הפער בין הצהרות השרים לביצוע: ההגבלות על Airbnb בדרך לריכוך

יממה בלבד לאחר ההכרזה על איסור גורף השכרת דירות ב-Airbnb, במשרד השיכון לוקחים כמה צעדים לאחור • גורם ממשלתי אומר כי לאור הכישלונות בהסדרת התחום בעבר, הוחלט להציג תחילה גישה מחמירה, כדי להגיע בסוף לפתרון "מאוזן"

אפליקציית airbnb להשכרת דירות לטווח קצר / צילום: Shutterstock
אפליקציית airbnb להשכרת דירות לטווח קצר / צילום: Shutterstock

תוכנית הדיור החדשה כללה "פצצה" שמסעירה את ענף התיירות: "מניעת שימוש בדירות מגורים כאחסון מלונאי קבוע במרכז הארץ". לכותרת הזו הוצמד לוגו של ענקית השכרת הדירות Airbnb וההסבר למהלך התייחס ל"השבה של כ-13 אלף דירות לשוק בטווח הקצר".

המהלך, שנחשב בשוק לקיצוני למדי, העלה סימני שאלה רבים: מה מוגדר אזור המרכז, כיצד תוגדר דירת "לאחסון מלונאי קבוע" והשאלה המרכזית היא מדוע לא להסדיר את הענף באמצעות הגבלות שהוטלו במדינות אחרות דוגמת הגבלת ימי השכירות (ברוב המדינות ל-90 ימים בשנה), רישוי מוסדר ומיסוי מוגדל לדירות הנופש.

גורם במשרד השיכון הסביר לגלובס כי הרציונל היה ללכת ראשית על הגישה המחמירה, אבל בצורה מדורגת. כלומר, לאפשר השכרת דירות אלה במסגרת מדיניות שבסופו של דבר תייצר איזון - כזה שיעניק מסגרת לענף הפרוץ שהוזנח במשך שנים, יפתור את בעיית המיסוי שהמדינה מתקשה לגבות וגם יאפשר לתיירים ליהנות מיתרונות הדירות להשכרה לטווח קצר ולתושבים מהיצע דירות שיוחזרו לשוק השכירות. במילים אחרות, מטרת התוכנית היא למתן את ההיצע.

אלא שלאור ניסיונות שלא צלחו בעבר, הוחלט על גישה אחרת שתאפשר ללכת מהכבד (איסור מוחלט) אל הקל (מיסוי ובקרה). בחדרי חדרים בעת גיבוש התוכנית ההחלטה ללכת בכיוון הזה הייתה גורפת.

"הרעיון הוא להסדיר את כל השימושים החורגים בדירות המיועדות למגורים ולצמצם משמעותית את היצע הדירות המושכרות לצורכי תיירות", אמר אותו גורם. באשר להגדרה "מרכז", הוא מציין כי מדובר בין השאר בנכסים המוצעים בתל אביב ובירושלים וכי הגדרת היישובים תהיה על פי שווי הקרקע והמחסור בדיור לתושבים. "נכסים שמוצעים בצפון או בדרום ששם ההיצע המלונאי קטן לא יכללו בתחשיב", אומר אותו גורם, ומוסיף כי "הבאנו בחשבון גם את הפגיעה במרקם השכונתי ובאיכות החיים של דיירים שבבניין שלהם מושכרות דירות לתיירים שבאים לסוף שבוע וחוגגים ומרעישים".

"הקו שאנחנו שואפים אליו הוא להגביל את ימי השכירות לכ-100 ימים בשנה ולהגיע לפתרון ריאלי", מוסיף אותו גורם. "האיסור עליו דובר במצגת יאפשר להגיע בהדרגה לגישה פחות מחמירה. לצד צמצום היצע הדירות נשאף לחקיקה שדרכה פלטפורמות ההשכרה יעבירו דיווח שוטף שיאפשר לנו להגיע לבקרה על הענף בדיוק כפי שקיים בעולם".

תל אביב במוקד

תל אביב היא המוקד העיקרי של הסדרת הענף: בעיר פזורים כ-12 אלף נכסים להשכרה לטווח קצר, לעומת פחות מ-9,000 חדרים בבתי מלון. בימי השיא מספר הנכסים להשכרה יכול להגיע ל-15 אלף כשמדובר בעיקר על דירות שלמות (ולא חדר בתוך דירה).
בעיריית תל אביב מנסים כבר תקופה ארוכה להילחם בתופעה, וכעת מבקשים ללמוד את התוכנית לפני שיתייחסו למהותה. בכיר בעירייה אמר לגלובס "הופתענו מההצהרה. הרעיון של הוצאת הדירות לחלוטין והשארת הפעילות רק בידי המלונות הוא פסול. מה שנדרש זו חקיקה. מזה שנים שהעירייה מנסה לקדם הסדרה דרך ארנונה מוגדלת והגבלת ימי השכירות כפי שנעשה באירופה ל-90 ימי השכרה בשנה. לא מעט סימני שאלה עולים מההצהרה, למה מתקדמים רק בדירות במרכז, כיצד יעשה הניטור ואיך תתבצע האכיפה".

יצוין כי עיריית תל אביב אף הגישה לאחרונה בקשה למשרד הפנים בכדי לאשר לה לגבות ארנונה מוגדלת בשיער של כ30%-40% מבעלי דירות הנופש לקראת התייקרות הארנונה בתחילת 2022.

תחום ריכוזי

לאורך השנים, גם התחום הזה לקה בריכוזיות כאשר חלק ניכר מהדירות מוחזקות על ידי בעלים ספורים. זאת ועוד, גם מלונאים הבינו את המוצר התיירותי הנחשק בעולם כשהם נכנסו לתחום ובראשם הרשת פתאל, המציעה מספר בניינים במרכז תל אביב בהם מוצעות דירות להשכרה לטווח קצר. באילת ההערכות הן שמוצעים כ-3,000 יחידות להשכרה לטווח קצר ובירושלים כ-4,500.

הדירות הללו מספקות מענה לטרנד התיירותי שצבר תאוצה בתקופת הקורונה והמכונה Like a Local"", כלומר רצון התיירים להיטמע בשכונות מגורים ולהרגיש מקומיים. בנוסף הדירות מספקות מענה להרכבים שההיצע שלהם מצומצם במוצר המלונאי כך למשפחות עם ילדים, למעוניינים לשהות תקופה ארוכה יחסית. בעיקר מספקות הדירות הללו את היכולת להוזלת המחיר ביחס למלונות ולרמת המחירים הגבוהה בישראל.

שר התיירות לשעבר יריב לוין שבתקופת כהונתו נשברו שיאי התיירות הנכנסת ל-4.5 מיליון בשנה, יישם גישה שהעדיפה "להניח" לענף במטרה להגדיל את היצע פתרונות הדיור לתיירים חרף התנגדות המלונאים.

יועץ התעופה והתיירות יוסי פישר התייחס לתזמון האירוני למדי, הכרזה על ביטול דירות נופש לתיירים יום לפני שנכנס לתוקף המתווה להחזרת תיירים לישראל. "בישראל יש מצוקת חדרי מלון ברמות מחיר שפויות, בדרגת אירוח של 2-3 כוכבים. היזמים מעדיפים לבנות מלונות יוקרה. היצע חדרי המלון בישראל קטן ביחס לביקוש בישראל. לשם המחשה, יש כשליש חדרים בבתי מלון בישראל לעומת דובאי".

תגובות

במשרד התיירות מסרו בתגובה: "בהתאם לעמדת שר התיירות, כי יש לפעול כדי להוריד את מחירי הנופש בישראל, כל מהלך שייצא אל הפועל ישמור על האיזון בין הצורך להוריד את מחירי הדיור לבין שמירה על היצע האכסון המלונאי. ככלל, משרד התיירות סבור שיש לפעול לאסדרת שוק הדירות להשכרה לתיירים בישראל, תוך דיאלוג עם כל הצדדים הרלוונטיים. הנושא מקבל משנה תוקף בימים אלה של פתיחה הדרגתית של תיירות נכנסת לישראל".

"אנחנו שואפים להסדרת הענף ולתחרות הוגנת", אמר עודד גרופמן מנכ"ל התאחדות המלונות בתל אביב כשהוא מדגיש "לא אנחנו דחפנו או יזמנו את המהלך, המדינה לא באה עם ההצעה הזו לאור מצוקת המלונאים אלא לנוכח מצוקת הנדל"ן לתושבים".

בהתאחדות המלונות מציינים כי "ההתאחדות פועלה בשנים האחרונות להסדרת השוק על מנת למנוע תחרות בלתי הוגנת וכלכלה שחורה. לדירות מסוג זה אין היתר לשימוש חורג, אין תשלום ארנונה כחוק, אין תשלום מע"מ, אין היטלי השבחה וכיוצ’. השאיפה היא להסדיר את פעילות השכרת הדירות לטווח הקצר כפי שקרה בערי תיירות בעולם. ההתאחדות פנתה לרשות המיסים, וביקשה ממנה לפעול לניכוי מס במקור כחוק, כפי שאייר בי אנד בי התחייבה ב-400 הסכמים עם מדינות וערים בעולם ורק בישראל היא פועלת אחרת בשל העדר אכיפה".

צרו איתנו קשר *5988