שבהם הוא בסיס גלילות של חיל המודיעין, והוויכוח המעכב אותו הוא על תוכנית עידוד לאנשי הקבע בחיל המודיעין המתגוררים במרכז. הצבא מבקש הן האצה של קו הרכבת הישיר לבסיס המיועד בנגב, והן הטבות כלכליות לאלה שיעברו.

בסיסי המעבר שלא היו

קידום הפינויים היה תלוי, בין השאר, בהכנת בסיסי המעבר ואלה לא היו מוכנים. בנוסף, לאורך השנים צצו מחלוקות שונות שנדרשו לפתרונות בדרגים הפוליטיים שהתעכבו גם לפני המשבר משלהי 2018 שהוסיף לעיכובים. ב-2018 ההערכה של משרד בהביטחון הייתה כי פינוי הבסיסים המדוברים יושלם עד ל-2025. ההסכמים הנוכחיים מקצרים את התהליך ביותר משנתיים וחצי.

יוקמו 3 מחנות מרכזיים

בצבא התאמצו בשנה האחרונה להכין את בסיסי המעבר. מדובר בעיקר בבסיסים הלוגיסטיים. כך, יועברו מחנות מש"א (מחנות שיקום ואחזקה) מחיפה, צריפין ותל השומר לבסיס החדש או בנצרת עלית או בנוף הגליל. במקום פיזור מחנות אספקה רבים ברחבי הארץ, הוקמו שלושה מחנות מרכזיים בצפון בדרום ובמרכז.

רוב בסיסי ההדרכה הועברו לנגב, בעיקר לעיר הבה"דים אך גם לבסיסים ותיקים יותר. בסיסים של חילות התקשוב והמודיעין הועברו לקריה היעודית סמוך לבאר שבע, למעט יחידות קטנות ובעיקר בקריה בתל אביב.

מחנה 80, בסיס הטירונות הוותיק לנשים, סמוך לפרדס חנה, יפונה גם הוא במהירות יחסית, בין השאר כי הכנתו לבניה לא נדרשת למאמצים הנדסיים ניכרים, אם כי עדיין לא נקבע סופית היכן יוקם מחדש. יצויין כי כיום, בניגוד לעבר, הפיזור החילי של נשים גדול יותר ורבות מהן עוברות טירונות בבסיסים חיליים ולא במחנה 80 שבעבר איכלס את הרוב המכריע של הטירוניות.

צרו איתנו קשר *5988